工业园区物业管理的发展趋势

工业园区物业管理的发展趋势内容摘要：

2020 年末，全国性的物业管理品牌格局将基本形成，届时，一个企业再想进入物管市场，分得一杯羹， 困难更大，为时已晚。 所以，对一个物管企业而言，目前是抢占物管市场的最佳良机。 当前获得物业管理市场的方式主要有如下三种： ① 通过公开招投标占领市场 这种方式就是通过公开招投标的方式获得物业管理权。 这是物业管理市场化最根本的方式。 但目前通过公开招投标方式获得物业管理权的物业比较少，在整个物业管理市场所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物业。 ② 通过协议招标方式占领市场 这种方式就是通过协议招标的方式获得物业管理权。 一般是较优秀物业的开发商邀请一些知名品牌的物业管理公司进行管理。 目前，在物业管理市场上， 这种方式比较常见，而且项目数目较多。 ③ 通过自建自管方式拥有市场 这种情况就是房地产开发商将所开发的物业委托给下属的物业管理公司进行管理。 这是目前非常普遍的一种现象。 这种管理方式影响了物业管理的市场化进程。 由于工业园区的物业管理费定价较低，业主或物业使用人的经济承受能力有限、管理难度大等，对市场化的物业管理企业吸引力较小，这类物业的市场化程度不高，一般由政府指定或开发商自建的物业管理企业进行管理。 3．规划布局不够合理，房屋设计的使用功能不够全面 从目前来看，无论是经国务院批准设立的国家级开发区，还是经 省、市人民政府批准设立的省、市级开发区，虽然都是按照全面规划、因地制宜、综合开发、配套建设的方针建设工业园区的，但大量的工业厂房从设计上就没有全面考虑房屋的使用功能，规划布局也不够合理。 比如，许多标准厂房的卫生间很少，且分布不合理，导致入驻企业员工入厕难，这样一来，就大大增加了物业管理的难度，致使我们的物业管理员成了 “消防队员 ”，处处救火。 4．工业园区的配套设施不够完善 我国的开发区大都建在远离市区或在市区的边缘，地理位置虽然优越，但基础设施配套设施不够完善。 无论是以高新技术为主的高新技术开发区，以工业为 主的工业开发区，还是以金融商贸为主的金融商贸开发区，其供水、供电、供气、排水、道路、工人食堂、宿舍、宾馆、酒店、商店、医院、学校等基础设施、配套设施都不很完善。 工业园区物业管理的发展状况 1．我国物业管理行业发展状况 现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。 从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题： ① 以数量型为行业发展的主要特征造成企业 数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以 2020 年末的统计资料为例，全市拥有 1100 家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅 500 家，按2020 年全市物业开发量约 800 万平方米计算， 1100 家物业管理企业平均分配不足 1 万平方米。 ② 企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。 ③ 由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物 业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面 “五脏俱全 ”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。 仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用 “五脏俱全 ”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带 来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。 从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。 2．工业园区物业管理发展状况 从国内市场来看，随着我国城镇化步伐的加快，工业园区的建设不断加强，工业园区的物业管理市场也日趋发展成熟，政府及开发商在行业竞争中所充当的角色将顺应市场变化而逐渐改变，政府在行业竞争中所起的调控作用也将随着市 场的规范发展而逐步淡化，工业园区的物业管理正逐步向规范化、法治化迈进。 