xx小区前期物业管理项目投标文件正本

xx小区前期物业管理项目投标文件正本内容摘要：

对讲机 15部 对讲机电池板 15块 保险箱 1台 办公桌 11张 办公椅 11把 接待桌 1张 接待椅 2把 洽谈桌 1张 洽谈椅 4把 会议桌 1张 会议椅 12把 烟灰缸 3只 考勤钟 1台 塑封机 1台 饮水机 1台 /立式 传真机 1台 电话机 2部 档案柜 5组 档案盒 400个 更衣箱 7组 遮阳伞 1只 二、维修工器具开办物品 电锤 1台 电动疏通机 1台 电焊机 1台 铝合金合页梯 1只 /（可升降） 管子钳 2把 数字式万用表 2只 砂轮机 1台 潜水泵 1台 扳手 3套 保险带 2条 硅胶抢 2只 铁锯 1把 木锯 1把 PPR管焊接器 1套 泥瓦工工具 1套 手提工具箱 4只 三、保洁工具开办物品 铝合金升降梯 1只 铁锹 40把 四、保安器具开办物品 雨衣 /雨鞋 24 套 警棍 4 根 第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训管理 一、拟建立的组织机构及人员的配备 1. 服务处组织架构及部门设置 服务处经理 客户服务部 工程维修部 安全管理部 环境管理部 财务部 客服主管 工程主管 安全主管 环境主管 前台接待 客户专员 电 工 安保班长 水暖工 泥瓦工 监控中心 门 岗 巡逻岗 绿化员 保洁员 车场岗 2. 服务处运作方式及各部门职责 1）服务处运作方式 服务处实行服务处经理负责制的直线制领导形式，下设客户服务部、工程维修部、安全管理部、环境管理部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。 服务处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。 各项工作的安排及临时任务的下达，均由服务处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向服务处经 理负责。 2）部门职责 客户服务部 —— 主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入住服务、业主接待、收费管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作； 工程维修部 —— 负责整个项目的设施设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设施设备； 安全管理部 —— 负责小区治安 ,交通与消防管理工作，包括门岗服务、安全巡查服务、车辆管理服务、监控管理、治安管理服务等； 环境管理部 —— 负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务； 此外，采购、人事、培训等事务由财务管理部 兼管。 3. 人员配备 1）服务处各岗位员工的任职要求 服务处经理：  大专以上学历；  持有物业管理行业岗位资格证书；  熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力；  具有丰富的高档住宅小区管理经验；  外表端庄，思路敏捷；  具有良好的团队精神和沟通技巧；  具有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力。 客户服务人员：  大专以上学历；  熟练操作办公自动化软件；  熟悉高档住宅小区运作内容；  普通话标准流利；  具有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力。 工程维修人员：  具备相关操作证及上岗 证；  具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验；  具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神。 安保人员：  年龄 18－ 35 岁之间，男性；  身高不低于 米；  五官端正，具有较强的敬业精神；  作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷；  能吃苦耐劳承受工作压力；  通过本公司专业化培训。 保洁绿化人员：  通过保洁专业化培训；  熟悉高档住宅小区的保洁、绿化工作；  外表形象较好，身体健康；  细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力。 2）服务处各部门岗位人员配备 岗位设置 人员配备 (人 ) 岗位设置 人员 配备（人） 服务处经理 1 安全管理部 财务部 安全管理部主管 1 会计 1 安保班长 3 出纳 1 监控中心 3 客户服务部 门岗 6 客户服务部主管 1 巡逻岗 3 前台接待（档案管理） 2 车场岗 6 客户专员 2 环境管理部 工程维修部 环境管理部主管 1 工程维修部主管 1 单元内保洁 6 电工 1 外围保洁 2 水暖工 1 车场保洁 2 泥瓦工 1 绿化员 1 合计 46 人 3）服务处各岗位职责及工作范围 服务处经理  在公司的领导下，全面负责服务处内部管理、业户 服务、房屋设备设施运行与维护保养、安全服务、保洁绿化服务、应急处理及特约服务等工作；  组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件；  负责小区管理服务的质量控制和费用控制；  负责协调与业委会、开发商、物业行政主管部门、其他有关管理部门及有关专业公司之间的关系；  负责初审分承包方、分供方，审批小区管理服务公开文件和服务处作业文件的发放；  负责组织小区公益性活动；  完成公司交办的其他任务。 财务部  负责本项目物业服务费、电梯费等其他相关费用的收取；  负责小区财务账目的单独立账与存档工作；  负责年初物业管 理费用计划的测算，与财务指标控制；  负责小区财务账目公示的编制；  负责各项财务报表的编制；  完成服务处经理交办的其他任务。 工程维修部主管  在服务处经理的领导下，负责房屋设施设备的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作；  负责对工程维修部的日常管理，检查每日运行日志，了解设施设备运行状况合理安排每日工作；  负责小区房屋设施设备运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责实施；  负责计划和购置维保材料及工器具；  负责公共设施能耗管理与节能工作；  编制（设备）突发事故的应 急处理预案，并适时组织预演；  负责对房屋设施设备维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存；  完成服务处经理交办的其他工作。 