工程管理专业毕业论文--某房地产估价报告

工程管理专业毕业论文--某房地产估价报告内容摘要：

，可使其价格上升。 修筑一条道路或兴建一座新的购物中心，对其周围房地产的价格有着更大的影响。 (6)保值性 如果出现通货膨胀现象，货币的购买力会下降。 当某项投资是保值性的，意味着能抵抗通货膨胀，即投入的资金增值速度能抵消货币贬值速度。 保值性具体地说，就是能保证投资一段时间后，所抽回的资金完全能购买到当初投资金额可以购买到的同等实物或服务水准。 投资房地产通常具有此功能。 一般来说，随着社会生产力的发展、人口的增加、产业的兴旺、人们生活水平的提高 ，对土地的需求量是日益增加的，但由于土地面积不能随意增加，特别是位置较好的地段，所以，从长期来看房地产价格一般会不断上涨，房地产有着保值和增值的作用。 但在短期内，房地产价格可能会出现下落。 另外，中国大陆房地产市场中的土地价格由于是有限期的土地使用权的价格，对于一宗土地使用权期限较长的土地来说，在其使用年限内的前若干年，价格可能会随着需求的增加而出现上升趋势，但由于终有一天土地使用期限会降至为零，所以长期来看，价格又是趋于下降的，这也是必须引起注意的。 总之，房地产的增值往往是通货膨胀、需求增加以及交通条件改善 的结果，而并非仅仅改进房地产本身所引起的价值增加。 房地产估价人员 一名合格的房地产专业估价人员，应当具备的基本条件 ： (1)房地产估价方面的扎实的理论知识； (2) 从实践中积累起来的丰富实务经验； 5 (3) 实务操作中的良好职业道德。 房地产估价人员应遵守的职业道德主要有六个方面： (1)应做到公正、客观、诚实，不得做任何虚伪的估价； (2)应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲或其他有利害关系人有关的估价业务； (3)如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应该接受该估价委托 ； (4)应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人； (5)应执行政府规定的估价收费标准，不得一不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，行不正当竞争； (6)不得将资格证书证借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非本人估价的估价报告上签名、盖章。 房地产估价原则 估价原则 （ 1）合法原则 合法原则是房地产估价应遵循的首要原则，遵循这一原则即是要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提下进行。 合法权 益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 （ 2） 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产估价应遵循合法原则的前提下，应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 最高最佳使用是指一空地或已有地上建筑的房地产合法、可能及合理的使用，最高最佳使用需满足法律允许、技术可能、市场支持、财务可行并达到房地产 最高价值的条件。 最高最佳使用必须符合法律上许可、技术长可能、经济上可行、价值 最大化这四项标准，并在估价中按照这四项标准一次筛选。 （ 3） 均衡原则 房地产价格受土地、资本、劳动力及经营等四项生产要素的组合所影响。 这里所谓的资本，是指建筑物及其设备等的投资额，劳动即工资， 6 当这些生产要素的配合获得最适当的均衡时，房地产的效用便能高度发挥。 换言之，生产要素的供给过剩或不足，便会引 起不利现象。 （ 4） 收益递增减原则 收益递增减原则，是指当增加诸生产因素的一个单位投资量，收益随之增加；但达到某一数值以后，如再增加投资，其收益不再会与追加投资成正比例增加。 （ 5） 收益与分配原则 由劳动、资本、经营及土地四种生产要素自合而生产的收益，应该有各要素分配。 一次原则，分配给土地的收益是总收益的最后部分，如果这是最大的，即可 认为该土地是出 于最有效使用状态。 （ 6） 贡献原则 贡献原则是指发那个地产的某部分，对该房地产群体的收益的贡献，这是部分与整体之间的关系。 贡献原则可用于土地或建筑物的追加投资和房地产的一部分改良改造等，它能根据房地产整体价格的贡献程度，判定房地产追加投资是否适当，又可以应用这项原 则判断最有效的使用上升程度。 （ 7） 使用原则 房地产必须要与外在环境相配合。 房地产若能适应其周围环境，该房地产的收益性或舒适性就能最大限度地发挥。 （ 8） 竞争原则 一般商品的价格正是在供求均衡点上形成的结果。 房地产因为具 有不可移动性、数量有限性、个别性等特点，竞争不容易再供给方面引起主要是在需求者之间进行。 （ 9） 需求与供给原则 房地产价格由需求与供给的互相关系而定。 它与需求呈正向变动，与供给成反向变动。 （ 10） 变动原则 房地产价格是伴随着构成价格的各项因素的变化而变化的。 房地产价格的形成因素经常处于变动之中 ， 而房地产的价格又是在这些因素的相互作用过程中形成的。 7 （ 11） 预测原则 价值是由未来可获得利益的预期产生的。 对于价值的评价，重要的并非是过去，而是未来，过去经验的重要意义在于为推知未来的动向提供依据。 （ 12） 替代原则 两个以上互有替代性的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后才决定的，房地产也有同样现象。 某房地产的价格，受同类型具有替代可能的其他房地产的价 格所牵制。 换言之，同类型而有替代可能的房地产之间，会相互竞争，使其价格互相牵制而趋于一致。 （ 13） 公平原则 估价结果如果不公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会声誉和权威性估价结果如果不公平合理。 公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 （ 14） 时点原则 房地产市场是不断变化的，影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产价格自然也是不断变化的。 在不同的时间，同一宗房地产可能会因为自身的新旧而发生价格变化；也可能因为众多市场因素的变化而变化。 房地产价格具有很强的时间性，每一个价格都对 应着一个具体的时间。 