安徽万泰置业翠湖一路项目定位报告(doc

安徽万泰置业翠湖一路项目定位报告(doc内容摘要：

案政策机遇明显 国家实施“中部崛起”战略、大力发展循环经济、安徽省实施“东向发展”战略、优先发展沿江经济带，为铜陵市提供了难得的政策机遇。 “十一五”期间经济社会发展的主要目标 指 标 2020年 年均增长（ %） 指标属性 1 地区生产总值（当年价，亿元） 400— 450 15— 17 预期性 2 人均地区生产总值（ 2020年价，元） 50000 预期性 3 财政收入（亿元） 50— 55 — 18 预期性 4 五年全社会固定资产投资累计（亿元） 700— 800 21— 26 预期性 5 社会消费品零售总额（亿元） 75 12 预期性 6 进出口总额（亿美元） 21 10 预期性 7 五年累计利用外资（亿美元） 10 预期性 8 五年累计利用内资（亿元） 300 预期性 9 城镇居民人均可支配收入（元） 16000— 17000 11— 导向性 10 农民人均纯收入（元） 5500— 6000 — 导向性 11 人口自然增长率（‟） 约束性 12 城市化率（ %） 70以上 导向性 13 万元地区生产总值能耗 比 2020年降低 18%左右 预期性 14 五年城镇新增就业（万人） 10 预期性 15 城镇登记失业率（ %） 4 预期性 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 19 页，共 49 页 中国物业教育网 ◆ 铜陵商业网点规划拓实外围环境基础 铜陵未来商业网点规划表明铜陵未来将 依托特色产业，重点发展生产资料专业批发市场；围绕城市化进程，配套发展城区商贸。 通过业态创新、流程再造和技术更新，积极发展连锁经营、专业店、便利店、仓储式商场等现代零售业态，大力推 广电子商务、分销代理、物流配送等新型营销方式。 支持省外大型连锁企业发展，争取国际知名商贸企业进驻铜陵。 优化商业空间布局，加快建设商业核心区、大型专业市场、特色一条街，构建集约便利的服务体系。 做大做强企业集团，提升对全市商贸发展关联度和带动力，强化资本扩张和辐射功能。 到 2020年，建成 10大购物中心， 500个连锁经营网点；建成一批大型专业市场和文化休闲特色一条街；社会消费品零售总额 75亿元，年均增长 12%左右；培育年销售额超十亿元的商贸企业集团 5个以上。 ◆ 经济发展奠定良好动力基础 2020全年实现生产总 值（ GDP） ，按可比价计算，比上年增长 %。 其中，第一产业增加值 ，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；第三产业增加值 ，增长 %。 按常住人口计算，全年人均生产总值 44870元（折合 6459美元），全社会劳动生产率 73351元 /人，比上年分别增加 5032元和 7685元。 第一、第二、第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由 2020年的 :: 变化为 ： ：，工业增加值占地区生产总值比重为 %。 2020年 1－ 12月份，铜陵市社会消费品零售总额累计实现 ， 同比增长 %，全年社会消费品零售总额突破 70亿元关口。 其中城市市场实现消费品零售总额 ，增长 ％；县及县以下实现零售额 ，增长 ％；住宿餐饮业实现零售额 亿元，增长 ％。 铜陵市县08年零售额比县及县以下实现零售额14%城市市场实现消费品零售额86%城市市场实现消费品零售额 县及县以下实现零售额 1－ 12月份，铜陵市居民消费价格较去年同期上涨 ％，其中 12月份指数为 ，比 11月份回落。 2020年全市城镇居民恩格尔系数为 ％（处于小康水平阶『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 49 页 中国物业教育网 段），同比上升 分点。 （国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况 ， 恩格尔系数在 59%以上为贫困， 5059%为温饱， 4050%为小康， 3040%为富裕，低于 30%为最富裕。 ） 项目微观区位分析 ◆ 周边配套设施尚不完善，一定程度上制约本区域更高层面的发展 本案位于铜陵市东北部，与铜陵经济技术开发区相接，属于政府规划建设新区地带。 