上海明申集团信贷风险评估的报告

上海明申集团信贷风险评估的报告内容摘要：

等。 郑见明 于 1993 年 进军上海房地产市场， 开发了 位于 浦东新区的“由由西村”、普陀区的“澳门公寓”等项目，但整体开发规模不大。 1997 年，郑见明在国内房地产市场 低迷之际，开始进入香港楼市，主要从事现房买卖业务，获得了较好的收益，为其后续发展提供了主要资金支持。 2020年开始，郑见明在上海的投资进入快速扩张时期，其下属的明申集团和钱江集团获得了良好的发展机遇，陆续开发了“宝成花苑”、“明申中心大厦”、“明申花园”、“钱 江商务广场”等项目，积累了多个较为成熟的经营性物业，整体实力得以提升，并于 2020 年开始进行集团化管理。 此时，适逢政府着手清理整顿海南烂尾楼之际，郑见明重返海南房地产市场，在收购一些烂尾楼的同时，又在海南三亚、海口等地拿地 3000 余 亩，现以 集团外 部 关联方 —— 海南新佳旅业开发有限 公司 开发 的 “三亚新佳鹿回头”项目为主。 2020 年后，郑见明不断拓展 二、三线城市 市场，在成功开发无锡高尔夫球场的同时，又在杭州、贵州清镇等地拥有一定的项目储备。 内控 管理 集团 治理结构 集团实行董事会领导下的总经理负 责制，在内部管理结构方面， 根据实际管理需要， 集团设立了工程部、配套部、企划部、销售部、金融部、财务部、档案室、办公室等部门，各部门分工明确，责任明晰。 海南明 申 郑见明 明申集团 海南天时 郑燕 郑燕 30% 70% 80% 20% 51% 49% 9 2020 年 明申集团 评级报告 华杰资信评级有限责任公司 在制度建设方面，该集团 在行政、营销、工程和财务等方面均建立了相关的政策和程序。 在制度执行方面， 集团 建立了季度评分制度，定期进行检查和考核，并将检查结果和工资级别挂钩，有效保证了相关制度的落实及日常经营管理的有序进行。 从股权结构来看，明申集团最终控制权高度集中于个人，集团整体决策依赖于自然人郑见明 个人 ，带有家族式的管理色彩。 下属子公司 法人代表 、 总经理、 财务 等 主要 管理 岗位 人员 均 由集团本部直接委派，受本部直接管理。 集团现有高层管理人员 均有大专以上学历和一定从业经验 ，大部分于 1993 年前后加入，具有一定的房地产 行业从业经历 ，经过多年的业务发展，管理团队趋于稳定。 集 团管理层人员 杨晓榕 ： 集团法人代表兼董事长， 华东师 范大学硕士，曾就职于上海房地局、上海市委宣传部、上海社会科学院等单位和部门， 1992 年加入明申集团，具有丰富的经营和管理经验。 目前 还兼任明 申集团旗下的上海天鸿房地产开发有限公司、上海宝成房地产有限公司和上海伊尔普信息技术有限公司三家控股子 公司法人代表。 沈成 ： 浙大博士后，美国 Webster University 工商管理硕士，现任明申集团副总 经理 ， 跟随郑见明 从事房地产行业多年，目前，任上海财富天地置业有限公司和上海钱江实业（集团）有限公司法人代表。 总体来看，该集团 高层管理人员在日常经营活动中主要担任咨询角色，最终决定仍 由实际控制人做出，因此，实际控制人的决策将直接影响 集团的经营发展。 10 2020 年 明申集团 评级报告 华杰资信评级有限责任公司 股权结构 图 2： 该集团 股权关系结构 图 11 2020 年 明申集团 评级报告 华杰资信评级有限责任公司 关联交易 2020 年， 集团本部与下属子公司之间未发生关联交易。 关联方资金往来 2020 年 末， 该集团 其他应付款 为 74979 万元，主要为集团本部 与非 合并报 表 关联方之间的往来款 ，其中 包括 ： 钱江集团 65111 万元、海南明申投资 4632 万元、海南东宏投资 2380 万元、明捷 2283 万元、海南中江 1067 万元。 该集团 2020 年末 其他应收款 余额为 23586 万元，主要由关联方资金调配产 生，其中：宝成房地 产7007 万元、天鸿房地产 4007 万元、梅陇大厦 1700 万元、伊尔普 1287 万元。 图 3： 2020 年末 该集团 关联方 资金 往来 结构图 （单位：万元） 集团本部作为 实际控制人 对外 投融资平台， 资金管理由集团控制层统一调配， 内部资金往来较频繁，且规模较大。 