天门仙境项目商业计划书

天门仙境项目商业计划书内容摘要：

作为通往温泉、漂流 分 项目和 进入 张家界市区的辅助通道。 建设规模：在原有的 S228 公路基础上加宽、取直、调坡，部分路段 重新 修建，长约 30 多 公里 ，双向四车道，行车宽 20 米的沥青混凝土路面。 天境大道西路 天境大道 西 路 是 项目西出入口， 从龙大高速 出口 经过王家湾、到白果树 村 连接天境大道中路。 建设规模：按龙大高速公路设计建设。 中心区 街道： 按城镇街道 规划 修建。 天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书 天境国际旅游度假开发有限公司 „„„„„„„„„„„„„„ „„„ 18 区内旅游道路 总长约 80 公里 ，原则上是在原 有 道路基础上加宽、取直、调坡、防护、硬 化路面，达到满足旅游车辆通行 安全和居民出行 需求。 规划设计了通往天门山的高空观光索道和人行栈道，作为观光和交通两用。 二、 供水排污 （一） 现 状 区域内自来水供水面积不大，居民大多数是在饮用溪水、井水，还保持在溪沟边洗衣、洗菜的传统习惯。 分散的村庄基本上是自然取水，本区域属于贫水区，没有大的河流，虽然汇水面积有 200 多平方公里，但是水源大部分 属于 季节 性存储。 区内有山羊溪、李家峪、杜家峪三座水库， 大溪、山溪两条主要溪流， 三座水库 常年库 容量还不清楚， 但能确定其 水储量都不是很大，地下水在 50～ 10 米内。 由 于概念性规划缺少水文资料，水资源 在项目控制性规划中要调研补充。 区内水质优良，没有工业污染，可以作为生活、生产、施工用水。 区 内没有任何排污设施，全部是自然排污。 （二） 规 划 利用 三个水库和水网在 适当的地方新建 1～ 2 个自来水厂，和配套自来水供水系统 ， 保证用水需求。 自来水厂规模应达到 万 吨以上的日供水量。 自来水厂建议新建在大溪、山溪交汇处的下游 ， 龙门洞 地块 外面周边 一带，有希望能利用 上 三库 两溪 的水源。 在大坪镇的南面 ， 大溪下游适当位置修建水坝，一方面可以 天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书 天境国际旅游度假开发有限公司 „„„„„„„„„„„„„„ „„„ 19 存储水，另一方面 便于大溪河滨的水景建设。 区域内可以采用多级储水坝，尽量存储 自然 水资源。 在控制性规划中可以考虑 与 张家界市供水网联网，便于调节区域 内 缺水期 的 供应。 在自来水厂周边 ， 新建污水 处理 厂一座，日处理量 万吨 ，排放标准一定要 达标。 同时 安装 高科技净化设备 ，使处理后 的 大部分水 ， 能循环利用。 供水排污一律采用地下管道直接进户形式。 自然排水与人因排污要直接入管，不允许产生二次污染。 自来水厂、污水处理厂 的 规划用地 约 10 公顷。 三、 电力通信 （一） 现 状 区域内没有大型电力网，只有农用电网，必须外接电源。 （二） 规 划 解决电源 有 两种方案可以选择 ： 1）布设 15 公里 35 KV 电力线路与市区联网 ； 2）在李子界 村 附近新建一座绿色环保的室内发电站。 电信线路布设 15 公里与张家界市区联网。 区域内的电力 电信 线路一律采用地下 敷设 直接入户形式。 四、 服务体系 （一） 现 状 区域内没有系统的服务网络，居民生活十分不便，需要新建 一套 天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书 天境国际旅游度假开发有限公司 „„„„„„„„„„„„„„ „„„ 20 现代化的先进 服务网络，为居民 和 游客服务。 （二） 规 划 在区域内建立健全公共服务网络，保证每一个景点都有 配置 服务中心， 便于居民 游客能及时得到电信、银行、商品、食品、 救助、交通、住宿、饮食 等方面 的优质 服务。 