城市商业综合体项目的风险规避研究

城市商业综合体项目的风险规避研究内容摘要：

但是要考虑弥补购物中心、超 5 星级酒店等近 33 亿的投资交付后不能很快收回的风险，销售部分投资期间所有的投资收益总额 == 亿元，再刨去 %约 亿元的营业税金附加以及高昂的资金使用费等，所剩部分对这块风险只能给予局部的弥补，完成销售后，项目还存在一定初始投资回收问题。 就目前我国经济不景气的变化形势，后期销售仍存在很大不确定性，结合项目 ROI 和 BEP(Q)指标及非销售部分的投资风险看，项目投资收益存在一定的财务风险。 （ 2）项目融资与现金流风险 投资总额 100 亿，总建设周期长达近 6 年的鹿城广场作为建筑规模达 万㎡， 5 大高端业态组合的综合体项目，并有 1/3 的自持物业需要高额的运营费用支撑其滚动长期积累，项目融资和现金流压力之高是不言而喻的，下面先从项目角度来分析融资与现金流风险。 自从 06 年成功引入国际战略投资者，绿城成为玩转资本市场的房企代表。 本项目土地 购置的巨资主要来自绿城在资本市场的募集，面临的风险如下： 一是国际资本市场高昂的融资服务费达 %，二是漫长的开发周期中环境市场巨大变数带来偿债能力风险；开发阶段的现金流主要来源于供应商的垫资和销售回款，这里风险是经济危机对人们消费信心的影响，特别是老板阶层财富普遍缩水后。 因此，住宅和 5A 写字楼销售速度肯定要受到影响，并且写字楼的消化速度慢于住宅消化速度，基本依靠本地中型以上民营企业消化，这造成项目现金流回收风险很大；运营阶段商业地产通过租赁物管及增值服务成为现金流的融资工具，这个阶段的融资和现金流 的风险归根到底就是商业地产运营的风险。 2. 项目规划定位与业态设计风险 （ 1）项目规划定位的风险因素 “绿城•鹿城广场”依山傍水，所在区块将规划滨江商务区及高档 CLD，有着不可复制的滨江人文景观资源和自然生态环境，政府希望将其开发为大规模城市综合体，为滨江商务居住区的人气聚集和规模形成产生影响，成为代表温州“城市骄傲”的标志性建筑，因此，项目尚未出生就在拥有稀贵的身份的同时承载了整个城市的厚望。 这一理想定位的背后需要城市和所在区域的综合经济能力、地段、交通、商圈以及商业金融环境等开发条件足够的成熟度给予支撑。 国内一线城市的综合体开发，都反映了城市综合体与所在城市经济相匹配的必然结果，但恰恰这方面，本项目开发条件的支撑力是不足的。 规划定位中的风险因素一是温州的城市建设落后，近年甚至呈现产业空心化趋势，除了老城区市中心有成熟完善的配套，新区板块均未成熟，没有形成“多核多中心”的现代化城市空间格局和城市综合体的植根发展的人文环境。 二是本项目周边基本配套不全，商圈和居住群都未形成，周边项目档次低不利形成高尚社区；项目夹在旧城商业中心及杨府山规划 CBD 之间，地块功能定位及人气聚集存在一定影响。 （ 2）业态 设计风险因素 城市综合体是都市中各种物业功能复合、互相作用、互为价值链的建筑、文化等的集合体，业态设计面临着是大体量多功能相互作用的诸多复杂元素的组合和平衡，是项目成败的关键因素之一。 下面就鹿城广场为例分析。 一是本项目业态组合选择的风险。 从财务角度看，按 万元 /㎡价格 计算投资收益率，写字楼和酒店式公寓业态的投资价值明显不足；从市场角度，温州高档写字楼的需求有限，售价出现低于周边住宅的“倒挂”现象，住宅单价 万元 /㎡的已经不在少数，而写字楼单价则世贸中心和财富中心外，多数集中在 — 万元 /㎡之间；酒店式公寓也因商务市场的不成熟限制其有效需求客群，而在温州市场屡遭失败。 