中海物业设备管理制度

中海物业设备管理制度内容摘要：

，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。 7． 0 停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。 8． 0 配电房内设备及线路变更，要经公司设备管理部同意；重大变更，要上报公司领导批准。 9． 0 配电房室温不可超过摄氏 40 度。 消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。 注意防止小动物进入；无关人员须经管理处办公室许可方可进入。 10． 0 加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 15 页，共 61 页 中国物业服务教育网 WI/S008 ZHPM 发 电 机 房 管 理 制 度 A/0 1/1 1． 0 非公司领导或维修班 人员须经管理处办公室同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。 平时机房门应加锁。 2． 0 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。 3． 0 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。 4． 0 配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。 5． 0 每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。 6． 0 发电机油箱内储备８小时满负荷用油量。 7． 0 发电机实行定人定机操作、保养和每月周期运行检查。 非值班或维修人员不得操作。 8． 0 机房及 机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。 9． 0 机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。 10． 0 发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 16 页，共 61 页 中国物业服务教育网 WI/S009 ZHPM 水泵房管理制度 A/0 1/1 水泵房是提供住户生活、大厦消防用 水的关键部位，水泵房能否正常工作是直接影响到住户人身财产安全。 为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度： 1． 0 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由维修班负责使用管理，并指定专人负责（以下称“水管员”）。 作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。 2． 0 水泵房内机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。 停水须经管理处批准。 3． 0 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。 4． 0 生活水泵每 周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。 5． 0 消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。 无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。 6． 0 泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。 7． 0 水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。 钥匙由水管员保管。 8． 0 水管员按规定定期取水送市防疫站进行水质检查化验，化验结果交办公室存档。 9． 0 各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否 正常，并协助设备部作好水量平衡测试。 10． 0 严禁非火灾情况使用市政消防水。 消防演习用水须向用水主管 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 17 页，共 61 页 中国物业服务教育网 部门办理申请手续。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 18 页，共 61 页 中国物业服务教育网 WI/S010 ZHPM 空 调 制 冷 设 备 房 管 理 制 度 A/0 1/1 空调设备房是楼宇中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定： 1． 0 空调制冷机房的全部设 备，必须由指定的专职空调操作人员管理操作，非本职人员禁止操作。 2． 0 无关人员必须经管理处办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。 3． 0 室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火。 4． 0 做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。 5． 0 须每三天对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。 根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。 6． 0 定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。 7． 0 定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。 8． 0 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，制冷冷水机组每月清洁一次。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 19 页，共 61 页 中国物业服务教育网 WI/S011 ZHPM 中控室 /消防中心管理制度 A/0 1/1 中央控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到大厦 /小区的各项安全。 为保障业主人身、财产安全，特制定本制度。 中控室 /消防中心实行 24 小时值班制度，值班人员须持证上岗。 各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。 值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。 火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室 /消防中心联动柜可置于手动档。 当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。 防盗监视 系统的录象带，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录， BA 系统的信息记录，门禁、红外防盗系统报警记录等按下列时间进行保存、更新：纸张记录须妥善保管一年；录象带信息保存一周，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录 .由专业人员检查后，无用者删除。 中控室 /消防中心设备应由有资质的人员进行维修保养、对计算机软件进行备份，定期清理垃圾文件、修复软件。 设备密码须报设备部备案。 使用者应在使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。 设备供货商 /保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得管理处同意、登记， 且管理处技术人员在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室 /消防中心设备。 办理业主装修申请时，管理处须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。 装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费用。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 61 页 中国物业服务教育网 WI/S012 ZHPM 材 料 管 理 制 度 A/0 1/1 1． 0 维修班下个月的材料计划，应在本月 25 日前报管理处采购主管，由采购主管送交管理处主任审批，确定下月需购买材料。 2． 0 一般材料由采购主管与所需物资部门协同购买；采购时要两人同行采购，报销时附采购计划或报告书。 3． 0 采购材料要货比三家，认准质量，相同质量下应取最底价进行采购，供货方应为合格供应商。 4． 0 材料购回后应由维修班长进行验证。 发票数量应与货相同，物品及数量应与《采购记录表》上所述相同。 5． 0 材料入库应由库管员验收，库管员开入库单，并在发票反面签上名；采购主 管也应在发票反面签上名，并在入库单上签名，并把入库单其中的一联附在发票后作为报销凭据。 6． 0 应急材料可以先口头报告同意购买，再补填《采购计划审批表》或补写正式报告。 7． 0 材料出库时需注明此材料用于什么地方、什么用途，领料人需在出库单上签名。 8． 0 维修人员可以根据日常实际情况一次性领用若干材料，领料人需在出库单上注明所领用材料的品种、规格、数量、用途，并在出库单上签名；维修人员在领用专用配件时，需拿废旧零部件换取。 9． 0 维修人员在完成维修任务后，所节余的材料应如数退库并办理退料手续。 10． 0 禁止维修 人员利用工作之便，多领冒领材料搞关系，一经发现，从严处理。 11． 0 库房保管员应按材料的品种、质量、性能不同采取不同的保管 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 61 页 中国物业服务教育网 措施，否则造成损失追究其经济责任。 12． 0 发放材料要坚持凭派工单发料。 13． 0 材料出库须遵循先进先出的原则，对入库的材料要作好日期标识，以便于发放管理。 14． 0 材料库房每月要进行一次库房盘存，每季度要对维修人员领用的材料公布一次。 做到降低成本、节约开支、杜绝浪费，造福业主。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 61 页 中国物业服务教育网 WI/S013 ZHPM 物 品 验 证 制 度 A/0 1/1 1． 0 为了确保向服务对象提供合格的物品，所有用于大厦内影响服务质量的进货物品（含维修材料、清洁用品、保安用品等物品）都必须经过验证。 2． 0 所需物品部门必须对影响服务的进货物品进行验证，并认真填写《物品验证单》，以确认物品之质量状态，采购主管还应在《物品验证单》上签名。 3． 0 所需物品部门在验证时依据验证标准发现不合格品时，应即时通知 采购主管，并会同管理处主管主任对不合格品进行确认。 4． 0 对不合格品应及时处理，所需物品部门主管、采购主管、管理处主管主任，三方应共同商讨对不合格品的处理方法（返修、降级使用、退货或报废）。 《不合格品处理单》由所需物品部门主管负责填写，由主管主任确认。 5． 0 所需物品部门主管应对所有物品之质量状态进行标识。 6． 0 物品的数量及规格应和《采购计划审批表》所提供的相符。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 61 页 中国物业服务教育网 WI/S014 ZHPM 计量器具定期检定制度 A/0 1/1 1． 0 凡有关维修、保养、检测的计量器具，按市计量局规定一年检定一次。 2． 0 各管理处维修班按检定计划表所规定时间提前一周将计量器具送设备部待检，由设备部专人根据基准计量器具进行自检并作记录，建立《计量器具检定台帐》，然后将结果下发给各管理处。 基准器具按检定计划表时间提前一个月送计量站检定。 3． 0 凡经检验不合格的计量器具，经校正后仍不合格者，则应报废后重新购买。 4． 0 管理处 新购买的计量器具，须上报公司设备部建帐，并纳入检定计划。 5． 0 凡计量器具有水浸等损坏或参数有变动时，应送设备部重新进行检定。 6． 0 计量器具需专人保管，专人使用，不得随意借用。 7． 0 凡基准器具，使用者不得随意自行乱调动，不得乱放，应合理使用，妥善存放。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 61 页 中国物业服务教育网 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 25 页，共 61 页 中国物业服务教育网 WI/S015 ZHPM 计 量 器 具 的 检 定 方 法。