工程精细化管理-城市置业公司地产工程管理剖析

工程精细化管理-城市置业公司地产工程管理剖析内容摘要：

工程进度管理容易出现的问题 ■ 工程进度管理与施工进度管理的区别： 工程进度管理 按项目管理的原则，对所有可能影响到项目开发进度控制的条件、资源、任务、时间等均进行有效的规划和管理。 能够保障对项目开发总体进度目标的有效控制 工程进度管理容易出现的问题 ■ 工程进度管理与施工进度管理的区别： 施工进度管理 对进入施工阶段后的施工组织设计、施工工序、人机料保障等进行有效的规划和管理。 仅能对 进入施工阶段后的进度进行管理，无法保障项目开发总体进度目标 工程进度管理容易出现的问题 ■ 房地产企业计划管理体系应解决的问题： 公司的生存与发展的战略性规划问题 当年度公司层面的经营与管理安排问题 项目的开发经营工作计划问题 围绕项目开发经营的专业作业计划问题 公司、项目和专业计划的协同，以及各时间段工作任务的沟通落实问题 工程进度管理容易出现的问题 ■ 项目工程进度计划的三级管理体系要求： 一级计划：《项目工程目标计划》 二级计划：《项目工程总控计划》 三级计划：《项目施工进度控制计划》 按房地产企业项 目开发不同阶段管理要求划分 工程质量管理容易出现的问题 ■ 项目工程进度计划的三级管理体系要求： 按房地产企业各业务部门专业计划协同要求划分 工程部门权责范围内的工程控制类计划或工程实施类计划 相关业务部门权责范围内的工程保障类计划或业务专业实施类计划 工程质量管理容易出现的问题 ■ 一级计划：《项目工程目标计划》 编制目的： 根据企业项目收益目标，确定项目开发周期，核定项目资金需求和开发周期成本、控制项目经营风险 编制时间： 对企业意向土地或意向项目进行投资分析或项目可研分析阶段 也可在企业取得土地或项目 后用于确定项目开发目标 工程质量管理容易出现的问题 ■ 一级计划：《项目工程目标计划》 编制依据： 编制部门： 企业项目开发收益目标、设计部门提供的规划设计草案（明确产品类型、层数、结构形式、市政配套要求）和设计目标计划 工程管理部门及相关业务保障部门 工程质量管理容易出现的问题 工程保障类计划编制深度：概念设计方案完成、规划设计方案完成、规划设计方案报批完成、扩初设计方案完成、施工图设计完成、施工图设计强审完成 工程控制计划编制深度：项目开工、结构177。 、达到预售许可条件、结构封顶、外檐落架、道路市政 景观工程、分户验收、取得项目竣工备案、项目交付 编制深度： 工程质量管理容易出现的问题 项目保障类计划编制深度：获取土地或项目、取得土地证、项目市场定位完成、项目产品定位完成、取得规划证可证、确定总承包单位、开工手续和质量监督登记等 评审方法： 汇总各专业计划，模拟项目开发全过程，确定各专业计划的合理性及协同性 工程质量管理容易出现的问题 ■ 《项目工程目标计划》编制容易忽视的环节： 项目工程目标计划应考虑春节、雨季、冬施、两收及群体工程带来的影响，规避项目开发风险 项目工程目标计划应考虑政府审批环节的不确 定性 项目工程目标计划应考虑企业内部评审环节要求及所需周期 工程质量管理容易出现的问题 ■ 二级计划：《项目工程总控计划》 编制目的： 编制时间： 确定项目工程的实施方案和实施计划，组织协同各业务部门保障工程总控计划的顺利实现 扩初设计方案评审完成或单体方案报建完成 工程质量管理容易出现的问题 ■ 二级计划：《项目工程总控计划》 编制依据： 编制部门： 设计部门提供的扩初设计方案或单体报建方案、销售部门提供的销售分期方案和销售开盘计划、成本采购部门提供的成本控制及招标采购要求 工程管理部门及相关业务保障部门 工程质量管理容易出现的问题 编制深度： 工程实施类计划编制深度：在项目工程目标计划的基础上 划分施工流向、划分施工段和施工层 分解施工过程、确定施工工序顺序 估算工程量、确定各项工序所需时间 确定各项工序的关键关系，进行工序优化 分析关键线路、关键节点 分析甲分包、甲供货进场作业要求及工期 工程质量管理容易出现的问题 工程保障类计划编制深度：依据项目工程总控计划的输出条件 图纸进场计划（强审后、二次设计等） 项目报批报建计划 总分包、监理进场计划 甲供物资进场计划 设计封样确认计划 成本限价计划 招标采购计划 工程质量管理容易出现的问题 售楼处建设计划 精装样板间、销售展示区建设计划 市政景观进场建设计划 1市政能源开通计划 1竣工验收计划 工程质量管理容易出现的问题 ■ 《项目工程总控计划》的评审： 项目工程总控计划（初稿）： 工程管理部经理审核、主管工程副总审批同意初稿 项目工程保障计划： 相关业务部门经理审核 项目工程总控计划综合评审： 主管工程副总组织召开总控计划和保障计划的综合评审，相关业务部门经理参与。 