住宅物业管理服务质量标准

住宅物业管理服务质量标准内容摘要：

查。 2) 火灾自动报警系统：警报装置的警报功能，火灾报警探测器、手动报警按钮、火灾报警控制 器、 CRT图形显示器、火灾显示盘的报警显示功能，消防联动控制设备的联动控制功能和显示。 其中火灾报警探测器和手动报警按钮的报警功能的检查数量不少于总数 25%。 3) 消防供水设施：消防水池、消防水箱，增压设施压力工况，消防水泵及水泵控制柜的启泵和主备泵切换功能，管道阀门启闭功能。 4) 消火栓（消防炮）灭火系统：室内外消火栓消防水炮出水及压力，消火栓启泵按钮，系统功能。 检查数量不少于总数量 25%。 5) 自动喷水灭火系统：报警阀组放水、末端试水装置放水。 其中末端试水装置放水检查数量不少于总数量 25%。 6) 泡沫灭火系统：泡沫液有效期和储存量，泡沫消防栓 20 出水或出泡沫。 7) 气体灭火系统：灭火剂储存量，模拟自动启动系统功能。 8) 防烟和排烟设施：机械加压送风机以及系统功能，送风机控制柜；机械排烟风机、排烟阀以及系统功能，排烟风机控制柜；电动排烟窗启、闭。 9) 应急照明、疏散指示标：电源切换和充电功能，标识正确性。 10) 消防电话和应急广播：通话、广播质量，应急情况下强制切换功能。 11) 防火分隔设施：防火门启闭功能，防火卷帘自动启动和现场手动功能，电动防火门联动功能，电动防火阀的启、闭功能。 12) 消 防电梯：首层按钮控制和联动电梯回首层，电梯轿箱内消防电话，电梯井排水设备。 13) 灭火器：检查灭火器型号、压力值和维修期限。 检查数量不少于总数量 25%。 14) 其他需要测试检查的内容。 联动检查 1 一般规定 消防设施器材的联动检查应当每年至少组织一次，主要对消防设施器材系统的联动控制功能进行综合检验、评定。 2 联动检查内容 21 1) 消防供电设施供电功能和主备电源切换功能检查，检验供电能力。 2) 火灾自动报警装置每层、每回路报警系统和联动控制设备的功能试验。 每 12 个月对每只探测器、手动 报警按钮检查不少于一次。 3) 自动喷水灭火系统在末端放水，进行系统功能联动试验，水流指示器报警，压力开关、水力警铃动作。 对消防设施上的仪器仪表进行校验；每 12 个月对每个末端放水阀检查不少于一次。 4) 消防给水系统最不利点消火栓（消防炮）出水，分别用消防水箱和消防水泵供水。 每 12个月累计对每个消火栓、卷盘、水炮检查不少于一次。 5) 泡沫灭火系统结合泡沫灭火剂到期更换进行喷泡沫试验；检验系统功能；校验仪器仪表。 6) 通过报警联动，检验系统功能，进行模拟喷气试验；校验仪器仪表，存储容器称重。 7) 通过报 警联动，检查电梯迫降功能；通过报警联动，检查防火卷帘门及电动防火门的功能；通过报警联动，检查消防广播切换功能；通过报警联动，检查应急照明、疏散指示 标识 功能；通过报警联动，检查正压送风或者机械排烟系统功能，并测试风速、风压值。 8) 对每只灭火器选型、压力和有效期检查每 12 个月不少于 1 次。 22 排水系统 排水设施 每半年 和雨季前 检查 1 次雨、污水井、屋面雨水口等，并及时清理、疏通。 每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。 污水泵 汛期每日巡视 2 次，平时每月巡视 1 次，检查 设备运行状态；每月进行 1 次手动启动测试；每年养护 1 次。 化粪池 每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。 照明和电气设备 保持公共照明灯具清洁，院落照明灯按时开启，满足使用要求。 楼内照明 每月巡视 1 次，发现故障 1 周内修复。 楼外照明 每月巡视 1 次，发现故障 1 周内修复。 应急照明 每月巡视 1 次，发现故障 ， 即时修复。 低压配电箱和低压线路 每月巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，内容包括紧固、检测、 清扫。 低压柜 23 每周巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫，每年检查 1 次电气安全。 控制柜 每周巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。 发电机 每 季度 试运行 1 次，保证运行正常。 安全防范系统 报警控制管理主机 每日 巡 查 1 次设备运行状态，发现故障 ， 即时排除；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 对讲门口机 每 月巡 查 1 次按键、显示屏等，发现故障，即时排除；每 半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 网络控制箱 每半年检查 1 次外观、接线等，发现故障，即时排除；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 红外对射探测器 每半年检查 1 次接线、探测范围、防水状况等，发现故障，即时排除；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 图像采集设备 每日 巡 查 1 次监视画面、录像功能等，发现故障，即时排除；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 24 摄像机 每半年检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，并进行相应的调校，发现故障， 即时排除；每半年镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除尘 1 次。 解码器 每半年检查 1 次防雨罩、接线等，并进行相应的调试，发现故障，即时排除；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘1 次。 云台 每半年检查 1 次运转、接线等，并进行清晰度调校，发现故障，即时排除；每半年表面清洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。 巡更系统 每半年检查 1 次，发现故障，及时排除；每半年表面清洁 1 次。 读卡器 每半年检查 1 次外观及防水状况等，发现故障，即时排除；每半年表面清洁 1 次。 电磁锁门锁 每 月巡 查 1 次吸力、外观、接线等，发现故障 ， 即时排除。 出门按钮 每 月巡 查 1 次开锁功能、接线等，发现故障 ， 即时排除。 