小区前期物业管理投标书-技术标篇

小区前期物业管理投标书-技术标篇内容摘要：

的宣传教育工作的监督管理，每年底举行一次消防实战演习并进行有效评估。 不断提高自身素质、创造性 思维及管理水平。 完成公司领导交办的其他工作。 B. 物业管理项目管理处副主任岗位职责 协助主任制定和完善管理处部门内部的各项管理制度，制定各类工作人员的作业程序及考核评分标准和奖惩措施，经管理处主任批准后组织实施。 根据管理处的经营方向和目标，制定具体的经营项目方案，策划新的经营项目，并组织实施，协助主任完成公司下达的经济指标。 负责协助主任对所管辖人员之工作绩效进行公正合理的考评，包括合理安排人员加班、值班，内务检查、文体活动的开展等，负责各类专业技术人员的业务培训及职业 安全教育，不断提高专业技术人员的业务素质。 监督管理处各类文件、资料、表格、内外来文等质量记录的管理工作和归档工作，督促检查各类信息、例会纪要、工作计划的整理、发送、落实工作。 负责管理处各类资产的监督工作，每月核查掌握各类资产的使用状况、技术性能，监督管理处内部各类检查工作，并根据检查结果予以通报，采取合理措施对发现问题纠正预防。 按公司质量体系文件要求协助管理处经理签订本部门的分承包合同，并监督合同实施。 负责接待来小区检查、指导工作的有关领导，正确宣传住宅区整体公众形象 和介绍小区管理经验。 健全并落实小区精神文明建设公约，定期向住户宣传党和政府的政策、法规、公共管理制度和消防法规等，并在管理处主任领导下，监督落实小区各项健康、有益的社区文化活动。 负责协助部门经理每半年组织召开业主恳谈会，加强与住户的沟通，了解住户的需要，完善各项工作内容。 负责每月 30 日前落实本月工作计划完成情况，并汇总下一个月工作计划，负责组织落实各项计划工作内容，提交月度工作总结评估报主任审阅。 负责监督检查、参与小区公共设施、机电等设备的月检、季检、年检以及其它重要维修养护， 审核设备年度检修计划并监督执行，以确保小区公共设施及各类设备状况良好，运行正常。 负责小区公共预警信息公布的监督工作，审核本部门消防演习计划，并予以组织落实、实施，审核各类安全预案，协助经理安排每月夜间查岗人员，并将查岗结果在部门内通报。 负责审批住户装修方案，监控有关责任人对装修工程的管理，合理安排人员对装修户的巡视、检查及验收工作。 负责小区各项工程质量验收、返修等管理工作，并及时与施工单位或发展商联系、协调，确保住户房屋质量问题在短期内得到圆满解决。 负责制定及组织实施 房屋及公用设施大、中修的计划及改建 、扩建项目的施工、现场监督管理，办理竣工验收工作。 负责监督机电设备、消防设施及技防设施的检查工作，参与重大项目维修施工，确保维修质量。 负责客户服务部正常工作的开展，确保客户服务工作的有效进行，处理客户投诉。 完成主任交办的其它工作。 6． 3． 3 物业管理项目管理处各项管理制度 于项目进入正常管理运行前，物业管理项目管理处将根据项目的实际运行情况，制订一套系统的管理制度来有效的控制和保证物业日常运作。 安全防火制度（包 括组织防火队伍，及火警应急处理办法，火警演习） 员工交接班制度 员工值班制度 货梯使用管理制度 货物进出小管理制度 文档管理制度 楼宇巡视制度 客户询访制度 工作跟踪检查制度 专业培训制度：物业管理有关法律法规、权利与义务培训超前的预防性保养计划培训服务技巧的培训节约能源培训内部考核制度培训系统财务管理培训对我公司管理的同类型物业项目进行个案分析 特约服务制度： 根据项目的特点，我公司建议提供如下物约服务： 美容美 发服务 商务服务：信件及报刊速递、电话及访客留言、代发传真、 24 小时秘书服务、代定飞机、火车、船票、预定酒店、安排 酒宴、会议 为客户提供健身活动设施和服务 邮局信件收发服务 劳务服务：送餐服务、衣物洗熨、汽车美容清洗、自行车修理服务 „„ 鉴于篇幅原因，在此不予一一列举。 6． 3． 4 客户服务策划 小区业主入住后，项目管理处还将密切关注与客户间的联络，做好服务状况调查工作，以期不断提高工作水平。 处理投诉：所有客户的投诉，必须记录及妥善处理，同时要做定 期分析及检讨客户主要投诉项目。 由项目副主任具体实施 . 安排防火演习定期安排防火演习，与客户联络并安排其职员积极参与。 通常一年一次或半年一次。 主要目的是让客户职员知悉物业之各项防火设备及消防栓，灭火器等之使用方法，并用熟悉防火通道。 总经理热线电话设立总经理公众投诉程序，以便改进服务，我公司将在管理处接待台设立投诉热线电话，由专人接听，并记录于的热线电话投诉表格，由物业公司总经理亲自跟踪处理任何有关问题，投诉人的姓名会被保密。 6． 4 内部管理策划 物业管理主要是通过对人的管理来实现，人力资源是物业项目最重要的资源，造就一支素质良好的员工队伍，以适应物业管理的需要，给予客户优质的服务，是项目管理处人事行政的首要职责。 6． 4． 1 行政管理的职能 行政管理部是负责物业管理处行政管理的专门机构，与管理处各部门之间实现协调、服务、指导、监督及考核的功能。 6． 4． 2 人事管理的职能人事管理是负责物业管理处人事管理的核心职能，与管理处各部门之间实现人员招聘、培训及人力资本控制的。 6． 4． 