中海地产项目后评估报告

中海地产项目后评估报告内容摘要：

7602080280234504027482057966665759986620100020203000400050006000700080009000100002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年亿元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %G D P （ 亿元 ） 增速 20202020年 全市 GDP及增速（ 2020后为预测值） 项目发展期间，人民收 入基本与 GDP同步增长。 三年时间年 市区居民人均可支配收入增加了 4081元，人均消费支出增加了 4717元。 具体见下图。 城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持 11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。 20202020 年 城市居民人均可支配收入和人均消费支出统计 从 全市房地产投资开发的情况看， 2020 年以来， 房地产开发进入掀起了一个新的热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等主要指标均呈 现快速增长态势。 具体数据见下图。 7 2 0 0 1 2 0 0 7 年苏州全市房地产投资开发情况1 4 5 7 . 7 6257638444600505857008 4 9 . 5 1 16001440160011297 9 9 . 15 5 7 . 34 6 7 . 1 41 0 7 . 3 41 7 7 . 9 43 3 4 . 3 25654 7 0 . 7 44206 8 . 6 2010002020300040005000600070002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年万平方米0100200300400500600亿元商品房施工面积 商品房竣工面积 房地产投资额 全市房地产业发展宏观指标 从 市区的商品住宅预售情况来看， 2020年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八条”等宏观调控措施的出台，促使市场观望气氛逐渐形成， 市区商品住宅的预售量在 2020年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。 具体数据见下图。 项目发展后期， 市区房地产市场有所恢复，住宅交易逐渐活跃，成交量快速增加，商品预售价格延续了小幅提升平稳发展的状态。 3005004135 7 9 . 46966390521950544691361420030040050060070080090010002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年万平米01000202030004000500060007000元/平米批准预售面积 预售面积 预售均价 2020年以来 市区商品住宅预售情况 展的影响 本项目获地时为 房地产市场的低潮期，为吸纳该项目用地提供了良好时机。 从实际竞争情况，虽然本项目有 9 家单位参加拍卖，但经过 17 轮竞价（每轮竞价幅度大都为100～ 400万元），我司就以较为适合的价格获得该项目，竞争不算特别激烈。 在项目前期市场研究中，我们判断未来几年市场将出现一轮上升期，竞买价格可在参考周边价格（当时项目旁的东湖大郡一期项目普通住宅售价约 5000元 /平方米，该小区内混有少量品质一般的联体别墅二手房价格约 8000元 /平方米）的基础上适当乐观提升，为现场竞 8 价提供了相对较大的空间。 通 过对市场需求变化的分析，我们认识到国内住宅市场消费需求已出现较大分化，随着国家经济快速发展，富裕阶层已渐成规模，中高端别墅项目市场前景良好。 本项目的成功销售和以后几年中高档别墅项目的热销也最终证实了这一点。 2020 年市场的波动给 项目的销售带来的巨大的挑战，公司充分利用项目的稀缺性，依靠精准的市场定位和户型创新，克服了种种困难，勇于摸高，引领了市场。 项目用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。 项目付款条件相对较 为优越，可以在 9个月内分 3次付清，且本项目由市政道路自然分隔成南北两个地块，可以根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开发。 我们通过努力最后一期土地款延后了 2个月支付，该期土地款均通过预售回款支付，降低了本项目的资金成本，使得项目内部投资收益率大幅提升，动态回收期则缩短很多。 本项目容积率为 ，首期开发南地块为容积率 的纯联体别墅社区，北地块确定由南向北开发联体别墅和小高层相结合的混合社区，一方面为尽可能做足容积率，另一方面也可以充分利用地块北界景观河道和市政公园的自然资源。 但究竟联体别墅和小高层的具体配比关系如何是当时困扰我们的关键。 投资、营销和设计等相关部门配合编制了五个初步方案，从盈利和营销等角度进行了综合分析，最终公司决定牺牲少量容积率选择了最优的方案三，从后来本项目的实际销售情况来看也验证了我们当时的判断是准确的。 