确认后报公司总经理审 批 工程进度管理容易出现的问题 ■ 《项目工程保障计划》编制容易忽视的环节： 项目工程保障计划需要的是各相关业务部门业务过程关键环节控制的作业计划，而不是业务部门的目标成果计划 项目工程保障计划应考虑内部评审周期、合约签订及审批周期、施工准备周期、总分包现场工序交接周期等 工程进度管理容易出现的问题 ■ 《项目工程保障计划》编制容易忽视的环节： 项目工程保障计划应考虑政府、行业管理部门审批存在着一定的不确定性 工程进度管理容易出现的问题 ■ 三级计划：《项目施工进度控制计划》 编制目的： 编制时间： 指导施 工单位施工，约定关键工序、关键线路、关键节点控制、总分包交叉作业、甲供物资、分包进场等作为招标文件及合约文件的附件要求投标方相应 施工图出图后（可不必完成施工图强审） 工程进度管理容易出现的问题 ■ 三级计划：《项目施工进度控制计划》 编制依据： 编制部门： 施工图及《项目工程总控计划》 项目工程管理部门 工程进度管理容易出现的问题 编制深度： 在《项目工程总控计划》的基础上核定修正并应增加的内容 按层、按工序、按工种确定施工顺序 分析总包单位不同阶段基础人（工种）、机、料需求 明确技术方案先行 、工程样板、总分包工序交接、 工序检验批、隐蔽工序验收等企业工程管理要求 工程进度管理容易出现的问题 ■ 《项目施工进度控制计划》容易忽视的环节： 合理的施工技术间歇必须予以考虑： ◆ 桩基：成桩后 28 天达到龄期，开始试桩 ◆ 砼：混凝土浇捣后强度达到 ㎜ 2 后才能上人 ◆ 加气块砌筑：砌筑前 1 天应浇水湿润， 1 天内砌筑 高度不得超过 米， 2 天砌完， 7 天后顶砖， 15 天 后（含顶砖的时间）才能开始粉刷 工程进度管理容易出现的问题 ◆ 防水：表干时间（聚氨酯 8h、 JS 防水涂料 4h）和 实干时间（聚氨酯 24h、 JS 防水涂料 8h） ◆ 地坪：养护 7 天后方可上人 ◆ 分层粉刷：分层粉刷，每层间隔 5 天 ◆ 内墙剔槽填塞：内墙剔槽填塞加钉抗裂钢丝网后， 5 天后方可分层粉刷 工程进度管理容易出现的问题 ■ 《项目施工进度控制计划》容易忽视的环节： 对有龄期、陈化期要求的乙供材料应约定进场： ◆ 轻质砌块：轻质砌块多为水泥胶凝增强的块材，以 28 天强度为标准设计强度。 龄期达到 28 天之前，含 水量过高，自身收缩较快， 28 天后收缩趋缓 ◆ EPS 保温板： EPS 保温板在自然环境中 的自身收缩 变形时间长达 60 天。 在自然环境条件下 42 天或 60℃ 蒸汽养护条件下 5d 的自身收缩变形可以完成 99%以 上。 因此要求达到养护条件下 5 天后上墙 工程进度管理容易出现的问题 ■ 项目工程进度控制管控要点： 编制工程总控计划 编制施工进度控制计划 目标计划 审核供方计划 监督进度执行情况 供方进度整改 工期奖罚 编制工程采购计划 编制报批报建计划 工程进度管理容易出现的问题 ■ 施工阶段工程进度计划管控要点： 每月施工计划 每周施工计划 组织施工 监理公司审核 合理性、可行性 甲方工程 部 审核并签批 日常进度监督检查 工程例会或 进度计划协调会 监督检查 监督协调检查 提出整改措施 经批准后执行 工程进度管理容易出现的问题 ■ 施工进度计划管理过程中存在的问题： 施工过程中，制约施工进度的除了外部资源管理因素，还包括甲方内部的管理因素 设计修改、设计变更答复时间过长 设计变更洽商不及时签发或洽商成本迟迟不予确认 设计封样确认不及时 成本限价确认不及时 甲供物料、甲分包进场不及时 工程进度管理容易出现的问题 ■ 合理利用项目例会制度解决内部协调问题： 实行以项目为主（项目工程部主导），各相 关业务部门经理参加的企业内部项目综合例会制度（施工现场召开） 实行本周或下周需甲方协调问题的汇总、分析和信息及时传递制度 实行部门间无法协调解决问题的信息上报制度 工程进度管理容易出现的问题 ■ 工程合约条款中进度管理部分内容需要明确 国家标准建设工程施工合同存在的一些缺陷 施工合同范本中对工期要求仅列出：开工时间和完工时间。 