从国际市场来看，随着我国加入 WTO，大批国外物业管理企业的进驻给国内物业管理企业的发展带来直接影响，使国内企业面临巨大竞争压力和冲击。 WTO 带来的是公平竞争的市场环境。 如果说是机遇，对国内外企业是共同的机遇，因此必将出现 “与狼共舞 ”的格局。 工业园区的物业管理企业也将出现三个层面，一是国内企业与国外企业联姻的合资控股企业出现；二是独资的国外物业管理企业进军中国，企业迎来 “洋管家 ”；三是国内的物业管理企业走出国门，到异国它乡为 “老外 ”服务。 工业园区期待社区化物业管理 物业管理行业是一个新兴的、发展的、具有丰富内涵的领域。 我国物业管理经过 20 年的探索和实践，从无到有，从小到大，其巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景，已充分显示出来，在城市管理和两个文明建设中的作用也日益显著。 目前，全国物业管理企业已逾 2 万家，物业管理从业人员达 200 多万人，管理物业类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房、社会后勤物业等各类物业，管理物业面积已有数百亿平方米，物业管理已形成了庞大的市场基础，物业管理的市场化也逐步在启动。 在我国物业管 理行业发展的 20 年中，积累了很多值得深思和总结的成功经验与不足的教训，在理论和实践上都有许多问题值得深入探讨。 工业园区的物业管理是全方位、多层次的管理。 首先要确立 “以人为本、用户至上 ”的经营思想，即以人为服务主体，进一步深层次地研究服务主体的构成，再根据企业不同层次的生活和生产需求，确定物业管理工作内容、服务标准以及管理目标，从而逐步形成一个不断完善的社区化服务体系，使工业园区的物业管理工作不断提高，以适应形势的需要。 目前，我国工业园区的物业管理存在有很多问题。 从宏观上讲，国家物业管理的立法过多地针对住 宅小区，工业园区的物业管理立法还不很完善；工业园区物业管理的市场化程度不高，专业性的物业管理企业较少。 从微观上讲，工业园区的设计不很完善，配套设施不很齐全，业主及物业管理企业对前期介入的重视程度不够。 因此，建立社区化的工业园区势在必行。 社区的概念是经过一个个阶段逐步演绎过来的，人们开始以群居的形式居住在一个大区域内，形成诸多大型居住区，从解决简单的居住问题到满足各种需求。 “宅者，人之本，人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，通感天地 ”。 这本是《黄帝宅经》中的一句话，但它辨证地道出了居住形态发展史中人与住宅关系 的一种概括。 工业园区的主要功能是满足企业的生产需要，但我们不能忽视生产需要必须以满足生活需要为前提。 也就是说，我们应该为企业的生产需要进行必要的生活设施配套，建立社区化的工业园区。 设施管理提升园区竞争力 设施管理为产业提供专业化配套服务，有利于产业集群和专业园的发展。 与传统物业管理不同，设施管理主要目的是改善客户营运能力，提高园区收益。 对高新区来说，设施管理必须围绕园区产业发展这一最终目的来提供相关服务，它与园区产业的发展密切相关。 针对某一产业领域，提供各种专业化的特殊服务是园区设施管理的重要内容之一。 通过为产业发展提供专业化配套服务，创造高端招商引资的环境，成为吸引专业领域企业和资源集聚的重要手段，将加快促进产业集群和专业园的形成和发展。 设施管理遵循生态工业园理念，是园区节能降耗、效率提升的重要手段。 设施管理关注资源能源的集约利用，它遵循生态工业园发展理念，通过在园区开展设施管理，能更有效的进行能源管理，降低能耗。 例如，德国赫斯特工业园的设施管理中仅通过采用能源管理系统一项就使得园区能耗降低 3%5%。 可见，设施管理是园区节能降耗、效率提升的重要手段，是建设一流园区和创新型园区的需要。 设施管理更加精 细化、专业化，能满足日益复杂的园区硬环境发展需求。 面对园区日益复杂的基础设施和设备，以及高新技术企业对基础设施的特殊要求，传统的物业管理方式很难满足园区日益复杂的基础设施和设施设备管理要求，需要进行更加精细化、专业化的管理。 设施管理是一种专业化、精细化的管理方式，它能针对企业的需求提供特殊的水、电、气、热等基础设施服务，并实现提高设施管网效率、改善环境、提高能源集约利用率的目的，通过专业的管理服务能满足特殊的产业服务设施管理要求。 设施管理是全生命周期管理，有利于园区开发建设和管理运营的统筹考虑。 