广汉三星国际房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

广汉三星国际房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，明确保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为 30%，这算是沿袭 20xx年调控方向。 到下半年，鉴于房地产市场过热，国家当局明确表态“遏制房价过快上涨”， 增加普通商品住房的有效供给，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加强市场监管（“国四条”）。 20xx年 12月 4日，财政部、国土资源部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定土地出让首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的 50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过 1年。 20xx年 12月 9日 ，国务院常务会议决定，取消二手房营业税优惠，将个人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到 5年，以遏制房地产投机行为、促 使房价理性回归。 20xx年 2月 22日，中共中央政治局会议明确， 20xx年是继续应对国际金融危机冲击、保持经济平稳较快发展、加快转变经济发展方式的关键一年，会持续适度宽松的货币政策。 由此观之，国家当局目前对房地产的调控方向主要为“遏制房价过快上涨”，可以预见国家会在 20xx年出台一些具体政策以加大房地产供给、缓解供需矛盾，促进房地产行业健康发展。 三、广汉市房地产市场分析 （一）城市规划情况 根据《广汉市城市总体规划》，全市城镇化水平 20xx年达到 50%， 2020年达到 6570%；相应广汉市城市人口 20xx年达到 20万人、 2020年达到 25万人；城市用地规模 20xx年为 ； 2020年为 ；以自然滨水、绿地为基础，以古蜀文化景点为依托，形成总体景观控制结构；发 展为以加工业及旅游业为重点的古蜀文化旅游城市，省级历史文化名城 广汉市依据城市远景轮廓构想及周边自然“水、城”环境特征，采用既集中紧凑、又相对完整带状加组团的连片发展模式，形成“一城、两区、五组团” 城市格局。 即将广汉市（一城）分成南岸功能区和北岸功能区（两区），其中“南岸功能区”为城市综合区，居住人口 17万人；“北岸功能区 ”为高尚居住、文教科研综合区，居住人口 8万人，本项目即位于北岸功能区。 （二）广汉市房地产环境 广汉市房地产投资情况 据广汉市统计局发布的数据，广汉市 20xx年完成房地产开发投资 亿元， 20xx年完成房地产开发投资 ， 20xx年 1至 10月完成房地产开发投资。 各年房地产开发投资总额较低，占地区生产总值比较不到 4%，投资比重较小，房地产投资市场处于起步阶段，发展相对滞后，面临较大的市场上升空间。 广汉市房地产供给状况分析 1）土地供给情况 广汉市土地供应量经历 20xx年的缩量 （ ）之后， 20xx年猛增至 ，成交地块 26宗，并创出 244万元 /亩的单价新高。 土地供应量的突然放大，显示 08年观望、萎缩局面已被打破，政府加大城市化建设力度，房地产市场趋于活跃。 20xx年广汉市土地交易区域以城北新区为主，成交 9宗地块，共 亩，占当年总量之 %，显示政府加强发展城北新区的力度。 2）房屋供给情况 据广汉市统计局发布的数据， 20xx年以前广汉市房地产施工面积与竣工面积均在 20xx年达到顶峰，分别为 ㎡ 与 ㎡ ； 20xx年、 20xx年、 20xx年 1至 10月房地产施工面积与竣工面积见图 21。 自 20xx年以来，广汉市房屋竣工面积逐年减少，且减少幅度较大，相对施工面积增减变化情况，表明房地产开发项目进度缓慢，开发商对市场持观望态度。 20xx年房地产施工面积大幅增加，显示市场土地供应量逐步增长；结合广汉国土局数据显示政府加大了对城北新区的开发力度。 图 2 广汉市近年房地产开工及竣工面积统计图 房地产开工面积、竣工面积纵向比较%%%%4%%02040608010020xx年 20xx年 20xx年 200 9年1 10月（单位：万㎡）0商品房开工面积 商品房竣工面积商品房开工面积增长率 商品房竣工面积增长率 纵观广汉市近年房地产施工、竣工情况，预计 20xx年该市房地产竣工面积可能会有大幅度增加，多个项目集中面世，市场供给丰裕。 广汉市房地产需 求状况分析 按照广汉市城市总体规划，广汉市城市人口 20xx年达到 20万人、 2020年达到 25万人， 20xx年该市城市人口约 18万人。 按人均住宅 35㎡ 计算，广汉市近期住宅需求约 70㎡ ，远期住宅需求约 245万 ㎡ ，城市规模扩容带来的住宅刚性需求旺盛；人口增加后，相关商业配套必须增加，则商业用房需求同样旺盛。 据广汉市统计局数据，自 20xx年以来广汉市房地产销售面积与金额均逐年减少（相关数据详见表 21），但销售均价呈现出逐年递增的趋势。 近年销售量的下降主要是因国家调控导致潜在购房者观望，而销售价格的逐步上涨则体现 了房地产市场总体发展趋势。 20xx年广汉市商品房销售均价官方数据为 2295元 /㎡ ，但由于房产开发的时间跨度和产权办理价格的不同步性，真实的房地产市场价格远高于该价格，约为 3100元 /㎡。 