3 总公司对管理处人力资源支持 我公 司将为项目派出一名项目管理处主任一名、副主任一名、工程主管一名、护卫主管一名、保洁绿化主管一名，负责项目管理处日常管理工作。 公司人力资源部将联合项目管理处对人员管理、服务品质各方面进行检查监督，同时按公司质量管理体系进行内外评审。 我公司将针对项目特点，组织进行人员招聘，进行公司内部专业化培训，合格后上岗，确保项目管理处管理品质及服务水平的持续稳定与上升。 6． 4． 4 工作人员素质要求 思想素质要求：物业管理是服务性行业，服务工作的服务好坏、量大量小，在实际工作过程中有很大的 弹性。 每一个工作人员都必须树立“服务光荣”的思想，在服务工作中做到尊重客户，让客户满意，时刻具有服务的自觉性。 服务思想不正确、没有足够的敬业精神的人无法胜任物业管理这项工作。 身体素质要求：身体健康，无重大疾病及传染性疾病，五官端正。 业务素质要求：热爱服务性工作，对本职工作尽心尽责，仪表言行得体大方，遵守公司各项规章制度，工作积极主动，上进钻研业务工作，不断提升服务水平和服务品质，对公司管理提出合理化建议，与公司共同成长，将客户利益放在首位。 6． 4． 5 员工手册员工手册是人事管理中重要文 件之一。 员工手册应按照物业管理及服务特点制定，已经有了公司标准的员工手册，我公司可根据项目实际情况要求酌情修改，以符合经营管理的要求。 一经确定，所有物业管理项目部员工须按有关规定切实执行。 6． 5 内务管理工作内容 6． 5． 1 考勤：包括请假、补签、加班、调班，具体事宜由行政部完成。 6． 5． 2 员工到、离岗安排：包括报到、员工保险、离职规定，具体由行政部、财务部执行。 6． 5． 3 一般事务安排：包括物品采购，人员招聘，收转档案，办理保险，具体事宜由人事行政部执行。 6． 5． 4 检查岗位工作纪律： 包括着装标准，行为规范，工作规范，工作质量，具体事宜由人力资源部、行政部共同执行。 6． 5． 5 建立质量管理体系：根据 ISO9001 国际质量管理体系，建立项目小区物业管理的质量管理体系，并通过 ISO 国际质量管 理认证，具体事宜由人事行政部负责协调各部门完成。 6． 6 人员到位安排根据架构编制，我们预计前期主要到位人员是工程，行政，物管之主管级骨干人员，然后可根据入伙情况逐步增加人员，并按员工的专业及能力安排适当岗位及工作。 6． 7 员工培训在员工到岗后及正式运转过程中， 项目管理处将定期安排业务培训， 在入职后进行全体员工培训，课程包括本公司、项目小区和开发商的相关背景简介，管理处员工工作要求，护卫消防一般知识的了解，报告书写、员工守则及各岗位职责等。 在正式运转过程中，项目管理处将会按实际需要安排各部门专业培训，且受培训之员工必须通过考核方可上岗。 6． 8 质量管理管理处主在目管理处各项专业口工作的开展过程中，根据公司质量管理体系中的支持性文件，进行作业管理。 6． 8． 1 执行作业性程序文件《各专业岗位管理程序》《各专业岗位工作程序》《各专业岗位检查等程序》 6． 8． 2 执行作业的作业指导书《各专业作 业指导书》，如：游标卡尺操作作业指导书、环境消杀作业指导书、发电机房值班指导书等。 6． 8． 3 质量记录《各专业管理记录表格》，如：客户投诉记录表、交接班记录表、顾客满意度调查表等。 6． 9 财务管理策划 6． 9． 1 我公司将根据项目小区业主和开发商要求，设立一套完善的会计财务制度，包括各级员工之财务权限及支出批准之程序，务求有效的，按制度管理收支。 6． 9． 2 编制财务用文件，表格，工作流程等 6． 9． 3 根据现行国家税收法律 ,财务部将与税务机关联系，协商有关管理本物业所需缴付之税项。 6． 9． 4 建立财务及资料贮存库，以提供准确资料及财政状况预测。 6． 9． 5 定期向项目小区业主和开发商提交财务报表，实行财务公开。 6． 9． 6 编制管理项目部年度管理预算，提交项目小区业主和开发商审核批准 6． 10 工程管理策划物业管理是一种以提供服务为主的活动，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取客户和使用人的最大满意。 现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为给客户提供一流服务的物质基础。 物业工程部直接运行和管理这些设备，所以，工程部是为业主营造舒适、安全和方便，并直接给业主留下服务形象的部门。 工程本身 的工作，以及工程部与客户服务部，护卫部等部门之间的横向联系和配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。 同时，物业管理费用中的工程设备维修费用及能源消耗是主要开支项目之一；工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。 在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度相对比较高的一项工作。 工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间、班组与班组之间的分工与合作、交叉与配合。