工程管理指导书(北京万科天秀

工程管理指导书(北京万科天秀内容摘要：

7. 1~18住宅楼工程竣工 2020 年 11 月 30 日 8. 1~18楼竣工备案 2020 年 12 月 1 日 2020 年 12 月 30 日 9. 市政工程 2020 年 8 月 1 日 2020 年 11 月 16 日 10. 销售卖场及样板间结构施工 2020 年 3 月 15 日 2020 年 5 月 22 日 11. 销售卖场及样板间竣工 2020 年 8 月 31 日 12. 销售开盘 2020 年 9 月 1 日 13. 景观工程 2020 年 3 月 1 日 2020 年 5 月 20 日 14. 一期入住 2020 年 6 月 30 日 施工单位和监理公司组织方案 根据公司总体计划，万科天秀项目分两期开发，一期工程包括 1~18住宅楼，商业街、会所等；二期工程包 括 19~26住宅楼及幼儿园等。 总承包商组织方案 一期工程分为两个标段，分别由两家总承包商负责施工，标段一包括 1~10住宅楼，商业街、会所等，标段二包括 11~18住宅楼；二期工程计划由标段二总承包商负责施工。 总承包商采用工程量清单招标方式确定。 监理公司组织方案 天秀项目由一家监理公司总负责。 甲方直接分包工程组织方案 天秀项目中，甲方直接分包的工程包括： （ 1） 铝合金门窗 （ 2） 入户门、车库门、单元门 （ 3） 直饮水系统 （ 4） 污水处理设备 （ 5） 燃气壁 挂炉 （ 6） 电暖气 北京万科企业有限公司 天秀项目工程管理指导书 编制：任英、 朱德辉 审定：韩冬 批准：周成辉 第 11 页 共 30 页 （ 7） 户式中央空调 （ 8） 车库消防系统 （ 9） 消防水箱 （ 10） 有线电视和卫星接收系统 （ 11） 宽带网络 （ 12） 安防工程 （ 13） 中压调压站 （ 14） 市政工程 材料设备供应方案 详见下表，《天秀项目材料设备采购计划》。 序号 材料设备名称 采购方式 单位 数量 供方进场时间 招标完成时间 考察时间 采购标准确定 /出图时间 1 商品砼 乙供 M3 60000 2 钢材 甲供 吨 9200 3 钢结构 乙供 吨 250 4 空心混凝土砌块 乙供 M3 9000 5 隔断板材 乙供 M2 1300 6 成品烟道 乙供 M 6100 7 防水涂膜 乙供 M2 12500 8 防水卷材 乙供 M2 87000 9 外墙外保温系统 乙供 M2 86000 10 铝合金门窗 甲分包 M2 28200 11 入户门 甲分包 樘 454 12 单元门 甲分包 樘 55 13 钢制栏杆扶手 乙供 M 6150 14 空调百页 甲方限价乙供 套 2150 15 内外墙涂料 甲供（集团战略供应商） M2 69000 16 墙地砖（外墙 甲方限价 M2 4500 北京万科企业有限公司 天秀项目工程管理指导书 编制：任英、 朱德辉 审定：韩冬 批准：周成辉 第 12 页 共 30 页 序号 材料设备名称 采购方式 单位 数量 供方进场时间 招标完成时间 考察时间 采购标准确定 /出图时间 面砖、露台地砖） 乙供 17 石材（外墙、楼梯间、入口门厅） 甲方限价乙供 M2 11000 ..10 23 户式中央空调系统 甲分包 户 454 25 高压配电柜 供电局招标 台 40 26 低压配电柜 供电局招标 台 40 27 三箱（表箱、户箱、低压配电箱） 甲供 台 900 28 电线电缆 甲方限价乙供 米 70000 29 PVC 电线套管 乙供 米 30000 30 金属电线套管 乙供 米 30000 31 室内灯具 甲方限价乙供 套 2726 32 室外灯具 甲供 套 500 33 开关插座 甲供货（集团统一采购） 个 13000 34 对讲设备 甲分包 套 454 35 闭路监视设备 甲分包 个 摄像头 90 36 家居安防设备 甲分包 个 916 37 门 禁设备 甲分包 套 55 38 停车场设备 甲分包 套 9 39 宽带网络 甲分包 点 454 40 有线电视及卫星接收系统 甲分包 套 1 45 车棚 甲分包 个 10 46 信报箱 甲分包 个 55 项目进度计划保证措施 项目进度计划关键节点 北京万科企业有限公司 天秀项目工程管理指导书 编制：任英、 朱德辉 审定：韩冬 批准：周成辉 第 13 页 共 30 页 天秀项目一期工程关键节点如下： 序号 关键任务 完成时间 1. 开工时间 2020 年 3 月 15 日 2. 1~18住宅楼基础工程完工 2020 年 5 月 17 日 3. 1~18住宅楼结构封顶 2020 年 7 月 16 日 4. 1~18住宅楼工程竣工 2020 年 11 月 30 日 5. 1~18楼竣工备案 2020 年 12 月 30 日 6. 市政工程 2020 年 11 月 16 日 7. 销售卖场及样板间结构封顶 2020 年 5 月 22 日 8. 销售卖场及样板间竣工 2020 年 8 月 31 日 9. 销售开盘 2020 年 9 月 1 日 10. 