表 21 广汉市近年房地产销售情况统计表 年度 20xx年 20xx年 20xx年 物业形态 面积（万 M2） 金额（万元） 面积（万 M2） 金额（万元） 面积（万 M2） 金额（万元） 住宅 39, 40, 29, 办公用房 商业用房 16, 5, 2, 其他 3, 2, 合计 60, 47, 31, 根据调查统计目前市场推出套数为 3160套、销售套数 2148套，市场存量房 536套，总体销售转化率为 67%,销售情况良好。 另外，广汉市商业主要集中在市中心区域，其他商业形态呈发射状蔓延，到城北的一品天下和城 南的佛山路又再次汇集起来，形成一个链状结构。 目前，广汉市小型商业物业较为紧俏，大型零售商业物业的销售出租情况不乐观，这是因为广汉市民宁愿到成都购物也不愿在本地或者德阳进行消费。 根据目前商业物业的现状，广汉市未来一段时间内，商业物业将 仍将以小型商业为主力。 综上所述，广汉市房地产市场短期内会出现供需两旺的景象，市场发展前景较好。 项目区域在售项目介绍 经市场人员实地调查了解，项目区域在售住宅项目 3个，分别为“金雁明珠”、“怡景花苑”、“经典上城”，其详细情况见表 22。 表 22 项目区域在售楼盘统计表 楼盘名称 占地 （亩） 总建面 （万 ㎡ ） 总户数 建筑 类型 容积率 绿化率 物管费（元/㎡ /月） 销售均价 （元 /㎡ ） 销售率 金雁明珠 13 122 多层 40% 3000 % 怡景花苑 103 15 993 叠拼 多层 小高层 40% 叠拼 4100、 多层 3600、 电梯 3800 % 经典上城 83 13 1287 多层 47% \ 3500 \ 项目所在的城北规划为“行政高尚住宅区”，通过区域内住宅项目的大量开发，有 利于使项目所在区域逐渐形成广汉主流高尚居住区域，加大房地产开发的区域竞争优势。 （四）广汉酒店会展市场分析 广汉市有中高档酒店三家，其中西园大酒店和广汉宾馆在市中心商业圈内，瞿上园则在三星堆侧。 这三家酒店除客房外都设有餐厅，茶楼，商务中心，会议室，洗浴中心，酒廊等，配套设施比较齐全，其中两家星级酒店开房率较高。 相关情况详见下图 图 3 广汉市主要酒店情况统计图 第三章 项目规划设计和开发建设方案 一、项目总体规划情况 （一）规划设计思路及平面布置 项目着力于打造大尺度景观的水岸华宅，商业、酒店配套齐全 ，与住宅价值相互提升。 它的出现将开启城市菁英对城北新区塔尖生活的构建，并将城北新区营造为城市贵人的独有圈层，打造富于地域人文价值的建筑藏品。 本项目住宅建筑以从叠拼、多层、小高层到 26层的高层，天际线比较起伏，总体上由东南向西北高度逐渐升高。 高层之间相互错落，避免相互之间的遮挡，使绝大部分户型都能享受小区内的中心景观，多层建筑空间丰富，除南北布置外，也进行局部转角度形成围而不合的错落空间，既打破了封闭空间的感觉又避免了呆板的板式布局。 （二）规划设计理念 本项目建筑以“三星堆面具”演化出来建筑形态，建筑立面 以高雅、内敛为基调，在整体关系上强调比例尺度的适宜性。 着重打造文脉的延续，通过对细节的把握，凸显项目整体的高尚特性。 项目采取人车分流，进入小区的车辆直接下到地下停车库，部分沿外部环线地面停放，力争小区内无机动车穿行。 高层住宅、独立商业和酒店地下车库出入口设计为合用，而在实际使用中可分别使用，在不影响使用功能的同时减少车道数量，降低成本，减轻对城市道路的干扰。 （三）总体规划设计 住宅户型设计 1）叠拼、多层和小高层住宅户型均为大面宽、小进深，设计方正紧凑，动静分区明确。 注重厨卫设计，所有户型均自然采光 、通风，尽可能缩短用水部位之间的距离，用合适的尺度布置厨房和卫生间设备，提供生活 阳台。 2）高层采用一梯五户的点式高层。 户型设计因地制宜，保证了每户的朝向、景观、采光和通风，与一梯四户的风车型高层具有同等的品质，一梯五户的高得房率设计为一期的多层户型节省出更多的景观空间，造就田园般的美好居住环境，提升一期品质，吸引成熟置业群体，有利于开发前期快速回笼资金，形成良好的开发节奏。 同时点式高层减小对城市的干扰，有效开放城市界面，塑造良好的楼盘形象。 商业设计 本项目商业分为两部分，沿保定路的小高层底商和沿扬州 路的独立商业。 项目底商与街对面已建成小区的底商相呼应，可以形成便捷的小区配套，在独立商业设计中，通过对多个商业街实例分析调研，发现传统商业街模式中二、三层商业内街通常为“假口岸”，商气不佳。 参考一品天下和万达广场等成功案例，独立商业的一层设计为沿街商铺和内街精品店，具有很高的商业价值；二、三层考虑引入特色餐饮门店，并在一层沿街设置独立门厅到达二、三层。 独立商业的南端引入大中型超市，一方面可吸引人 流、聚集人气，提高项目附加值；同时也是区域内不可或缺的生活配套 酒店设计 酒店地处地块西北角，紧邻规划的广汉市 政务中心。 考虑以三星堆文化为背景的高星级主题酒店，配以完备的配套设施，满足各种政务、商务、会务和喜宴的需要。 内部空间追求移步换景，在建筑中每个不同的位置都具有良好的景观视野。 立面风格及景观设计 1）立面设计脱离一般高档小区常见的欧陆风造型，采用目前市场接受度很高的 ArtDeco现代装饰艺术风格。 2）景观设计风格上考虑将以三星堆为代表的地域文化和 ArtDeco国际 风格相结合，注重点线面的有机构成，景观节点的转接关系以及视线的通透性。 由水系引导的景观轴线，连接小区两个景观核，形成“会所 叠拼”景 观核心区和酒店后花园景观区的相互借景、对景。 通过中心轴线联系各组团之间形成的大大小小的景观节点，共同形成一。