二是建筑设计与商业规划割裂，造成业态的规模体量、布局分割以及功能配套风险。 不足或过量的规模体量，不合理的业态环境布局和空间分割比例，交通、公建、动线节点的不科学，功能性配套缺失等都是降低项 目商业价值，导致施工改建的浪费的风险因素。 控制业态设计中的风险因素，将城市生活的各要素科学合理进行配置，才能复合高效的有序空间更好地发挥投资效益，造就项目的生命力。 3. 项目市场与竞争风险 （ 1）目标市场风险 根据鹿城广场的房价房型，一套住宅均占 1000— 2020 万元以上，在租赁和二手市场均没有机会，本项目不应是投资消费的选择，其不确定性和高转移成本也不适合作为经济危机置业避险的选择。 因此其绝对主力只可能是本地实力派自住型客户。 满足这一居于金字塔顶层的人群怎样定位产品。 有人推出“顶级住宅奢侈 品 — 私属行宫”的概念，提出了将其定位为“不能移动的空中豪华游艇，代表身份，地位的钻石名片”。 这一定位不但满足了目标消费者的自豪感、成功感，同时超越了与周边房价的高价差的矛盾，一石二鸟，很有创新。 但是这一定位背后也有不可忽略的风险。 一是豪华游艇在最有价值的海岸线上才能体现自身的价值，温州不是纽约、迪拜，不是香港、上海，甚至不是杭州和宁波，不动产区位级差的属性，决定了在这个概念在温州成功的难度；二是要做到产品名实相符，需要投入的高成本必加大项目的收益风险。 三是经济危机并未解除，业主资产缩水和消费能力下降的 可能也是项目未来可能的风险因素。 （ 2）定价风险 据了解 ,鹿城广场住宅一二期的房价平均在 万元 /㎡ , 30 楼以上的房源至少要 4 万元 /平方米 ,而周边最新的二手房明珠园江景房最高价只有 万元 /平方米 ,两者价格相差巨大。 虽然绿城认为鹿城广场项目“温州无双” ,但单套总价高达 2020 万以上的产品在温州是否有市场 ,却一直遭到质疑。 但是由于高价拿地，因此目前的房价不会给绿城带来超额利润，如果下调价格就面临亏本的风险，定价对鹿城广场是个难题 （ 3）商圈与楼盘竞争 城市综合体大型购物中心需要以城市的消 费能力作支撑。 如果没有商圈消费能力支持，购物中心的运营与生存就会存在问题。 而本项目所在地块目前处于开发前期，商业，交通、居住区未完全成型，区块整体开发较慢；存在一定程度的变动性；所处环境规划周期较长，开发强度大。 项目没有商圈竞争力， 项目目前主要竞争对手是银泰百货和世贸广场综合体项目，两者共同抢夺名品消费客户群体。 由于本项目并不在核心商圈之内，中等消费人流有限。 因此，竞争中存在中档人流不足的实际风险；另外温州高档楼盘近几年得以快速发展，如中瑞曼哈顿、嘉一国际、华府天地等项目的上市，将分流本项目一定客户；从 目前温州城市发展及规划状况来看，温州的土地开发出让将在未来一段时间内持续进行，新盘将不断涌现，间接对项目产生竞争风险。 4. 招商和运营风险 招商成本过高和招商质量低下是目前鹿城广场购物中心部分面临的主要风险。 运营风险主要是开业后经营不佳的风险，需要提前考虑运营管理团队的组建，提前了解消费市场特点，提出针对性运营策略。 5. 开发商的财务能力和运作经验 前面已对开发商有过介绍，这里着重财务能力和运作经验的分析。 绿城是香港联交所公开挂牌上市全球发行股票的，名列中国房企百强综合实力 TOP10 的品牌开 发商，引进了由摩根大通和 STARK 投资基金组成的国际战略投资者，中国葛洲坝集团和西子电梯等国内战略合作伙伴； 05 年开始在国际资本市场建。