安全管理部主管  在服务处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责；  负责对当值安保员的岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班安保记录进行审查；  负责对突发事故应急处理的现场协调；  负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理；  负责员工的消防培训及小区消防安全知识宣传；  负责对全体安保员考勤和请假审批及工作考核；  协助完成服务 处布置的业主特约服务。 环境管理部主管  服从服务处经理的领导，对小区的清洁绿化负责；  负责对当班保洁员操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行审查；  负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管；  负责安排人员完成业主提出的特约服务；  负责本部门员工考勤和请假审批及工作考核；  负责计划和购置保洁材料及工器具；  负责与绿化养护的业务联络；  完成服务处经理交办的其他工作任务。 前台接待员（档案）  负责服务处来访人员的接待工作；  负责物业服务电话的接听，报修、投诉的处理；  负责有偿服务与投诉的回访工作；  负责工程技术档 案、业主档案的存档管理；  负责业主装修手续的办理工作；  负责服务处的文案工作；  完成上级领导安排的其他工作事务。 客户专员  负责物业服务费、电梯费及其它服务费用的催缴工作；  负责业主入住手续的办理工作；  对装修现场巡检工作进行督导；  与业主保持良好沟通关系，负责公益性活动的宣传与动员工作；  了解业主家庭概况，了解业主需求，为物业服务创新献计献策；  负责业主投诉的处理工作；  完成上级领导交办的其他工作。 电工  负责变配电系统的运行管理和维修保养；  负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气 设备的维修保养及故障检修；  负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；  认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；  按时按质保量完成设备检修工作；  定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；  发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；  负责责任区域的机房设备的保洁工作。 水暖工  定期巡视园区排水系统，包括雨水井、污水井、雨排、化粪池等重要排污设施， 发现淤堵现象立即处理；  对园区公共用水进行监管，每月对用水量进行记录；  对楼宇内供暖、供水管线进行巡视，发现滴、漏现象立即采取措施，并报上级领导，做好记录；  做好公共区域井盖、屋面雨排管线的维护保养工作；  完成上级领导安排的其他工作。 泥瓦工  对工程维修主管负责，执行服务处的各项规定和制度；  负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；  负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；  发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障；  完成上级领导交办的其他工作。 安保班长  对安全管理部主管 负责，带头遵守服务处的各项规章制度；  负责本班安保员考勤、日常事务的管理；  对各岗位安保员工作状态进行监管，发现违规、违纪行为必须予以制止、教育，情节严重的报主管进行处理；  负责安保器材的管理，发生损失、损坏的追究当事人责任；  对当班期间内发生的重要问题及时上报，并做好记录；  带领本班安保员做好辖区内的治安、消防等安全工作；  完成上级领导安排的各项任务。 监控员  负责监控区域内的安全监视工作，发现安全隐患、违章事件、可疑人员立即通知巡逻安保员前往查看；  负责夜间物业服务电话的接听与诉求处理工作；  对当值期间 发生的各类事件做好记录；  负责监控设备的清洁与日常保养，保持监控中心内卫生清洁；  完成上级领导交办的其他工作。 门岗安保员  对安保班长负责，服从上级命令；  在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；  验证《物品搬出放行条》，施工人员《临时出入证》后放行；  发现责任区域内公物损坏向上级报告；  负责外来人员的登记；  协助紧急服务处理。 巡岗安保员  对保安班长负责，服从上级命令；  巡逻中遇业主要求应及时提供服务；  巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；  检查机动车辆、非机动车辆停放情况；  发现辖区内设施设备损坏立即向上级 报告；  发生紧急事件立即上报，采取控制措施。 车场岗安保员  负责停车场内车辆停放秩序与安全的管理；  禁止易燃、易爆、危险品进入车场内；  负责停车场内的安全巡视，发现可疑人员或安全隐患采取相应措施；  对进出车辆外观状况进行查看，有刮、撞痕迹及时通知车主，并予以记录；  发生紧急事件立即向上级领导报告，并采取控制措施；  交接班时对停车场内车辆数量、状况进行查看。 保洁员  对环境管理部主管负责，认真执行各项管理制度；  认真做好责任区域内的环境保洁；  遇需要帮助业主立即提供协助；  在主管带领下，认真完成本职工作和其他 交办任务。 二、培训管理 1. 培训工作的总体指导思想 无论从事何种行业，工作最终是由人去落实完成。 所以，我们始终高度重视人力资源的开发，尤其强调企业对员工的内部潜能开发 —— 即培训。 因此，我们把培训工作提升到物业管理公司是否能按照既定目标实现物业管理优质服务的战略高度来对待。 我们相信，一个好的物业管理服务模式必定包含一个良好的培训机制。 我们认为： 培训是企业壮大的催化剂，是员工职业生涯的加油站，是企业给员工最实惠的福利。 2. 培训的组织 1）由服务处经理负责员工日常培训的管理与指导工作； 2）财务部负责员 工培训的计划、协调、组织、考核等工作； 3）主管级以上管理人员根据服务处制定的培训计划进行逐级培训，并对培训效果进行评估。 3. 培训实施流程 对员工的培训分为三个阶段：入职培训 —— 岗位转正培训 —— 日常管理培训。 每位新入职员工必须接受为期 20 天的入职培训，内容详见。