保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告

保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告内容摘要：

，销售物料和包装推广方式也在重新调整中，售楼部重新装修。 ☆ 项目总体规划 领秀城项目总占地 170 亩，总建筑面积有 30 万平米，建筑形式为板式结构， 物业形态为住宅 +底商 +商业综合体，商业配套有 5 万平米 ，包括 大型超市，位于项目的南侧。 在项目西侧有一条新的规划路，沿街打造两层的风情步行商业街。 产品类型原定旧规划为多层、小高层和高层， 共 有 17 栋住宅楼， 能容纳 2020 多户。 新规划为别墅、花园洋房、小高层、高层。 小区居民进出主路口在项目的东侧，项目北侧为车行主路口，形成人车分流，停车方式为地下停车。 ☆ 景观特征 领秀城意在树立容城县高 端项目形象，非常注重景观的 设计，倾力打造容城县首席景 观大宅，社区绿化率达 45%， 为了展现项目品质，促进销售 ，项目目前正在建设景观示范 区和样板房，预计 6 月份就可参观体验。 ☆ 项目区域环境 县政府 财政局 保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 2711201 电话： 031183656565 19 市政公园 环保局、工商局 此区域为容城县的政治、文化中心，县政府、镇政府、国土局、财政局等机关单位汇聚于此和，县城唯一的市政公园 — 新容文化广场位于项目的西侧，是容城县休闲娱乐的集中地，区位优势日益凸显。 ☆ 硬件配套 双层中空玻璃、塑钢窗户，楼宇可视对讲， 24 小时保安巡逻 由于容城县尚无集中供热。 该社区 采暖方式为发热电缆供暖， 可预设温度。 在容城县 属首家， 技术上有待考证，采暖容易受停电等不利因素制约。 ☆ 项目现场情况 2020 年 4 月份项目一期开始销售，一期为 2 栋 6 层多层和 2 栋 17 层高层。 一期位于项目东南侧，为回迁房，剩余房源为单位团购，团购价为 23002500 元 /平米 ，目前已经销售完毕。 目前工程进度为两栋多层已经完工，两栋小高层临近封顶。 项目二期预计 2020 年 7 月份开盘，二期为项目的 510 号楼，现咨询均价为 2800 元 /平米。 此项目为本土在售项目中报价最高的楼盘。 原有规划的 6 号楼为多层洋房，保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 2711201 电话： 031183656565 20 710 号楼为小高层，项目重新定位后将 6 号楼改为了联排别墅和独栋别墅， 710号楼改为了 7 层电梯洋房。 ☆ 产品特征 外立面 项目的建筑风格为欧式的拉德芳斯风格， 外立面线条简洁、可识别性强。 主色调为咖啡色，局部为天然石材。 整体外立面品质感和稳重感强。 ☆ 户型特征 一期 产品 户型 两室与三室各占一半，但三室 户型较受欢迎，销售速度较快。 二室的销售面积在 90100 平米。 三室面积在 108138 平米之间。 通过重新规划设计及产品的重新定位，初步规划联排别墅面积为 300 平米左右，花园洋房面积 140200 平米之间。 户型 尚未对外展示。 ☆ 推广形式 三面翻 户外 保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 2711201 电话： 031183656565 21 领秀城是容城县在售项目中广告推广投入最大的项目，醒目高大的导示牌，大面积的工地围挡，县城中心板正北大街与古城路交叉口的三面翻大型广告牌上和所有街道的路牌下均是领秀城的广告。 ☆ 客群分析 项目别墅和花园洋房的客群以高收入及富裕阶层为主。 包括企业主、金融期货投资者、银行、政府高层工作人员等。 客户通常为三口之家，有品牌私家车。 项目位于容城县的政治中心，企事业单位较多，为本项目带来了较多的高端客户。 项目中小高层和高层客群以中高收入客群为主。 客户职业涵盖范围较广，包括个体及私营企业主、企事业单位工作人员、公司职员等。 ☆ 项目点评 开发商为本地开发商，且在容城县成功开发过住宅项目，不论是开发实力还是信誉度较受消费者认可； 项目规模大， 容城县在售项目中属于 大型项目，社区配套规划完善，对高端客群和改善型客群有很大吸引力； 售楼部大气豪华的规模及装 修，高素质的销售团队，展示了项目的高端形象 ； 该项目一期与二期产品有明显不同特点。 一期产品为回迁房，多层和小高层，为典型居住型产品，强调居住舒适性。 项目二期产品定位高端，有联排别墅和花园洋保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 2711201 电话： 031183656565 22 房，户型面 积偏大，注重品质感，售价相对较高。 市场转冷后该项目适时改变策略，开始注重产品品质的开发，对原规划进行了升级定位，注重建筑风格和景观的设计，欧式拉德芳斯的建筑风格体现了项目的独特性，景观示范区和样板间的打造将大大提升项目的价值。 区位优势明显，紧邻县政府，未来发展潜力大，大大提成了项目的升值潜力，同时也为项目带来了政府高层的高端客群。 紧邻容城县唯一的市政公园 — 新容文化广场，独享天然配套，使区位优势更加明显。 全新的包装、大气魄的推广手段，扩大了项目的影响力，将项目推向了容城县目前最高端的项目。 