xx居住小区物业管理方案

xx居住小区物业管理方案内容摘要：

，提高社区环境文化品位。 F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作； G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3． 4 保安部主管岗位职责 A、 负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保安人员的专业素质 和责任心； B、 制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录； C、 严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、 负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作； E、 负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到 “ 二懂、三会、三能 ” ： 二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法； 三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。 F、 负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期查岗制度； G、 定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理； H、 负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； I、 负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。 3． 5 工程维修部主管职责 A、 负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实； B、 组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工 的专业技术培训； C、 负责制定设备、备件采购计划，报财务采购； D、 做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作； E、 参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工； F、 负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查； G、 负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤； H、 合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 3． 服务中心主管职责 A、 熟悉物业管理有关法规政策； B、 负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递 ，各部门信息汇总，对业主公布信息等； C、 负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理； D、 制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活； E、 负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查； F、 负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。 人员配置和人员的素质要求 jt物业管理的用人原则为 “ 精干、高效、敬业 ” ，确定 “ 重学历，也重能力；重水平，更重品德 ” 的用人标准。 我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。 （人员的实际配置以具体管理范围而定） 五、物业费的成本测算 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 人员编制和基本工资标准：见表（ 01） 人员编制和基本工资标准表（ 01） 序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元 /月） 总额（元 /月） 备注 一 管理人员 6 / 1 经理 1 2 经理助理 1 3 财务员 1 4 维修主管 1 5 保安主管 1 6 保洁主管 1 二 普通员工 14 / 1 维修员 2 2 保安员 9 3 绿化员 1 4 保洁员 2 三 合计 20 / 管理 \服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表 (02) 工资福利费测算表 (02) 序号 项 目 金额（元 /月） 依据 测算结果（元 /月 .M2） 一 基本工资 / 二 福利费 注 (1) 暂按 15%测算 三 服装费 注 (2) 四 合计 / 注 (1)：福利费为工资总额的 %, 其中福利基金占工资总额的 14%；教育基金占工资总额的 %；社会保险占工资总额的 20%。 注 (2)：服装按年均 400元 /人计算， 则每月分摊为： 20400 元 /人 /年 247。 12 月 =667(元 /月 ) 公共设施、设备日常运行、维修及保养费。 住宅建造成本按 800元 /M2计算，公共设施、设备建造成本统一按 30%计取，折旧年限按 25年计算，维修保养费按月折旧费的 40%提取。 注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。 、设备所用电为 A、（晚间 19： 00 分至次日清晨 7： 00 分为开灯时间，共计 12 小时，如本物业有 200 盏灯 60瓦计算）。 则：每日所用电费为： （ 60 瓦 /盏 200 盏 12 小时 30 日 /月） 元 /千瓦 /小时 =4320 千瓦 /小时 元 /千瓦 /小时 = 元 /月 B、智能化网络运行等综合： 元 C、共计为： 元 :每部电梯按每天 15元计算则运行电费为： 10部 15 元 /天 30 天 = 150 元 /天 30 天 =4500 元 /月 维修保养费用为。 每部每月按 50 元计算则为： 10部 50 元 /月 =500 元 /月 ： 10部 5 元 /天 30 天 = 50 元 /天 30 天 =1500 元 /月 绿化管理费： 小区绿化面积为 30000M2, 绿化管理费测算见表（ 03） 绿化管理测算表（ 03） 序 项 目 测算依据 金额（元 /月） 测算结果（元 / 备注 号 月 .M2） 1 绿化工具费 1000 元 /年 2 劳保用品费 500 元 /年 3 绿化用水费 / 4 农药化肥费 5 景观再造费 元 / M2.年 6 合 计 / 清洁卫生费 清洁卫生费测算表（ 04） 序号 项目 测算依据 金额（元 /月） 测算结果（元 /月 .M2） 1 工具购置费 300 元 /人 .年 2 劳保用品费 300 元 /人 .年 3 化粪池清掏费 (注 1) / / 4 垃圾外运费 5 环境消杀 / / 6 合计 / 注 (1):化粪池清掏费全年共计约为： 2020 元，由于小区新建第一年将不会产生费用。 保安费： 保安费测算表（ 05。