周边地块未全部开发完毕，缺乏娱乐、购物、金融、文化、教育、医疗卫生等配套，餐饮、休闲也未完全形成气候。 本案北侧已经开发有建面 30 万平方米的柏庄春暖花开， 西面是万泰集团开发的万泰翡翠城。 ◆ 对内、对外道路交通便利，直接影响和辐射芜湖等市外市场 本案位于铜陵市石城大道与翠湖一路交汇处，道路交通便利，目前 1 1 19路共五路车经过，已经与市区形成有效的交通路网。 翠湖一路西往铜陵县，东往狮子山区，石城大道南往铜陵市区，北往经济技术开发区。 尤其是翠湖一路可直接连接芜湖等市、区，影响和辐射极为明显、便捷。 ◆ 铜陵经济技术开发区形象具有正面推动和引导作用 本案与省级铜陵经济技术开发区相临，经济技术开发区位于项目的北面，目前建成面积达 30 平方公里，经济技术开 发区形成了以铜材深加工、电子基础材料、装备制造及零部件为主导产业，现代纺织服装、生物制药、精细化工业为特色的现代化产业格局， 现已累计引进 100余家工业项目，总投资规模达 150多亿元，目标是建成产值 1000亿元的科技园区。 项目地块分析 ◆ 坐北朝南，交通要道点睛之处 本案 处于石城大道与翠湖一路的交汇处，车流汇集及主要分流之处，更是处于新城区的核心区域，处于上风上水位置。 ◆ 地块南高北低， 地块基本方正 本案 总 占地面积约 70000平方米，但地块地势呈南高北低现象，地块东面未有开发，项目地 块属于生地。 地块基本方正。 ◆ 中高档楼盘开发促进项目形象提升 本案北面、西面、西南面均有大型开发成形的住宅楼盘， 北部的五星级逸顿国际大酒店、『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 49 页 中国物业教育网 高尔夫球场 对本案的开发形成了有效支撑。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 49 页 中国物业教育网 项目 SWOT分析 优势（ Strengths） 劣势（ Weaknesses） 未来城区的中心区域； 便利的对外交通； 占地面积适中，容易形成规模效应； 周边大型中高档社区逐渐形成； 万泰集团较好的品牌效应支持。 地块地势不平整，不利于规划建设； 地块东面、南面未开发影响项目形象； 距离市区主流消费群体较远； 东 面未开发，短时间内难以形成良好商业氛围； 铜陵市政府规划 2020年建成10 个购物中心。 机会（ Opportunities） 威胁（ Threats） 城市新规划及“双千亿”工程为项目高速发展带来机遇； 城市核心商圈商业亟需升级换代； 项目周边存在的巨大商业空白； 铜陵经济技术开发区、周 北部新区尚有许多未开发土地，会带来一定的同质竞争； 大量社区商业抢占市场份额； 铜陵市已有大型品牌百货商业，多年占据市场较大份额； 铜冠商业广场的商业尚未完全饱和； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 49 页 中国物业教育网 边社区、市县潜在的大量消费群体； 交通要道带来的大量人流。 市区开发的置地财富广场、铜陵商城形成竞争。 项目定位难点 难点一：周边物业形象参差不齐 延石城大道由南向北，沿路的铜峰电子及沿线物业整体形象带有工业园区的性质，造成档次低、环境不够理想的印象。 翠湖一路东段，物业形象参差杂乱，这导致本案物业形象档次的提升受到牵制。 从万泰翡翠城以及柏庄春暖花开的形象广告可以看出其极力塑造出与众不同的物业形象，增强市场印象。 国际华城、豪邦康城也只是兼顾自身社区的环境打造，对本案形成不了正面推动。 难点二：商业功能组合复合要求增大 本案在政府的初步规划中只是作为 大型超市选址之地，现项目的体量仅超市不能完全消化，须进行复合性商业组合。 在商业功能上，办公、会议、展览、酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐、居住、停车等 多功能为一体，但目前铜陵市酒店的年入住率在 63%左右，星级酒店及大大小小宾馆接近 50家，数量较多。 作为大型的商业地产项目，多功能组合势在必行，若减少酒店商业功能则增加其他物业体量或减少项目容积率，同时致使项目的复合程度趋差，也降低了项目的整体竞争力。 难点三：优质商业资源的进驻尚需努力争取 本案属于大型商业地产项目，毫无疑问受到大型主力店、次主力店的制约。 