保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 2711201 电话： 031183656565 23 ☆项目启示 多元化的产品类型不但能扩大客户群，而且能增加项目抗风险能力。 本案为大盘开发，在市场波动时期开发尤其要注意产品 定位与物业形态搭配 ； 本案作为大型综合项目，不但在物业类型方面需要作多元配置，在 产品定位上只有走 中短 中 高端路线， 提升产品附加值 ， 才能引领市场，提高竞争力； 项目二期以高端产品入市，带动主流产品的销售策略，值得本案借鉴； 独特的建筑风格和景观设计能提升项目的价值感； 专业的包装推广能够提升项目的整体价值 ，更 有效的将项目形象更好的展示给受众，大力度 多方面的推广方式，才能扩大市场影响力； 优越的配套是支撑高价格的强有力有段。 合理的户型配比，能加快销售速度， 三室产品构成 主流市场需求。 保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 2711201 电话： 031183656565 24 金台新城 ☆ 项目位置 金台新城位于罗萨大街与金台东路交叉口的东沿线， 接待中心位于金台东路与罗萨大街交叉口南行 80 米路东。 开发商为 定州市和力房地产开发有限公司，非本地开发商，在容城县也是第一次做项目。 ☆ 售楼部现场包装情况 项目处于罗萨大街与金台东 路两条主路的交叉口处，但项目 工地上未做形象围挡，设计精美 的围挡能更好的展示项目形象， 引起受众的关注，开发商并没有 利用这一有效的推广手段树立自 己形象。 售楼部与项目相隔不足 百米，售楼部门前无导视牌，从 项目上很难看到售楼部的位置。 售楼部内部面积较大，约有 150 平米，装修简单。 销售物料较齐全，有沙盘、 DM 单、户型图、折页、手提袋和展板。 谈判区较小，仅有几组沙发。 销售人员为开发商自己聘请，并没有请专业的销售代理公司。 销售人员配置很少，而且着装不统一，沙盘讲解思路不够清晰，行为举止不够大方，整体形象一般，没有体现出地产销售工作的专业性。 ☆ 项目总体规划 金台新城规 划占地 400 余亩，总建筑面积 45 万平米，其中商业面积有 8 万平米，保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 2711201 电话： 031183656565 25 金台东路为 1000 米的商业街区。 商业业态有零售业、餐饮业、休闲娱乐业、生活服务业。 物业形态为综合性商业 +住宅 +底商。 产品类型为多层、小高层和高层，住宅规划有 10 栋多层， 18 栋小高层和 10 栋高层。 ☆ 景观特征 园林规划为中央水系景观和区域观景区，关于金台新城的景观设计还没有请专业的景观设计公司，也没有具体的设计效果展现，最终实际效果较为怀疑，简单的景观描述并不能取得消费者的信任。 ☆ 项目配套 物业配套有高端智能安防电子巡更、闭路电视监控、停 车场智能管理系统、安保对讲系统， 24 小时保安巡逻，小区内生活配套有车库、仓库、幼儿园、健身广场、休闲购物会所、老年活动中心。 采暖方式为温泉水入户，地板辐射采暖。 ☆ 项目区域配套 项目属于东关村和后营村的城中村改造项目，而且位于县城的最东端，位置相对较偏，区域内配套缺乏，只有在项目的西侧金台路上有些商业配套和娱乐场所。 罗萨大街多为汽修类门店。 保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 2711201 电话： 031183656565 26 ☆ 项目现场情况 项目一期为金台东路沿街的 6 栋多层， 12 层为底商，楼上为住宅，目前 6 栋均已动工，预计年底交房。 项目工地无围挡 等形象展示。 ☆ 项目销售情况分析 项目一期 2020 年 2 月 17 日开盘销售，开盘前组织了内部认购，当时的最低认购价为 1800 元 /平米，目前 6 栋多层销售近三分之一，销售状况不佳。 2020 年 4 月12 日二期开盘，为三栋小高层，销售价为 2200 元 /平米，最低价为 1980 元 /平米。 一期作为市场主流需求产品的多层售价并不高，但销售情况仍是不理想，原因是项目形象定位不明确，无良好的形象展示，包装推广力度不够，没有优秀的销售团队，以及是来自外地的开发商，在本地无品牌形象工程，这些均是影响价格提升和销售去化速度的因素。 ☆ 产 品分析 外立面 建筑风格为简单现代风格 简洁明朗，设计含蓄 建筑形式为板楼建筑。 保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告 地址：河北省石家庄市裕华路剑桥春雨 2711201 电话： 031183656565 27 户型 主力户型 面积范围 所占比重 二室二厅一卫 94100 平米 40% 三室两厅两卫 122134 平米 60% 一期户型均为二室 二厅一卫 和三室 两厅两卫，无小面积一室户型，户型南北通透，两室的为中大户型。 二室户型： 两室户型有 94 ㎡、 98 ㎡、 100 ㎡三种面积， 此户型方正，南北通透，多采光面。 客厅 外飘窗、视野较好。 动静分区明显，居住较舒适。 三室户型： 此户型南北通透，双向阳卧室，明厨明卫。 卫生间宽敞舒适，公共卫生间干湿分离。 卧室角窗、客厅外飘窗的设计能更好满足业主观景的需要。 ☆ 推广形式 保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告。