设施管理关 注物业的整个生命周期，针对性提供策略性长期规划，贯穿到物业或设施的可行性研究、设计、建造、维修及运营管理的全过程之中。 设施管理有利于在园区前期战略规划中，对园区开发建设和管理运营进行通盘规划、设计，从而能提高后期管理运营的效率。 园区设施管理的内容 园区设施管理主要包括园区不动产管理、基础设施管理、公共服务设施管理和基础物业管理等四方面内容。 不动产管理 —— 选址咨询。 即根据区域地理环境的特点，综合考虑资源配置、市场潜力、交通条件、地形特征、生态环境等因素，为园区企业或新园区规划选取最佳位置。 建筑项目规划。 包括园区整体规划、建筑物设计、景观规划、设施设备规划等。 不动产投资与租赁。 包括资产管理、财务管理、不动产评估、成本分析、空间规划、风险规避、投资策略，以及厂房、写字楼的空间管理、出租、出售等。 设施设备管理。 主要指建筑系统内的给排水、采暖、通风、空调和建筑电气等设备的保养、维护工作，也包括企业的设施设备维护、车间管理等。 基础设施管理 —— 供水管理。 根据园区企业的要求，提供不同标准的生活用水和生产用水，如中水、井水、净化水、饮用水、纯净水、去离子水等。 环境管理。 包括园区生态环境规划与维 护、污染物入侵控制、有害物质监测、噪声控制、废物管理、水保护、园区保洁以及相关培训等。 能源解决方案。 为园区提供合理的能源解决方案，并辅以先进的能源管理系统，优化园区能源利用结构，提高利用效率，在实现经济利益的同时，最大限度的实现园区的生态利益。 道路绿化管理。 主要担负园区主次干道的行道树、花坛、绿带、广场绿化的规划、建设和维护管理工作。 智能交通管理。 利用先进的电子信息技术，加强对车辆的集中管理和调度，为驾驶员提供足够的交通、安全、娱乐等信息，实现园区内人、车、路的有机结合与和谐统一。 公共服务设施管 理 —— 公共平台管理。 包括园区公共商业、娱乐、科研、文化教育、医疗卫生等公共设施，以及公共技术服务平台、电子商务系统、电子政务系统、电子社区等的规划、建设、管理与维护工作。 安全管理。 包括园区内的工作安全、工厂和系统安全、有害物质监测站、安全课程教育与培训、辐射安全等。 IT 服务。 提供园区所需的基础工业、商业 IT 服务平台，构建园区网络，提供多媒体服务，机房配置及维护等。 物流管理。 对企业物流活动进行计划、组织、指挥、协调、控制和监督，使各项物流活动实现最佳的协调与配合，以降低物流成本，提高效率和效益。 基础 物业管理。 提供基础物业管理中的保安、保洁、通信、行政等服务。 浅谈保安队伍的建设 ? 安全管理与服务作为物业管理的基础性专业，社会综合治安环境、从业人员的素质、本身的工作特性、行业地位等诸多因素在一定程度上减缓了其从粗放走向专业化的进程，从而使人们对其重要性认识不够，甚至将其简单地等同于站岗放哨、擒拿格斗等工作。 但如果真正从行业的市场化、服务的专业化和人员的职业化的层面来剖析，安全管理与服务对物业管理企业而言，的确是一个值得思考的课题。 从品质论的角度来看， “安全服务 ”产品质量的终极目标是达到 “无瑕状态 ”，即制造业产品 “零缺陷 ”的目标，产品制造者或服务提供者是目标达成的极其重要的因素，即人的质量决定产品的质量，而人的质量很大程度上取决于所融入的组织和团队，同时，两者之间存在着密切的互动和辩证关系。 思想管理是团队建设的第一要素 ——基于保安队伍激情与情感商数高于智力商数的特点，它的思想势必具有活跃过度和机械教条两种明显形态，表现在工作上往往会产生不安于现状、临时过渡、游戏生活、碌碌无为、做好做坏一个样等种种不良表现。 保安职业的演进过程是一个由军人到社会人，再到企业人的转变过程。 要实现这一过程，企业 首先要做好保安入职前的职业背景考察，防止有前科、在案、有不良嗜好、有不健康的态度等情况，以良好的品格、潜质和可塑性为主导，做到宁缺勿滥；其次要注重经常性的思想教育，从家境、求职的艰辛、发展途径等方面进行潜在引导，避免命令式、教条式和简单粗放的思想教育。 管理者是团队的核心 ——在队伍建设中，管理者通常扮演三种角色：思想的指导人 ——针对保安工作的特性，通过相互坦诚的沟通、交流，分析问题的症结，进行有益指导，真正成为队员的良师益友；工作的带头人 ——在日常工作中身先士卒，给队员以示范和楷模效应；生活的贴心人 ——组织的归属感大多源自于生活，对队员生活多一份细心与关爱，多一点问寒问暖，都会转化为工作的原动力。 基础管理的关键在于制度的规范化与执行力 ——建立规范化的制度是强化保安队伍基础管理的前提。 制度的推进与执行，也是制度的不断修改完善，二者是一种互动共进的。