工程管理运作手册(内容

工程管理运作手册(内容内容摘要：

后，立即赶赴现场恢复送电，如 因事故掉闸 停电，处理后恢复送电。 六、 按计划完成强弱电系统的检修维保工作。 七、 阻止无关人员进入机房、值班室，如特殊情况事先请示部门经理后 方可进入，并填写登记表 八、 接到《服务工作单》后 15 分中内赶赴现场完成维修任务。 九、 严格执行值班制度及各种规程，确保配电设备和弱电系统安全可靠 运行。 十、 认真搞好室内卫生和周边环境卫生。 十一、认真完成主管交给的其他任务。 空调水暖工岗位职责 一、 巡视制冷机组、冷却塔、水箱、水池、水泵、 空调机房并做好运行 记录。 二、 熟悉管理项目空调水暖系统所有阀 门的位置，一旦发生跑水能立即 关闭阀门，避免事故扩大。 三、 熟悉管理项目消防系统所有阀门及泄水的位置，一旦发生跑水能立 即关闭阀门，及时泄水，避免事故扩大。 内部文件未经许可不得复印 第 9 页 共 61 页 四、 值班期间保持值班室卫生和管辖区的环境卫生，阻止无关人员进入 机房、值班室。 五、 接到《服务工作单》后 15 分钟内赶赴现场。 六、 按计划完成空调水暖系统的维修保养工作。 七、 完成主管交给的其他任务。 修理工岗位职责 一、 负责管理项目内外装饰、门窗、金属件等工程维修工作。 二、 负责对公共区域巡视、检查、发现问题主动解决。 三、 接到《服务工作单》后，必须在 15 分中内赶赴现场。 四、 工做完成后做好各项记录。 五、 完成主管交给的其他任务。 内部文件未经许可不得复印 第 10 页 共 61 页 《服务工作单》报修规程 一、 接到客户服务部开据《服务工作单》后， 维修人员根具《服务工作 单》内容，准备好工具仪表、备品备件， 15分钟内到达现场， 二、 维修人员到达现场后首先应说明来意，请客户确认服务价格、付款 人、并在“接受报价”一栏中签字确认。 三、 维修人员完成 工作后按《服务工作单》规定收费，最后请客户签字 验收并表达满意度。 四、 服务工作中如需要其他专业人员配合，由维修人员主动联系解决。 五、 如因特殊原因不能完成服务工作（如无备件或按规定需厂家维修解 决等）维修人员应向客户解释清楚。 六、 维修人员完成以上工作程序后，将《服务工作单》第四联给客户留 下，第三联交设施管理部文员保留存挡，第一、二联交还客服部。 内部文件未经许可不得复印 第 11 页 共 61 页 美年物业工程部 对客服务规程 一、 接到 《 维修派 工单 》后，维修人员 根据 维修 内容 立即准备工具、仪表、备品备件， 争取 15 分钟内到达现场。 二、 维修人 员在赶赴现场 途中，要构思 施工 方案、考虑周到细致，争取一次处理好，避免反复 作业 ，引起客户反感。 三、 进入客户房间时，要注意礼仪礼貌和仪容仪表，轻声敲门、 面带微笑 主动问好、保持工服整洁、工具设备干净。 进门戴白手套、穿 鞋套，施工现场备好台布、垫布，不许将施工垃圾散落到家俱和地面上。 四、 在服务工作现场如发现文物、字画、艺术品等贵重物品，要备加爱护，尽量主动提示客户自己移走，或采取保护措施，避免自己动手，更不要碰撞损坏。 如 需 移动客户桌椅等家具，应事先征得客户同意，要轻拿轻放、事后擦拭干净放回原处。 五、 在服务工作当中，除文明礼貌用语外，尽量不谈论其它无关话题。 如遇客户提出问题和要求，都要耐心解答，实在解答不了，可向客户表明回去请示领导，不允许顶撞客户，更不允许做不耐烦表示，尤其不允许出言不逊、恶语伤人。 六、 服务工作完毕后认真清理现场，用吸尘器、毛刷将现场清扫干净，不许遗留任何垃圾。 必要时可联系客户服务部做专业清洁。 七、 如遇工程复杂或 缺少配件等 当时 不能解 决的问题，要通知主管到场，向客户做出圆满解释，问题较大要通知 工程 部经理出面解决。 内部文件未经许可不得复印 第 12 页 共 61 页 八、 服务工作完毕后，要主动向客户讲明、并请客户按照《 维修 派 工单 》 上 所 报价 格 交付费用，验收后确认签字。 九、 如遇跑水、停电、危及人身安全的设备故障等；应立即问清地点、 故障情况、带齐工具仪表备备品件赶赴现场 及时处理 ，不必等要《 维修派工单 》。 事后可酌情由 相关部门 补发。 十、 施工当中，如发现其它专业设备系统存在问题，要随手处理解决。 做到分工不分家； 问题较大，一时解决不了， 或涉及安全操作问题（电梯、配电系统等） 应立即转告相应专业人员处理 或向工程部领导汇报。 内部文件未经许可不得复印 第 13 页 共 61 页 员工交接班规程 一、 接班人员必须每天提前 15分钟到岗；并按规定着装。 二、 接班 人员必须认真查看上班的工作记录。 