抚顺城市项目策划报告(编辑修改稿)

抚顺城市项目策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

、原生木材、高级石材、彰显现代简约格调。 内部茶吧、咖啡吧、台球室、健身房、娱乐室等设施功能完备。 58 至 133 平方米 7 种经典户型，布局合理，通风好、采光佳，以最佳的舒适性和通透性，显露出特有的新颖与精致。 基本情况 主题风格：重视结合现代元素 地理位置：望花和平桥北高阳路西侧抚顺技师学校对面 开盘时间： 20xx 年 7月 入住时间：20xx 年 10 月 物业公司：香港中原物业顾问 物业费： 元 供暖方式：新北方 采暖费： 28 车位费：待定 /月 饮用水：市政供水 容积率： 供款方式：一次性、分期付款、银行贷款、公积金均可 交通状况： 80 8 81 3雷锋号城际巴士 项目数据 总建筑面积： 72 万平米，一期 8 万平米，二期建面 6 万频密 288户： 产品形式：一期以多层为主，二期产品为 3 栋高层； 户型：一期面积区间为 65130 平米，二期户型为 59 平米一居、8399 平米两居、 117 平米 三居 开发节奏；预计分三期开发；一期开盘时间 06 年 6 月，二期开盘时间 08 年 5 月；一期园区成熟入住 开发单位 投资商：辽宁虹京钼业集团 物业管理公司；香港中原物业顾问 承建商：庄河建筑 景观设计单位：北京匠意建筑景观设计顾问 建筑设计单位：清华大学周燕珉建筑工作室 项目配套 幼稚园：高湾幼稚园 周边学校：高湾小学、高湾中学、技师学校、石油学校 周边医院：抚顺二校 公交车站； 80 8 81 37 路技师学院站 周边餐饮：金海湾大酒店、大西洋酒店、王记骨头饭庄 周边银行：建设银行、农业银行、商业银行、中国银行 加油站；高湾转盘西侧 200 米 宗裕国际鑫城（原名为： SF 国际鑫城 09 年冬正式更名） 项目介绍 宗裕国际鑫城，原名 SF 国际鑫城，由抚顺宗裕房地产开发公司投资开发。 项目位于抚顺李石开发区内，总占地 16 万平，总建筑面积 26 万平米。 项目以德国风情结合现代元素为主题。 本项目北侧 500 米处东北育才、沈阳理工大学应用技术学院两所名校已经落成，为园区内的学子们提供了高标准的 教育学府。 园区的东侧有开发区医院，是国家医疗保险定点医院，方便就医诊治。 本项目南侧有银行、税务局、公安局、保险公司等方便业主的社会活动。 基本情况 主题风情：德式风格于现代结合 地理位置：李石经济开发区 开盘时间：20xx0404 入住时间： 1 期 20xx630， 2 期 20xx630 物业公司：抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司 物业费： 1 元 /平方米 月 供暖方式：地热 采暖费：28 装修：清水 饮用水：自来水 容积率： 销售许可：五证俱全 付款方式：一次性、商贷、公积金 项目数据 占地面积： 16 万平方米 总建筑面积： 26 万平方米 户型： 72 平、 78 平、 92 平、 120 平 关系单位； 投资商：抚顺宗裕房地产开发公司 物业管理公司；抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司 承建商：大连地产前沿 景观设计单位：上海同济大学设计院 建筑设计单位：大连九州建设 第二部分 项目具体分析 项目地理位置（ A 住宅地块） 本项目地处抚顺经济开发区 12路以东、石化街以西，创新二路以南，为沈抚新城规划中 “ 水景居住空间 ” 所在地。 项目地块北望锦绣澜湾项目，项目西为规划水系核心区北湖。 项目区域周边环境 四至景观 项目东侧 项目北侧 人文环境 项目地块西林北湖，北距堤顶路仅几十米，北望可远 观棋盘上百合塔。 