由于明申集团最终控制权集中于个人，资金流转基本随实际控制人开发的房地产项目需求而流转。 关联担保 2020 年，该 集团 为 其 下属控股子公司 —— 上海梅陇大厦发展有限公司银行借款 22020 万元 提供信用担保；上海梅陇大厦发展有限公司为集团本部 24000 万元银行借款提供信用担保，上述两笔借款除信用担保外，还以借款主体自有房产作抵押，故担保风险较小。 明申集团本部 宝成房地产 7007 万元 天鸿房地产 伊尔普 1287 万元 梅陇大厦 1700 万元 4632 万元 钱江集团本部 海南明申 65111 万元 807 万元 4007 万元 同人置业 19975 万元 海南东宏 1132 万元 2380 万元 财富天地 1512 万元 明捷 2283 万元 5843 万元 海南中江 1067 万元 12 2020 年 明申集团 评级报告 华杰资信评级有限责任公司 二、 经营模式 经营环境 2020 年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，全国房地产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹。 特别是二季度以来，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升 ，非住宅物业也 在 2020 年下半年 出现 回暖。 ① 市场销售持续升温，销售面积和销售额增速加快 2020 年，全国主要城市楼市交易量同比 2020 年上涨均在 50%以上，重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过 100%， 非重点城市福州和厦门同比涨幅超过 200%。 2020 年，主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比 2020 年分别上涨 %、 %和 %，仅杭州均价微跌 %。 表 2：中国主要城市住宅交易统计表（单位：万平方米；元 /平方米） 城市 2020 年交易情况 2020 年交易情况 成交面积 同比变化 成交均价 同比变化 成交面积 成交均价 北京 2029 % 13104 % 1099 11260 上海 2631 % 11790 % 1554 9243 天津 1322 % 7408 % 503 6921 重庆 2413 % 4296 % 1252 3998 深圳 637 % 14973 % 407 12655 杭州 714 % 14430 % 283 14681 南京 1059 % 448 成都 1499 % 655 广州 987 % 552 武汉 1432 % 4818 559 ② 房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨 2020 年 112 月，全国 70 个大中城市 房屋销售价格保持不断回升态势， 12 月，全国房屋销售价格指数为 ，比 11月上升 ，比上年同期上升。 新建房销售价格指数为 ，比 11 月上升 个百分点；二手房销售价格指数为 ，比 11 月上升 个百分点。 2020 年下半年 非住宅物业 也开始 回暖， 特别是甲级办公楼市场 下半年部 分需求开始重返市场，租金下降势头放缓，空置率上升速度也有所减缓，但整体租赁形势仍处于 低迷阶段。 13 2020 年 明申集团 评级报告 华杰资信评级有限责任公司 业务运营 明申集团主要从事房地产开发与物业经营。 至今，集团在上海已开发完成的各类项目累计总 面积约 80 万平方米，其中：已开发完成的住宅项目总建筑面积约 40 万平方米，主要项目包括“明申花园”、“宝成花苑”、“澳门公寓”、“由由新村”；已开发完成的商务楼项目，总建筑面积约 17 万平方米，主要项目有“明申中心大厦”、“明申商务广场”；在工业地产方面，集团已完成开发面积 20 万平方米，主要为正在开发的“ 财富天地企业园”项目。 