一期入住 2020 年 6 月 30 日 甲方进度计划编制 考虑到本工程会所和商业街需要在 2020 年 8 月 31 日前竣工，包括中心园林景观， 1~18楼需要在 2020 年 12 月 30 日前竣工备案，工期非常紧张。 在编制《项目总控制计划》时，按地下外墙防水、土方回填施工与结构施工平行作业考虑（采取必要的技术措施和安全保护措施），可以节省工期 1 个月左右。 另外，商业街地基处理方式，原设计采用 2： 8 灰土换填，为加快施工进度，保证工程质量，建议采用级配砂石换填。 开工前，项目经理部联合工程管理部根据《项目总控制计划》，以及甲分包 、甲供货、甲指定、甲限价等供应方案，编制切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购计划，着重描述考察时间、二次设计时间、招投标时间和进场时间等各阶段控制节点。 总包施工进度计划审核 施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。 监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。 审核通过后，则转送项目经理部审核。 项目经理部着重审核总承 包商《项目总施工进度计划》与《公司《项目发展计划》和项目经理部《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。 北京万科企业有限公司 天秀项目工程管理指导书 编制：任英、 朱德辉 审定：韩冬 批准：周成辉 第 14 页 共 30 页 对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。 总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。 施工过程中施工进度计划审核 施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。 总包施工协调管理 对于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。 总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲分包和甲供货的影响，将其编制在内。 施工过程中，总包应按时组织甲分包和甲供货的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。 项目经理部负责协调和监督总包和甲分包的关系。 本工程钢筋为甲供，总承包商提前 20 天报钢筋工程量，一次报量考虑两层施工需要，项目经理部负责审核上报工程量，报工程管理部进行采购。 奖惩机制 除了一般的奖惩制度外，根据本工程的特点，在 合同中，增加以下关键节点奖惩机制：（ 1）销售卖场 177。 以下结构完工；（ 2）销售卖场初装修和水暖电完工；（ 3） 1~18住宅楼结构封顶。 甲分包施工进度计划控制 各分包商在进场前，项目经理部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，项目经理部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。 甲方计划内部协调 项目经理部负责与工 程管理部、设计部、销售部沟通，在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如《阶段性施工进度计划》、《月施工进度计划》、《项目材料限价计划》、《图纸交付计划》、《分包商进厂计划》、《样品确认计划》等。 北京万科企业有限公司 天秀项目工程管理指导书 编制：任英、 朱德辉 审定：韩冬 批准：周成辉 第 15 页 共 30 页 当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化是，应由工程管理部组织召开《工程协调会》，在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目发展计划》关键目标的，应上报公司总经理层。 项目经理部负责将调整后的《项目总控制计 划》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和项目经理部审核。 总包计划控制 总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。 每周监理例会，项目经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目经理部存档。 每月总承包商提交《工程月报》，项目经理部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理 公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，该方案报项目经理部存档。 现场交通情况。