具体分析见下表： 项目二期规划方案经济分析对比表 方案一 方案二 方案三 方案四 方案五 占地面积（平米） 25,833 25,833 25,833 25,833 25,833 规划结构 南侧三排联体别墅；北侧三排 9层小高层 南侧六排联体别墅；北侧一排 6层多层 南侧六排联体别墅；北侧一排 9层小高层 南侧四排联体别墅；北侧两排 9层小高层 全联体别墅，共七排 可售物业面 积 (平米 ) 联体别墅 7,216 15,948 15,948 11,568 16,410 小高层 /多层 21,596 5,700 5,780 14,877 —— 该期容积率 可售物业售 价 (元 /平米 ) 联体别墅 11,000 11,000 11,000 11,000 11,000 小高层 /多层 6,500 7,500 7,500 6,780 —— 二 期 总销售收入(万元 ) 24,543 22,502 22,562 24,491 18,051 成本回报率 % % % % % 总利润 (万元 ) 2,865 3,334 3,358 3,230 1,923 9 从营销角度来看： 方案一（原方案） 方案三 方案四 物业形态 TH/三排小高层 TH /一排临水小高层住宅 TH /两排小高层 物业形象 形象比较不好，是混合型住宅区 形象较好，基本很好地延续 南区纯 TH社区风格 形象居于方案一、二之间 物业品质 密度较小，但容积率较高 容积率比较低 容积率可做高，居于方案一、三之间 销售压力及风险性 此方案小高层供应量较大，第二排、第三排小高层基本与公寓住宅区无差别，小区的品质感下降。 小高层借助不到TH 社区的品质提升效应（尤其是中间一排），销售压力较大；同时 TH的销售也因品质受太多小高层存在的降低而影响去化，项目发展风险性较大。 总户数少，约 100户，销售压力相对较小； TH、小高层在园区的当期供应量相对于高层较小，属稀少产品，市场竞争风险小； TH有南区的影响效应，去化压力较小，小高层为临水景观物业，对客户具有较大吸引力。 本方案两种物业搭配较好，单排小高层对 TH 品质干扰小，并也能倚靠 TH 以理想价位出售，市场风险小。 TH、小高层在园区的当期供应量相对于高层较小，市场竞争风险小； TH有南区的影响效应，去化压力较小，临水小高层为优良景观物业，对客户具有一定吸引力，第二排（非临水）小高层去化相对困难。 本方案两种物业搭配较方案一稍好，小高层对 TH 品质有干扰，但也能倚靠 TH适当提升价位出售，市场风险介于方案一、三之间。 物业价格 TH：约 11000元 /㎡ （有压力） 第 1 排小高层：临水景观物业约 7500元 /㎡ ； 第 2 排小高层：纯粹园景物业，视野南北受阻，价格约 5700元 /㎡ ； 第 3排小高层：南临 TH物业，具部分景观，视野好于第二排，约 6000元 /㎡。 小高层、 TH彼此无互补效应，价格较难有突破 TH： 11000 元 /㎡ 小高层：临水景观物业，并且处于比较纯粹的 TH社区，具有良好的品质，售价可达7500元 /㎡ 以上。 TH： 11000元 /㎡ 第 1排小高层： 临水景观物业约 7500元 /㎡ ； 第 2 排小高层：南临 TH 物业，具部分景观，视野好于第二排，约 6300元 /㎡。 整体比较，虽然可售面积有所减少，但项目的品质得以保证，联体别墅为主的产品组合也最大程度上表现了产品的稀缺性，提升了各类型物业的售价，而且由于面积的减少，建安成本相应减少了约 8%，整体项目投资成本回报率提升了 ，达到了 %，创造了较好的经济效益。 项目可研和实际经济技术指标对比表 序号 相关指标 可研阶段 实际情况 实际与可研差值 一、 建筑指标 1 占地面积（ m2） 72,346 10 项目可研和实际经济技术指标对比表 序号 相关指标 可研阶段 实际情况 实际与可研差值 2 容积率 3 可售面积（ m2） 56,677 52,250 4427 其中：联体别墅（ m2） 49,400 43,706 5694 小高层（ m2） 6,877 8,544 1,667 商业（ m2） 400 0 400 4 公建配套面积（ m2） 1,200 883 317 其中：会所（ m2） 800 720 80 其他配套公建（ m2） 400 163 237 5 地下车库面积（ m2） 0 2880 2,880 地下车位（个） 0 61 61 6 联体别墅地下室面积（ m2） 8,408 13,635 5,227 7 总建筑面积（ m2） 66,514 69648 3,134 二、 售价 1 联体别墅（元 /平方米） 9,500 11,551 2,051 2 小高层（元 /平方米） 6,000 7,832 1,332 3 地下车位（元 /个） 120,000 120,000 0 合评价 项目投资成本回报率为 %，内部收益率（全投资不计息）达 %，并且在 2020年底即实现了结利满足了地产集团各项指标要求，为 后续项目的开发奠定了良好的资金、政府关系和管理基础。 由于项目的稀缺性强，产品品质较高，销售初期即得到了市场的充分肯定，几次开盘的当日销售率都在 90%以上，加之项目强销期为 房地产市场的复苏期，项目价格逐渐提升，销售总收入比预计值增加了 6000多万，利润增加了 1550万。 本项目建安成本与可研阶段预测有较大提高。 这一方面是公司刚刚进入 市场，没有 可参照的成本数据，周边兄弟公司当时也没有该类物业，因而造成我们成本预估不足，建安成本实际值比估计值高出了 30%；另一方面，随着市场的变化，在定位和规划设计阶段，我们在建筑标准上有一定提高，建筑经济指标也与可研阶段有较大变化，这也是造成成本超标的原因之一；此外，供电工程等因材料价格快速上涨造成单项成本超出较多。 随着公司在 市场多项目的运作，我们逐步建立了较为完整的成本数据库，这为今后准确进行投资分析提供了保障。 另外通过同政府的积极沟通，我们延迟支付了第二期土地款，并通过快速销售、滚动开发、严格建安费用 支付等方式加快了资金运转，减少了资金占用，对项目内部收益率的提高和回收期的缩短产生了积极作用。 项目可研和实际财务指标对比表 11 序号 相关指标 可研阶段 实际情况 实际与可研差值 1 销售总收入（万元） 51,509 57,907 6,398 2 税前成本（万元） 39,744 42,927 3,183 3 建安费（万元） 10,615 13,881 3,266 4 成本回报率 % % 5 税后净利润（万元） 6,140 7,690 1,550 6 项目内部投资收益率（全投 资不计息） % % 7 动态投资回收期（年） 8 最大资金占用（万元） 28,268 19,695 8,573 备注：财务指标中可研阶段未考虑增值税，实际情况中暂按照销售额的 1%计算，待实际征收后财务指标将有所调整。 3. 营销管理评估。