表 3：集团 房地产项目一览表 （单位： 平方米 ； 亿元 ） 项目 名称 类型 所属企业 地理位置 占地面积 总建筑面积 总投资 项目状态 明申中心大厦 写字楼 集团本部 凯旋路、中山西路 2988 39978 出租 明申商务广场 商办楼 梅陇大厦发展 漕宝路 400 号 8457 35364 出租 明申花园 住宅 天鸿房地产 吴中路、虹许路 万 万（不含三期东块） （不含三期东块） 三期东块待建，其余全部售完 宝成花苑 住宅 宝成房地产 哈密路、金浜路 已 清算 财富天地企业园 工业地产 财富天地置业 闵行区颛桥镇 万 万 一期售罄；二期在建 房地产开发 房地产开发是明申集团近十余年来的投资重点。 1993 年至今，明申集团已成功开发了“由由西村”、“澳门公寓” 、“宝成花苑” 等 多个项目，累计完 成开发面积 80 余万平方米，近 期主要开发的是“明申花园”住宅项目和“财富天地企业园”工业地产项目。  明申花园 该项目由 上海天鸿房地产开发有限公司 开发，项目位于闵行区吴中路、虹许路，全部为住宅，共分三期开发 ：项目 一期于 1998 年开工， 2020 年竣工，占地面积 万平方米，建筑面积 万平方米，总投资 亿元；二期于 2020 年开工， 2020 年竣工，占地 万平方米，建筑面积 万平方米，总投资 亿元 ；三期分东、西两块，总占地 万平方米， 其中东块由于受到周边漕河泾变电站的影响，目前尚未开发， 近期 先 开发的 是 三期西块。 三期西块于 2020 年 2 月开工， 2020 年末竣工，建设用地 万平方米，建筑面积 万平方米，包括 两幢 多层住宅、 4 幢高层住宅及相关配套设施，总投资 亿元，截止 2020 年末， 三期西块 已 全部实现 销售 ，累计销售均价 万元 /平方米 ， 14 2020 年 明申集团 评级报告 华杰资信评级有限责任公司 共 回笼资金 4 亿元。  财富天地企业园 财富天地企业园 是明申集团首个 工业地产项目， 由集团子公司 上海财富天地置业有限公司 负责开发。 该项目 位于闵行区颛桥 镇 904 街坊 1 丘 ， 建设内容包括研发中心、服务中心、会议展示、企业总部等相关设施， 总 占地面积 万平方米， 总规划建筑面积近 20 万平方米。 整个项目 分两期进行开发：项目一 期于 2020 年 3 月开工， 2020 年 6 月竣工，总建筑面积 万平方米，总投资 亿元，截止 2020 年末， 一期已售罄，累计 实现销售收入 亿元 ；二期 用地面积 万平方米，规划建筑面积 万 平方米，总投资 亿元， 2020 年 末正式动工建设 ，计划于 2020 年 6 月竣工交房。 房地产经营 随着明申花园三期 西块 开发结 束，除“财富天地企业园” 和明申花园三期东块 外，明 申集团无其他在建项目，集团本部目前主要从事已开发房产的经营业务，以租金收益作为收入来源。 根据集团实际控制人对明申集团的定位，房地产经营管理业务将成为明申集团未来的发展方向。  明申中心大厦 “明申中心大厦” 位于凯旋路、中山西路附近，临近华亭宾馆，占地面积 平方米，为一幢地上 28 层、地下 2 层的甲级写字楼， 总建筑面积 39978 平方米，其中，地上建筑面积 36000 平方米、地下 3978 平方米。 该大厦 由明申集团本部开发， 2020 年竣工并投入使用 ， 总投资为 46960 万元。  明申商务广场 “ 明申商务广场 ”由明申集团子公司上海梅陇大厦发展有限公司开发，原名 “梅陇大厦”。 该物业位 于漕宝路 400 号，近虹漕南路，占地面积 8457 平方米，建筑面积 35364 平方米 ，包括 地上 32231 平方米 和 地下 3133 平方米，为 1 幢地上 25 层、地下 1 层的商 用物业，于 2020 年竣工并投入使用。 房地产在建 作为实际控制人的投融资平台，明申 集团承担着为实际控制 人旗下房地产开发项目提供资金融通的职能。 集团实际控制人近期主要 投资需求集中于海南的“三亚新佳鹿回头”项目。 实际控制人旗下的海南新佳旅 业开发有限公司是为开发海南“三亚新佳鹿回头”项目成立的项目公司。 “三亚新佳鹿回头”项目位于三亚市鹿回头半岛， 该项目由 1 个大型高尔夫球场 、 与之配套的 2 15 2020 年 明申集团 评级报告 华杰资信评级有限责任公司 栋高尔夫酒店 、 高尔夫海景 公寓和别墅 构成， 总 占地面积 2178 亩， 总投资约 60 亿元， 其中土地价款6537 万元。 整个项目 于 2020 年 6 月开始分期开发 ，截止 2020 年末，该项目的高尔夫球场已 于 2020年 投入正常运营，与球场配套的“三亚明申锦江高尔夫 小型 酒店。