商业地产 的操作主要在于商业资源的运用与组合，本案要区别于其他项目及未来可能出现的竞争对手，重要的在于具备强势的商业资源获取。 商业资源的获取对项目的其他功能板块定位具备绝对支撑作用，相关机会尚需努力争取。 难点四：写字楼与购物中心、公寓各体量确定需要进一步挖掘市场 铜陵大力发展有色金属及铜产业，进驻铜陵的企业的办公区域分散，本案在写字楼方面的竞争对手已经出现，势必分走部分客源。 购物中心及公寓面临同样问题。 解决办法 —— 占领铜陵商业战略制高点， 先声夺人 创造无所匹敌的商业概念，争取政府政策 强力 支持，捆绑商家开发， 打造项目的唯一性和排他性。 从项目分析、项目 SWOT 分析及以上对项目难点分析来看，本案所具有的优势大部分是『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 49 页 中国物业教育网 一种预期，目前可以直接利用上的少；而劣势是目前已经客观存在，而且可变性低或仅依靠开发商改善的难度较大。 因此本案只有通过商业概念的挖掘及优质商业资源的捆绑，最大限度获得政府政策支持，打造项目的唯 一性和排他性，才能使本案拥有更独特的优势，在这场商业与地产的竞争中胜出。 而地价成本高低对本案影响同样巨大。 项目功能组合定位 以中高档购物商场为开发中心；以高辐射力商业业态组合群为开发亮点；以中高端商务办公写字楼为互补；以星级酒店、步行街开发为补充配套；以“ PT37总部经济大厦”、“ PT37 e 购中心”为概念支持。 发展商业物业的可能性 本案发展商业物业前景良好，正当其时。 立足项目所在区域，依托新城区的建设加速，居住社区逐渐成熟，进驻经济技术开发区的企业逐渐增多，打造高辐射力商业综合体，满足城市居民的日益增长的多方位消费需求，有色金属、铜产业的发展，将辐射区域延伸之周边商业氛围淡薄 偏离市区 配套尚不完善 同类项目竞争 政策倾向性低 较难控制 心理障碍 项目难点 挖掘自身价值 铜陵新城区中心区位 全力提升 总体规划档次 项目规模较大 品牌号召力 明显 优质 商业伙伴捆绑 排他性 唯一性 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 25 页，共 49 页 中国物业教育网 市 县乃至长江对岸。 成为长江沿江经济带上主要消费区域和标杆型商业中心。 铜陵城市商业总体特征之一：老城区商业相对集中，影响力巨大： ◆ 老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺； ◆ 其他区域商业 人 气呈现明显不足，租金较低。 靠近城区边界的地方，商业几乎断节。 铜陵市商业版图 城市商业总体特征之二：城市主要道路商业衰减明显： 整个城市道路的边界，其实就是城市商业的边界。 主城区道路边界，东向：铜都大道；南向：金山 路 ； 西向：铜官大 道；北向：北京路。 本案 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 26 页，共 49 页 中国物业教育网 铜陵市商业边界图 注：随着道路的延伸，商业衰减非常明显，虚线区域商业几乎绝迹。 ◆ 商场和专卖店等密集，商品品类丰富 ： 在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。 大部分的商业业种都希望依附于长江中路。 ◆ 某一单一业态经营单街扎堆特征明显。 ◆ 休闲、娱乐业遍地开花 ： 历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人 口相关的服务产业蓬勃发展。 在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、 KTV、足浴、桑拿城的出现，在档次上可谓良莠不齐。 比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。 小结： 近年商业竞争 态势： 成熟商圈内商业业态结构逐渐升级，但是仍以普通购物商业业态为主，业 种业态雷同较严重，统一经营管理的精细化程度不高，铜冠商业广场的开业及铜陵商城的再造说明了商业的发展永不停步。 本案商业发展应与铜陵市已有的商业物业有所差别，宜发展高辐射能力、业态业种复合程度较高。