三、 交班人员在下班前认真清扫值班室机房内的卫生。 四、 对设备系统状况交接清楚，并对各类工具仪表、钥匙等进行清点交 接。 五、 交接班人员共同对机房内的消防设施进行检查，确保消防设施完好 无损。 六、 如接班人员未按时到岗，交班人员不得离岗下班，严禁空岗。 七、 当班发生的系统故障，在没有妥善处理前，不得交接班，接班人员 应在当班人员的指挥下协助工作，没有接班人同意当班人员不许下班。 八、 在接班人员醉酒及神志不清的情况下，交班人员有权拒绝交班，并 立即通知部门经理。 九、 在设备、卫生、抄表各项工作交接清楚后， 双方在交接班本上签字， 交接完毕。 内部文件未经许可不得复印 第 14 页 共 61 页 工程 部消防应急规程 一、 工程 部在管理项目出现火情时的主要职责： 确保管理项目所有消防系统设备安全可靠投入运行。 尽量避免灭火时因设备用水造成的连带损失。 二、 工程 部在处理管理项目火情时人员安排和具体措施： 工程部消防总负责人：工程 部经理 职责：负责工程 部各专业在消防当中的协调作战，针对火情指挥设施部员 工正确运行消防设备。 弱电专业负责人：强弱电主管（ 1） 职责：持对讲机进入消防中控室，协助保安人员控制操作中控设 备，并随时与管理项目负责人联系，为协调管理项目各专业灭火提供信息。 弱电员工：（ 1） 职责：立即赶赴起火现场，并根据现场具体火情，控制现场消防设备，如 喷洒、消火栓的控制开关等，并随时将现场情况反馈消防中控室。 强电专业负责人：强弱电主管（ 2） 职责：持对讲机赶赴起火现场，根据火情确认电路应当开启还是关闭，消防自控是否将电源强切，重点注意防止工作人员触电，并指挥安排强电其它人员救火工作。 配电室值班员： 内部文件未经许可不得复印 第 15 页 共 61 页 职责：坚守配电室，听从主管指挥安排，控制管理项目供电系统正常运行。 强电员工：（ 1）（ 2） 职责 ：负责到楼顶检查管理项目供所有正压送风机和排烟机是否正常可靠运行，必要时手动操作。 强电员工：（ 3）（ 4） 职责：在地下机房检查消防系统各种水泵控制箱的运行是否安全可靠，必要时手动操作。 电梯 专业负责人：电梯主管 修理工（ 1）修理工（ 2） 职责：负责电梯的安全。 保证消防梯正常运行和其它电梯平层开门如电梯 关人要强迫开门及时放出。 空调水暖专业负责人：空调水暖主管（ 1）空调水暖员工（ 1） 职责：持对讲机赶赴现场，检查煤气系统是否关闭，排烟口是否打 开，喷洒使用情况及消火栓内水压情况。 空调水暖员工 （ 2） 职责：负责到地下室机房检查消防喷洒补水泵及消火栓水泵的安全可靠运，必要时打成手动操作。 空调水暖员工（ 3） 职责：负责到起火现场之外，检查管理项目所有正压送风口和排烟口情况，负责检查所有空调机组停运情况，必要时手动操作。 空调水暖主管（ 2）空调水暖员工（ 4）（ 5） 职责：持吸水机、水桶、墩布等工具随时清理灭火时喷洒头、消火栓喷出的大量积水，避免流溢渗漏到其它地区，造成连带危害和严重的经 内部文件未经许可不得复印 第 16 页 共 61 页 济损失。 停水、停电规程 一、 管理项目因内部工程需要停水或停电，应提前三天通知全体客户。 二、 通知形式采用大堂告示牌、 电梯告示牌、信报箱送达等。 三、 通知应明确要求客户接到通知后，如有特殊情况和事故隐患要立 即反馈。 四、 通知要写明停水或停电的时间、区域，恢复供水或供电的时间。 五、 工作完成后应立即恢复供水或供电，与通知恢复供水或供电的时间 比较，只许提前、不许拖后。 六、 因外网或内部突发性事故造成停电或停水，要立即抢修，不执行此 规程。 外网突发性事故要向客户讲明原因，解释清楚。 设备设施维保公司选聘规程 一、 设备设施是否需要选聘维保公司，由设施管理部提出意见，经总经 理批准后执行。 二、 由设施管理部联系 23 家公司以供选择。 三、 经过考核各公司 的实力、业绩、价格、信誉和服务态度等，最后确 定一家。 四、 填写“设备设施维保公司评介价”表。 内部文件未经许可不得复印 第 17 页 共 61 页 五、 公司与维保公司共同签属设备设施维保合同。 六、 维保工作完成后由设施管理部和维保公司根据“设备设施维保合同” 共同验收，验收合格后填写“设备设施维保验收单” ,并以此做为付款依据之一。 七、 完成一个维保周期后，由设施管理部写出对该维保公司的重新评价， 上报总经理审批，合格者续签合同，不合格者重新选聘。 工程 部每周工作汇报规程 一、 由各专业主管每周未汇总该专业一周工作清单，并填写“工作报告” 单。 二、 “工作报告”内容包括“本周工作报 告”和“下周工作计划”。 三、 每周一上班各专业主管将上周的“工作报告”单上交设施部。