第四节 农林牧渔绿色开发 为了延续当地 传统的生态种、养业，提高农民收入， 保证养生度假区内的 饮食安全，主要食材如 当地能产，一律优先选择 保护价格收购 当地绿色食材。 一方面能解决当地农民的生产生活，另一方面 能 便于 景区 管理 ，第三方面 又 充实了景区的 原生态 风景。 组织 “ 天境 绿色食材开发有限公司 ” ，采用 “ 公司 +农户 ” 的形式，开发当地能生产的农林牧渔绿色食材 和安全的野生动植物产品。 公司负责保 价 收购 和 销售 ，负责出资改良品种 ，农户负责规范化 生产。 产品首先满足区域内需求， 如果还有外销能力，可以组织农户参与销售，利益 采用入股分红方式，提高农户参与积极性和获得更多 经济 实惠。 为了保障本项目的消费需求，公司 要组建专门公司，投资、开发、销售本项目区域外，周边地方的有特色 品牌的 绿色食品、饮品、旅游纪念品、日用商品等。 如“古丈毛尖”这个“国家地理标志保护产品”，就值得投资开发。 第五节 项目土地需求 根据项目建设需要，规划用地 340 公顷，预留 100 公顷，加上 天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书 天境国际旅游度假开发有限公司 „„„„„„„„„„„„„„ „„„ 21 道路用地 65 公顷，合计 505 公顷，占开发面积的 %。 总体容积率很好，但是作为中心区的大坪镇地块，达到 了，显得有点拥挤，剩余空间不大。 总体来看容积率不大， 只是大坪镇 容积率稍微大 点 ，在控制性规划时，可以将部分项目调整到 其它 地块。 如 发电站、自来水厂、污水处理厂（场）、车辆检测维修站（场）等子项目，完全可以调整到 平方公里规划地块的 东 、 西 两 面 外的边缘带 ， 能为本项目向外扩展打下基础。 为 公司 独立 投资开发建设影视基地作 预备。 项目土地需求统计 单位：公顷 地 块 项 目 用 地 备 注 中 心 区 （大坪镇） 镇行政管理单位 10 地块 248 公顷 需求 86公顷 容积率 毕兹卡小镇 14 国际大酒店 10 养老庄园 8 森林山庄 8 生物场导总部 17 学校 5 田园社区 10 公共设施用地 6 旅 游 项 目 伊人谷 地块 3600 公顷 需求 公顷 容积率 忘忧谷 100 三合谷 10 森林度假区 17 马 场 12 山地运动中心 8 道 路 天境北路 52 需求 70公顷 天境中路 18 基础设施 自来水厂、污水厂 10 需求 10公顷 预留 调整 100 合 计 天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书 天境国际旅游度假开发有限公司 „„„„„„„„„„„„„„ „„„ 22 第 六 节 项目选址评估 根据区域整体条件，项目概念性规划， 实地调查 后， 权衡利弊，评估本项目落户大坪镇的优劣 条件 如下。 一、优越条件 政府支持、民风朴实。 自然风景好，属于独一无二、不可再造的原始生态区。 没有任何工业污染、是一片净土。 区域位置相对独立，基本不与外界发生项目冲突关系，便于开发、建设、 经营、 管理。 当地居民人口和建筑不 多，便于就地安置。 没有大、特大的自然 与 地质灾害记录。 二、不利条件 基础设施差，一切要从头开始，增加投资。 大坪镇 与外界 相对 封闭，知名度低。 水资源不够 丰富。 三、评估结论 分析 定 址地 大坪镇， 利大于弊，而且不利因素都可以 妥善 解决 ，水、土资源基本能满足项目需求 ， 还 备 有唐村、黄庄等地和两条 山沟没有列入规划开发范围， 完全 可以满足扩大开发 的 需求。 结 论：大坪镇 是一个投资开发高科技 自然 养生 、休闲、度假、观光 项目 ， 不可多得的好地方。 天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书 天境国际旅游度假开发有限公司 „„„„„„„„„„„„„„ „„„ 23 第三章 投资开发保障 投资开发保障 评价 分：政策政府，区域资源，民风民俗，建设资金 ，效益回报五 方面。 