估价程序 自接受估价委托至完成估价报告期间， 房地产估价应按下列程序进行： ① 明确估价基本项 ； ② 拟定股价作业方案 ； ③ 搜集估价所需资料 ； ④ 实地勘察估价对象 ； ⑤ 选定估价方法计算 ； ⑥ 确定估价结 果； 8 ⑦ 撰写估价报告 ； ⑧ 估价资料归档。 明确估价基本事项主要应包括下列内 容： ① 明确 估价目的 ； ②明确估价对象 ； ③明确估价时点 ； 注： a 估价目的应由委托方提出 ； b 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况 ； c 估价时点应根据估价目的确定， 采用公历表示，精确到日 ； d 在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。 估价作业方案主要应包括下列内容 ： ① 拟采用的估价技术路线和估价方法 ； ② 拟调查搜集的资料及其来源渠道 ； ③ 预计所需的时间、人力、经费 ； ④ 拟定作业步骤和作业进度。 估价所需资料主要应包括下列方面 ： ① 对房地产价格有普遍影响的资料 ； ② 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料 ； ③ 相关房地产交易、成本、收益实例资料 ； ④ 反映估价对象状况的资料。 房地产估价方法 市场比较法 市 场比较法又叫市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、 交易案例比较法、直接交易案例比较法，有时又简称比较法或市场法。 简要地说，它是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。 所谓类似房地产， 9 是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地区等相同或相似的房地产。 市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。 收益还原法 收益还原法是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价 时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益还原法作为房地产市场价值的一种评估方法，以其充分的学术理论依据，被广泛地应用于具有收益的房地产的估价 ， 并被许多房地产估价专家尊崇为房地产估价法中的 “王后 ”。 有关这种方法的称谓很多，如投资法、纯收益还原法、收入资本化法，在土地经济理论上时常称之为地租资本化法等。 成本法 成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累 加为 基础来估算房地产价格的方法。 成本法又称原价法、合同法、加法、承包商法等，在旧的房地产估价中通常称为重置成本法。 用成本法评估所得的结果，被称为积算价格。 假设开发法 对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。 基准地价法 针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。 这种方法有一定的政策性。 10 本次毕业设计工作描述 领秀华庭 ：位于天津开发区宏达街 19 号，东侧为宏达图书馆， 北侧为 领秀 广场，西侧为天津口岸通关服务中心大厦，隔第三大 街 对面为泰达金融广场，地理位置优越。 领秀华庭 总用地面积 16, 平方米，建筑面积为 65,400 平方米，由天津津滨发展股份有限公司开发建设。 根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如《房地产估价规范》 中规定：有条件选用市场比较 法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。 估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，最终选择收益法和市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。 11 2 房地产估价报告 估价项目名称 领秀华庭 委托方 天津津滨发展股份有限公司 估价方 天津天元房地产土地评估有限公司 估价人员 付乔雅 估价作业期 2020 年 5月 1 日 至 2020 年 10 月 30 日 估价报 告编号 评字（ 2020A） 09QB 第 009 号 二〇一〇年十月三十日 12 3 致委托方函 天津津滨发展股份有限公司： 承蒙委托，我公司对位于天津市开发区的 领秀华庭 房地产进行估价，估价目的是为委托方整体转让估价对象房地产提供市场价值参考依据。 估价对象建筑面积 65,400 平方米，土地用途为商业用地，使用权终止日期至二 ○三 九年七 月七日止。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利 和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点 2020 年 5 月 1日 整体转让条件下的的市场价值为 561,790,000 元 (取整至万位 )，大写人民币伍亿陆仟壹佰柒拾玖万元整，详见《估价结果明细表》。 表 3 估价结果明细表 估价对象 土地用途 房地产证号 建筑面积 （㎡） 估价单价 （元 /㎡） 估价值 （元） 领秀华庭 商业用地 津字第 114030903309 65,400 8,590 561,790,000 估价负责人：付乔雅 二 〇 一 〇 年十月三十日 13 4 估价师声明 我们郑重声明： 1 估价人员在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5 估价人员 已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6 本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割对待。 7 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 本次估价人员：付乔雅 14 5 估价的假设和限制条件 估价的假设条件 (1)本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。 所谓公开市场，是指一个竞争性的市场。