大多数房地产企业在补充协议中，大多也只列明：出177。 、达到预售条件、结构封顶等简单的时间节点要求 工程进度管理容易出现的问题 ■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷： 工程进度管理容易 出现的问题 ■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷： 关于工程进度管理的约定条款过于笼统，不能满足甲方施工现场实际工程管控的具体需求，不能帮助甲方一线管理人员指导监管施工单位的施工进度组织 无工程进度过程管控的管理要求 对施工单位不遵守合约进度控制管理要求缺乏除经济处罚外的有效制约手段 工程成本管理容易出现的问题 ■ 工程成本管理容易出现的主要问题： 工程合约条款成本管理部分内容需要明确 设计变更责任管理部分需要完善 工程成本管理容易出现的问题 ■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷： 问题一：合同价款调整 内容及调整方式不明确 问题二：工程款支付条件不清晰 工程成本管理容易出现的问题 ■ 国家标准施工合同范本存在的缺陷： 问题三：对合约承包范围约定不清晰 问题四：对甲供、甲分包计价方式约定不清晰 思考 30 秒 甲供、甲分包等从管理形式上有多少种。 工程成本管理容易出现的问题 ■ 设计变更责任管理部分需要完善： 从一个成本与代价的小故事看设计变更管理 某公司的员工餐厅本来是用餐票，后改为用 IC 卡。 在之前用卡以前，员工们一般到月底都有余额，尤其是女员工，可节省 20 元左右呢。 后来考虑到餐票不卫生，不便于保管，改用刷 卡，又有效率、又有时代感。 员工们也认为刷卡方便。 表面上似乎皆大欢喜，可使用者总有说不出的烦恼。 因为往往还在月中，他们在买饭时就被很尴尬地告知“没钱了”。 “这不可能，”他们总是搔着头说，“我以前从来用不完。 工程供方管理容易出现的问题 ■ 总分包合约中对总分包管理缺乏明确约定： 部分房地产企业在分包合约中对总分包配合管理要求、工序交接要求、成品保护要求等缺乏明确明确约定。 往往造成施工阶段的扯皮，影响施工质量和进度管理 第三部分：城市置业公司精细化管理要点 一、明确设计审查要点 二、工程规划及施工组织设计审查要 点 三、明确分部分项工程质量控制管理要求 四、向工程供方输出企业工程管理标准 五、设置必要的质量见证点和工序检验批 六、加强工程分户验收管理 七、通过管理工具解决执行力瓶颈 第三部分：城市置业公司精细化管理要点 ■ 本部分的重点： 介绍城市置业公司地产的工程管理理念 介绍城市置业公司地产常用的工程管理工具 介绍城市置业公司地产的分户验收管理程序 明确设计审查要点 ■ 加强对设计质量的有效控制： 从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证 过程控制，通过实施方案审查控制设计质量 制定企业版工程节点详图 明确设计审 查要点，控制关键易错环节 工程规划及施工组织设计审查要点 ■ 工程规划及施工组织设计： 项目招标前，甲方先行制定《项目工程管理指导书》。 提前确定项目工程管理全过程的纲领性指导文件。 指导施工单位编制《项目施工组织设计》和确定甲方项目施工管理全过程、全方位的技术措施要求和管理措施要求。 实质上相当于甲方版本的《施工组织设计》，并作为招标文件技术标评审要求的重要组成部分输出至投标方要求其响应 工程规划及施工组织设计审查要点 ■ 《工程管理指导书》编制的目的及用途： 《工程管理指导书》是项目施工前对项目工程 管理进 行的全方位、全过程、整体的管理策划 《工程管理指导书》能够提前确定。