25 电梯 制定电梯使用安全管理制度，确定具有相应资格的电梯安全管理人员负责电梯日常使用管理工作。 在电梯 轿厢内、出入口的明显位置张贴安全注意事项、有效的安全使用标志等规定的标识；保证电梯紧急报警装置和通话装置完好，保证联络畅通。 每日巡查 1 次电梯运行状况，保持轿厢外观整洁、无破损，按钮、 灯具等配件完好 ， 防止带病运行， 防止违章使用电梯。 发现异常情况立即通知电梯维 护 保 养单位进行处理，在可能危及乘客安全的情况下立即停止电梯运行。 按规定办理电梯使用登记，申报并接受检验；按规定建立电梯安全技术档案。 应当委托取得相应 行政 许可的单位实施电梯安装、改造、修理和维护保养；监督电梯维护保养单位定期对电梯进行维护保养，并对维护保养记录进行确认；电梯维护保养单位变更时，应当在新维护保养合同生效后 30 日内到原登记机关办理变更手续。 电梯的维护保养单位应当在维护保养 中严格执行安全技术规范的要求，保证其维护保养的电梯的安全性能，并负责落实现场安全防护措施，保证施工安全。 电梯的维护保养单位，应当对其维护保养的电梯的安全性能负责。 发现电梯出现故障、发生异常情况或者接到相关通知后，应当及时消除故障和异常情况 ； 发现乘客 26 滞留在电梯轿厢或者接到相关通知后，应当在规定时间内赶赴现场， 采取必要的应急救援措施 ，市区内不超过 30分钟，其他地区不超过 1 小时。 27 物业管理区域 绿化养护服务 基本要求 乔木 植株保存率高于 85%。 灌木 植株保存率高于 85%。 绿篱和色块 植株保存率高于 85%。 草坪 和地被 保证基本成活 ，覆盖率高于 85%。 绿化养护 灌溉 根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。 一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水 1次。 施肥 根据植物生长情况施肥，生长不良的植物适当增加施肥频次。 病虫害防治 植物生长季每月检查 1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。 整形修剪 28 乔木 每 2 年修剪 1 次 ，影响交通和居住安全时及时修剪 ；灌木每年 冬季 修剪 1 次；绿篱和色块每年 生长季节和冬季 修剪 1 次； 冷季型草坪生长季节每月修剪 1 次，全年至少修剪 6次 ； 暖季型草坪 全年至少修剪 3 次。 除 杂 草 每年全面除 杂 草 3 次 以上 ，控制大面积杂草孳生。 绿化管理 建立绿化养护制度和具体养护操作规程。 编制每年绿化养护措施和工作计划。 设置温馨提示 标识 ，防止植物 及绿化设施遭受破坏 ；加强绿化宣传与巡查，每月至少检查 1 次绿化工作。 对已折损、干枯的树木、树枝及时处理，处理之前要 挂 牌警示。 对古树名木保护措施到位；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。 绿化作业产生的垃圾应随时清理干净。 每月至少清理 1 次绿地内垃圾杂物。 29 物业管理区域 清洁卫生服务 生活垃圾的收集、清 运 垃圾密闭收集，蝇、蚊孳生季节每 3 日至少喷洒 1 次杀虫药。 每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 垃圾清运车外观 整洁。 物业共用部分清洁 楼内 每周清扫 1 次楼道、楼梯、电梯轿厢、候梯厅、大堂。 天台、屋面 每年清扫 1 次天台、屋面，雨季前巡查 1 次天台 、 屋面，有杂物、垃圾及时清除。 楼外道路及设施 每日清扫 1 次楼外道路、广场、庭院。 有害生物 预防和控制 配合相关部门进行有害生物预防和控制。 投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。 雨雪天气清洁 雨后对 物业管理区域 内主路、干路积水进行清扫；降雪时及时清扫积雪，铲除结冰。 30 物业管理区 域 秩序维护服务 人员配备和设施装备 有专职保安人员，身体健康，工作认真负责。 对 物业管理区域 内 日常 秩序维护 事项 能迅速处置。 上岗时佩带统一 标识 ，穿戴统一制服。 物业管理区域 基本实行封闭式管理。 门岗 主出入口 24 小时值班看守，边门定时开放。 对 进入 物业管理区域的 外来人员 进行 问 询 或 查验证件。 登记进入 物业管理区域 的 外来车辆。 巡逻岗 每天不定时在 物 业管理区域 内巡逻。 在遇到突发事件时，采取必要措施 处置 并及时报告 主管人员 和公安机关。 31 特约服务 借助云物业平台，提供 户内维修服务、家庭服务 、日用品配送 等 2 项以上特约服务。 特约服务内容、标准、费用等 应当明码标价， 由业主或物业使用人 与 物业 服务 企业 本着自愿原则 约定 购买。 32 6 住宅物业 管理 服务 质量 二星级标准 基本要求 物业服务企业应当签订物业服务合同，对物业管理的服务事项、服务质量、服务费用、双方的 权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 物业服务企业向业主提供服务 （ 包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务 ） ，应当明码标价，标明物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话 12358 等 内容。 物业服务企业应当对物业管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。 消防设施的验收文件和产品、系统使 用说明书、系统调试记录等原始技术资料应当长期保存。 《消防控制室值班记录》和《建筑消防设施巡查记录》的存档时间不应少于 1 年 ；《建筑消防设施单项检查记录》、《建筑消防设施联动检查记录》、《建筑消防设施故障处理记录》的存档时间不应少于 3 年。 电梯安全使用要求 电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向特 33 种设备安全监督管理部门办理使用登记。 登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应进行定期校验 、检修，并作出记录。 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。 应当建立电梯安全技术档案。 安全技术档案应当包括以下内容： 1 特种设备使用注册登记表。 2 电梯 的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维护保养说明、监督检验证明等相关技术资。