地块东侧为竞品项目香港建设，地块南侧紧邻沈抚大道。 项目配套及交通条件 市政配套情况 供热：李石水暖 给排水：市政管网 煤气：本地区无管网 供电：市政供电系统 网络：光纤可接入 周边配套情况调查 教育配套：锦绣澜湾双语幼儿园和小学、东北育才学校（小学到高中）、李石小学、 52 中学、沈阳理工大学抚顺分院等。 医疗配套：中国医大四院分院、中医院 政府机构：开发区管委会、开发区房产局、开发区税务局等。 商业配套：锦绣澜湾项目 A、 C、 D 区临街商业网点， D 区商业中心，李石综合市场，朝鲜一条街。 交通线路 公交：地铁 9 号线，轻轨 1 号线， 16 路， 30 路， 39 路， 504 路，雷锋号 公路： 4 号路， 5 号路，沈棋路，沈抚大道，高望路，沈抚高速 项目宗地情况 地块形状 本项目地块形状相对规整，但分布分散，分为 A、 B、 C。 其中住宅地块 A 占地 9 万平方米，商业地块 B、 C 分布在 4路南北两侧对称排列。 地质条件 地块靠近浑河，地表原为耕地。 地下 20 米处为河岸沉积而成的沙石层，地下水含量相 对丰富。 由于地下温度不够，不适合进行地源热泵节能技术的应用。 但对于一般建筑来说，本宗地地质条件事宜。 地貌、地上附着物 A、 B、 C 地块基本平整完毕，基本属于净地，地面无永久性建筑。 项目地块用地控制指标 建筑类别的论证（住宅地块） 根据土地使用性质、规划要求及区域特性，我司建议，该地块建筑类别为多层情景洋房、多层住宅、小高层住宅，配以临街商业网点，依据如下： 高层市场不成熟 根据抚顺现有高层住宅的销售情况看来，普通高层住宅（出去临河观景高层）产品去化速度 慢，成本高，市场认可度一般。 对于本项目所处区域，高层的认可度可想而知，而本项目地块无景观优势。 高层建筑对于本项目来说，优势不明显，容易成为滞销产品。 至于在现在的市场条件下，我司不建议先期规划高层建筑。 传统购房理念，多层为上 抚顺购房消费者的购房观念依然是多层为上，多层建筑得房率高，采光好，而且很多购房屋者认为不会出现因使用电梯而造成的隐患。 从锦绣澜湾等项目的销售情况可以看出，多层住宅为购房者第一首选，去化速度快： 情景洋房提升项目品质 本项目为开发企业第一个项目，需要树立项目品牌及亮点。 情 景洋房采用现代设计，立面视觉效果好，配以赠送的大面积露台、入户花园等可以最大程度上的提升项目品质，打造差异化精品； 小高层拉升容积率 项目宗地容积率为 ，纯粹的多层住宅产品难以达到容积率的要求。 临街商业网点及内网 项目地块四面临街，可根据商业比例进行临街商业的规划，完善项目自身生活配套。 容积率、建筑限高的论证 本项目地块无容积率限高限制。 我司建议开发企业在衡量经济指标的同时，应重点考虑社会效益和园区品质等软性因素。 容积率和限高本身是把双刃剑，如何在高效益的同 时做出高品质，是我们应该共同深入的问题。 根据我司测算，前期理论数值因该在 之间。 因项目开发节奏以稳健为主，后期可以根据市场态势提高高层比例，但整体容积率的完美数值应该在 左右，建筑面积在 20 万平以内。 项目区域气候特点 抚顺市属于中温带东亚大陆季风气候区。 主要气候特点是夏热多雨，冬寒漫长，温差较大，四季分明。 年平均气温为 57 摄氏度，积温平均为 27003200 摄氏度； 无霜期为 130150 天； 年平均降水量为 760790 毫米； 年日照时数为 22302520 小时，日照百分率为 5158%。 由于开发区内高层建筑较少，南北气温流畅，项目地块风力较大。 项目 SWOT 分析 优势 区域优势： 本区域为沈抚新城核心区域，并于 “ 水景居住空间 ” 内，无论是“ 沈抚同城 ” 的经济融合趋势还是抚顺本身城市扩张规划，都已在政府及媒体的宣传下使本区域引起关注，成为抚顺购房新热点关注区域，发展前景乐观；随着各种针对沈抚同城优惠经济政策的不断出台，每一个政策都会刺激着本区域的房地产企业的发展。 