工业园区物业管理经营模式的思考

工业园区物业管理经营模式的思考内容摘要：

依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。 第二十一条 （业主会议形式） 业主会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 业主会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主或二分之一以上的业主代表 参加。 业主会议作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上或二分之一以上的业主代表通过。 业主会议作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。 业主会议分为定期会议和临时会议。 业主会议的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。 业主委员会应当于业主会议召开十五日前通知全体业主。 经百分之二十以上的业主 (业主代表 )提议，或者经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议，应当召开业主会议 临时会议，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主会议。 符合以上规定召开的业主会议通过的各项决议有效。 凡不参加或不委托代理人参加业主会议的业主（代表），不计入表决，视为对会议通过或否决的议案表示默许。 业主（业主代表）可以委托代理人出席业主会议，不满十八岁的业主由其法定代理人出席。 召开业主会议，业主委员会可以事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在主管部门和居民委员会，邀请主管部门和居民委员会派代表参加，并认真听取主管部门和居民委员会的意见、建议。 第二十二条 （业主委员会组成和任期） 业主委 员会的成员，应当在物业管理区域内有广泛的代表性，并由热心公益、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。 业主委员会成员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。 业主不足 5 名的物业，业主委员会成员可以少于 5 名，并由业主大会选举产生。 业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。 业主委员会成员无故 3 次缺席业主委员会议后，即自动退职。 业主委员会成员缺额时的补 9 选，应在业主大会议事规则中予以约定。 规则没有约定的，一般应当在半年内召开业主会议予以补选。 业主委员会可以选举产生主任一名和副主任 若干名并聘用专职或兼职执行秘书 1 名，执行秘书可以给予适当补贴。 业主委员会是业主会议的执行机构，向业主会议负责并报告工作，每届任期三年。 业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告主管部门。 主管部门和各社区工委（乡镇人民政府）应当按照本办法规定指导成立换届改选小组，指导召开业主会议选举产生新一届业主委员会。 业主会议选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主会议所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 业主委员会成员辞职 或因长期出国、物业转让、疾病等不能履行职责的，须书面通知业主委员会。 业主委员会成员不得宣布解散业主委员会。 业主委员会的撤销、合并，须经主管部门的核准。 第二十三条 （业主委员会职责） 业主委员会履行下列职责： （一）召集和主持业主会议； （二）向业主会议报告物业管理实施情况。 （三）拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案及其修订草案并报业主会议通过； （四）经业主会议批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主会议对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同； （五）经业主会议批准 ，负责维修基金的管理、使用和续筹； （六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施； (七 )监督物业管理企业的管理服务活动； (八 )执行业主会议的有关决定； (九 )督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定； (十 )法律、法规规定以及业主会议赋予的其他职责。 业主委员会应当经常听取业主、使用人的意见和建议，接受业主、业主会议、物业管理行政主管部门的监督，不得从事除物业发展、租赁、修理、维护等物业管理服务活动以外的经营活动。 业主委员会的账务必须委托物业管理企业或国家认可的财务管理专业公司代管。 业主 委员会应当定期召开会议，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。 10 业主委员会开展活动所需费用及业主委员会执行秘书等人员的补贴，由业主委员会和物业管理企业通过合同约定，在物业管理费中列支。 经业主会议决定，业主委员会成员可以给予适当的津贴。 第二十四条 （业主委员会变更） 业主委员会成立后登记的有关事项发生变更的，业主委员会应当办理变更登记。 物业管理区域范围发生变化、物业管理区域内房屋被拆迁或者灭失及业主委员会因其他原因终止的，业主委员会应当办理注销登记。 第二十五条 （业主公约） 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。 业主公约和业主大会议事规则自业主大会审议通过之日或业主委员会确认经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过之日起生效。 业主委员会应当将业主公约和业主大会议事规则在生效之日起 15 日内报主管部门备案。 第二十六条 （业主会议决定的约束力） 业主会议、业主委员会 作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。 第四章 物业管理企业 第二十七条 （物业管理企业分类） 园区倡导目前的综合型物业管理企业向管理专业公司和专营公司转型。 管理专业公司，是指受业主委员会委托，对物业管理区内机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等进行策划、设计、咨询，监督专营公司服务质量的管理服务机构。 管理专业公司应当配备水电工程、结构工程、会计、绿化工程等专业技术人员。 专营公司，是指接受业主委员会或管理专业公司委托，承担物业管理区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维 修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。 第二十八条 （管理专业公司备案） 管理专业公司应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件到主管部门备案： （一）营业执照复印件； （二）公司章程； （三）验资证明； （四）公司法定代表人的身份证明； （五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。 第二十九条 （物业管理企业资质核定） 主管部门应当按照物业管理企业资质等级管理办法，对备案的管理专业公司核定资质等级。 未领取物业管理企业资质等级证书的，不得从事物业管理性服务活动。 鼓励物业管理企业采用先进的物业管理服务 手段，提高物业管理服务水平。 11 第三十条 （物业管理专业公司职责） 管理专业公司应当履行物业管理服务合同，接受业主委员会监督，保持物业和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并履行下列职责： （一）按照国家、省、市和园区规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务； （二）在业主、使用人使用房屋前，将共有产业使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人； （三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，监督专营公司对共有产 业的维修保养服务质量； （四）发现共有产业损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定组织维修； （五）接到物业损坏报修时，限时组织维修并查清损坏原因； （六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务账册； （七）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务； （八）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告； （九）配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作； （十）按照物业管理服务合同约定的要求， 做好为业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务工作。 （十一）法律、法规规定的其他义务。 第五章 物业管理服务 第三十一条 （物业管理企业选聘） 主管部门应当建立和完善物业管理的市场竞争机制。 新建住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 业主委员会应当通过招标投标方式选聘管理专业公司和专营公司。 建设单位、业主委员会可以委托具有资格证书的物业管理中介服务机构，承担筹备 业主会议、招标投标及政策咨询等工作。 第三十二条 （物业管理遵循原则） 物业管理应当遵循统一管理和专业化服务的原则。 一个物业管理区域内，应当委托一家管理专业公司提供管理性服务。 物业维修保养工程由业主委员会或由其委托管理专业公司通过招标或议标发包给专营公司。 12 停电、漏电、水管爆裂、电梯故障等急修项目发生时，管理专业公司可以委托业主委员会事先认定的专营公司先行修理，维修费用业主委员会应予认可并按规定列支。 第三十三条 （物业管理合同） 接受委托的管理专业公司应当与业主委员会签订物业管理服务合同。 物业管理服务 合同应当包括下列内容： （一）双方当事人名称及地址； （二）管理服务项目和内容； （三）管理服务标准； （四）管理服务权限； （五）管理服务费用及其支付办法； （六）提供的物业管理用房及其使用、管理办法； （七）合同期限、合同终止和解除的约定； （八）违约责任及解决纠纷的途径； （九）双方当事人认为需要约定的其他事项。 管理专业公司应当在物业管理服务合同签订后 15 日内将物业管理服务合同报主管部门备案。 物业管理服务合同的期限不超过 3 年 (前期物业管理服务合同的期限不超过 2 年 )。 第三十四条 （物业合同终止） 物业管理服务合同期满，或者接受委托的物业管理企业未。