一、 政策政府 支持 张家界市于 2020 年列入全国 “ 旅游 综合改革试点城市” ，国家和省、市出台了一 系列优惠政策，鼓励开发商投资开发旅游项目。 张家界市、永定区两级政府非常重视本项目，积极支持。 从目前的进展来看，永定区政府对本项目投入了十二分热情，还准备组建专门的协调指挥部 ，区委副书记亲自挂帅。 公司 在前期工作中，得 到了政府部门的大力支持， 双方合作的势头非常好。 本项目享受政府的招商引资政策， 公司 是直接与政府签署投资开发合同，应当不会出现项目悬空 状况。 经过交往发现，永定区政府、区政府 及其 下属部门、 以及 张家界市政府部门 的 管理干部，普遍学历高、见识广、 开拓进取意识好、 决策能力强、办事效率高，是比较 好合作的政府班底。 本项目是一个以高科技自然养生、度假休闲的旅游项目，与张家界、武陵源区的发展 没有 冲突，不会发生政策障 碍。 二、区域资源丰富 在第一章、第二章中有专门 的 评 价。 三、民风民俗朴实 经过调查了解，当地民风民俗朴实，不是荒愚野蛮地区，居民基本上是汉族， 没有特别宗教信仰 和生活习惯 ，本项目 也 不会与当 天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书 天境国际旅游度假开发有限公司 „„„„„„„„„„„„„„ „„„ 24 地民风民俗发生冲突。 四、建设资金充足 公司经过前期运作，已经准备了大量资金，全额投入本项目，不在当地银行贷款，不会发生资金断链。 五、效益回报有保障 通过第八 、九 章 投资、回报估算 分析 结论 ，本项目是一个 能持续发展、 绿色环保，中西文 化 科技结合， 有良好的社会 和 经济效益的项目。 第四章 市场分析 市场分析的有关数据是综合项目概念性规划和政府部门公布的官方数字，我们偏重于项目经营后的游客 进入量，预测成分较大。 第一节 湖南省 2020 年旅游市场 2020 年湖南省旅游总收入 亿元，接待 亿人 ，上涨27 %；其中：入境旅游者 190 万人 、 上涨入 %； 收上 亿美元 、 上涨 %。 湖南省规划 2020 年旅游收入达到 3200 亿元人民币。 第二节 张家界 2020 年 旅游市场 在湖南省旅游收入中，张 家界占有较大的比例，主要是天门山、武陵源的品牌效应。 张家界旅游接待规模相 对比 其他旅游城市大。 2020 年，张家界的旅游接待规模为 2404 万人次，略低于黄山的2544 万人次，高于桂林的 2246 万人次、九江的 1977 万人次。 从入境旅游人次来看，张家界 148 万人次，黄山 105 万人次，桂林 148万人次，丽江 61 万人次。 从旅游收入来看，张家界 2020 年为 125 天门仙境国际养生度假区 项目商业计划书 天境国际旅游度假开发有限公司 „„„„„„„„„„„„„„ „„„ 25 亿元，黄山为 202 亿元，桂林为 168 亿元，九江 143 亿元，三亚 139亿元，丽江 112 亿元。 张家界仅比丽江高出 13 亿元。 比起其他旅游城市有一定差距。 外汇收入张家界 为 亿美元，比三亚的 亿美元、丽江的 亿美元高，但低于黄山和桂林，尤其是桂林已经达到 亿美元，几乎是张家界的两倍。 特别突出的 一点， 是游客平均支出才 600 元人民币 ，出乎人们意料之低。 必须看到， 张家界 城市和 旅游景区的发展相对滞后。 统计数据表示 ： 2020 年张家界城镇化率为 %，比湖南省低 个百分点，比全国低 个百分点。 感触上 ,张家界 风景一流，城市 确 很不发达。 朱镕基 曾经 多次 说到 过 张家界， 他 说 “ 张家界的风光令人陶醉，但是路途和环境把人弄得没有心情 ”。 单一观光旅游的模式 已经见拙，城市支撑问题已经成为提升旅游产业发展水平的制约点。 提升旅游景区的环境与设施品位，已经刻不容缓 ，张家界也不例外。 经过我们调查研究 发现 ， 来张家界旅游 观光 的人多，休闲度假的少，康体养生的几乎是 0。 究。