地理优势： 项目临近北湖，位处开发区核心位置 ，具备一定的天然景观优势，且 4 号路、浑南大道出口的开通给于本项目交通上的便利。 属于开发区规划中的核心位置。 资金优势： 项目资金实力雄厚，有实力按照理想开发节奏打造精品项目； 区域板块经过众多开发企业的前期预热，已具备社会知名度和观望度。 劣势 地块本身距北湖有其他地块遮挡，对比锦绣澜湾、银江科技、旺力城不具备优秀的自然观景； 地块南邻沈抚大道，噪音、尾气、夜晚灯光等污染源； 自审题量小，无法形成规模效应和大盘效应。 机会 品质： 本区域内现有项目 品质不高，精细化缺乏，本项目应立足本身小规模优势，可以在规划设计等诸多方面着重注意产品品质，有机会成为区域及抚顺标杆领行项目； 品牌： 抚顺市至今为止尚无让百姓十分认可的开发品牌，接本区域成为抚顺购房关注热点机会，趁势推出企业品牌，增加项目含金量，为公司为后发展奠定坚实基础； 景观 : 本区域内项目全部采用常规的开发思路，先完成施工建设，最后做景观，且景观品质较差。 而购房者关注本区域重要因素之一是本区域自然环境优势，空气清新，返璞与自然。 如果本项目能够在项目景观上先行一步，则可增加项目操作成功 的砝码，夺得先机； 竞品 : 本项目至今为止，直接竞品为锦绣澜湾和宗裕国际鑫城，其他对手受自身体量大的原因，现期无法形成成熟形象。 竞品的操作平平给本项目增加了大放光彩的机会； 产品供应： 区域内住宅产品供应存在着精装住宅和写字间、经济型商务酒店的供应缺项。 威胁 区域价格： 本区域现有项目（锦绣澜湾、宗裕国际鑫城），特别是紧邻本案的 “ 锦绣澜湾 ” 整体销售价格过低，造成本区域在抚顺购房者心中的价格印象已经初步形成，本项目销售定价存在着一定的阻碍。 且 “ 锦绣澜湾 ” 项目团购客户中投 资型客户所占比例不小。 本项目开盘销售后，正迎来 “ 锦绣澜湾 ” 业主房产证下发，二手房纷纷涌入市场。 低价的二手房对本项目销售亦将带来一定的威胁； 区域建设 本项目属于建设起步阶段的新区，区域内著民所拥有的社会配套层次较低，不能满足高品质的生活需要。 新增区域高品质社区配套的建设速度直接影响本区域的房地产发展。 另，大型高科技项目的招商引资工作的推进速度也在一定程度上影响这本区域的发展。 区域竞品： 区域内有多宗地块以成交，多数项目在占地、规划、产品种类上超过我们，有规模和成本优势。 随着国家对于土地囤积 打击力度的不断加大，施工建设有可能在未来 2 年内的某个阶段集中开始，最终导致本区域集中放量，竞争激烈。 经济环境； 20xx 年开始，为部分房价上涨过快势头， 4 月 14 日中央连出重拳，调控房地产。 归纳起来主要有三方面措施： 是实行更为严格的差别化住房信贷政策 增加居住用地有效供应总量和保障性住房用地的供给量 是调整土地的 “ 招拍挂 ” 交易方式，控制非理性土地竞价。 市场走势不明朗，市场反应和社会呼声预示着中国房地产 20xx年将会曲折迷离。 自身操作 高品质的楼盘从规划设计到后期操盘，乃 至物业服务，无论是从管理角度还是资金角度都需要如一的坚持最初的理念，一刻不能放松，成为真正的企业经营理念，但这种坚持并不是看似那么轻松。 结论 本节所述内容不难发现，本项目喜忧参半。 在前期规划及设计过程中必须周密的考虑市场环境及经济发展势态，只有始终如一的坚持服务百姓的理念进行开发，贴近购房者需求，打造人性化居住空间才能立于不败之地。 项目目标客户群分析 项目目标客户群组成分析 根据建筑类别及区域特点结合项目市场定位，本项目客户群组成如下： 目标客户区 域：本区域及周边、抚顺市其他区域、沈阳临近抚顺区域 目标客户职业 : 公务员、私营业主、事业单位干部、企业中层管理层等 目标客户收入层次：中、高端 项目目标客户群特征分析 目标客户分可以归纳为两部分，。