大通县民贸大都会项目新天地商业地产计划书

大通县民贸大都会项目新天地商业地产计划书内容摘要：

公司 20 结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量，因此确定本项目的产品定位为： 中高端的“品牌社区”路线 据此： 我们的目标： 提升地段价值、创新生活理念。 我们的策略： 由人文景观引入、以坐拥繁华为契机，塑造大通民贸大都会的高端品牌形象。 赢得消费者认同 借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场 项目自身胜出 同时通过行为主张， 产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘 我们的品牌在大通县乃至西宁市场三级跳 物理感受（建筑） 精神感受（生活） 行为主张（领导品牌） 地段价值 社区品质 生活品位 增值空间 品牌认同 大通县民贸大都会项目推广提案 西宁国册房地产营销策划有限公司 21 卖点梳理 卖点提炼 大通规模最大的社区 本项目是大通县目前规模最大的上商业地产项目，也将成为大通房产开发项目的典范。 区位 位于政务商业住宅核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。 建筑规划设计 交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。 户型 大社区 ，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。 品牌开发商，品质有保障 在项目开发阶段以严谨的管理，规范的施工，和热忱的服务理念以提高开发企业的知名度，让客户认可项目开发企业为品牌企业、以实现品牌开发、品质保障，这是购房者愿意接受的信息 人文 打造二期仿古一条街，以大通，为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅俗共赏的人文画卷。 大通县民贸大都会项目推广提案 西宁国册房地产营销策划有限公司 22 文化积淀 桥头镇 桥头风烟 演绎历史故事 这里依山傍水，放眼望去，老爷山景区就在眼前，大通河穿过桥头奔流而下， 站在这个台地上向南望去，你不禁会被 前人 选择聚居地时表现出的智慧所折服。 这面台地依山面水，阳光充沛，视野开阔，草木葳蕤，即便在今天也是一处不可多得的繁衍生息之所。 桥电 一个曾经在西宁历史上响当当的名字。 而当年的桥电是大通居住历史上第一个大型社区，更成就了独属于这类厂矿社区的独特社区文化和历史积淀，在这些个社区里，医院、学校、饭馆食堂、农贸市场等等应有尽有，露天电影，集中电视，发小们从玻璃弹、猴皮筋、辣子面馍馍到弹弓仗、烧窑，永远比没有社区的孩子们获得着更多的滋润和荣耀，问任何一个孩子你是哪的，他都会骄傲的告诉你，我。 桥电的。 而荣耀还不仅仅是这里居 住的人们。 一段历史和一代人的故事 都是这片土地上所承载的厚重历史积淀。 而这些，就是一个老牌社区的辉煌故事，这里人杰地灵，这里无从旁出，这里独树一帜。 现在的故事：城市越来越大，城市的内涵越来越多，以前的厂矿社区都逐渐的被纳入到城市核心发展规划中，成为了城市发展的重要组成部分。 高速公路延伸到了县城，青新铁路成为了连接边陲重要交通枢纽，已经形成的各个小区正在茁壮成长，这个片区在不远的将来就会呈现出无与伦比的潜质； 高原亲和人居环境跃然而出，核心地区世外桃源实现大隐于市的品位追求。 从这些地段属性而言 本案的地段特点 是优于其他竞争个案的优势条 件。 配套 高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求 管理 专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。 大通县民贸大都会项目推广提案 西宁国册房地产营销策划有限公司 23 卖点营造：客户聚焦 针对四大阶层的不同心理需求，结合每期推出的迎合某一特定阶层心理需求的不同产品： 序号 阶层 卖点 一 公务人员阶层 ⑴．塔尖阶层人群的聚居地 ⑵．政务新区理想的居所 二 富裕阶层 ⑴． 与政府官员为临，有事业发展基础 ⑵． 购买能力强 三 工薪阶层 ⑴． 一次置 业享受一生 ⑵． 社区品质与自身生活需求相匹配 ⑶．受口碑宣传影响大 四 劳务输出阶层 ⑴． 强调性价比 ⑵． 跟风及攀比心理 ⑶．虚荣心强 ⑷．渴望被尊重和认同 大通县民贸大都会项目推广提案 西宁国册房地产营销策划有限公司 24 四、价格策略 采取低开高走的价格策略 以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入，采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于市场价格的主力价位，营造不断升值趋势。 第一阶段： 通过高端形象推广，积累客户意向，带动市场，聚集人气； 第二阶段： 物超所值的高性价比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市场印象； 第三阶段： 低幅多频调价，价 格逐渐涨幅，产生“升值”的市场印象，同时铸造平稳、幅度较大的价格走势。 低价辅助策略：低单价低总价体现 正式销售时，挑选几套位置、景观一般的房型及面积较小的房型。 以较低单价或较低总价首先推出，消除客户对本项目高端形象所带来心理价位的抗性。 （“高贵不贵的好房子”） 具体措施： A. 先期以 元 /m2的价格投放 市场 5 套单位，但仅限于 VIP 客户； B. 以 5 套为一集合，按照楼层、位置、套型、朝向等由差到好，以 50 元 /m2为一涨幅，继续向市场投放； C. 当均价达到 元时 停止投放，进行市场评估， 重新确定涨幅和放量； 大通县民贸大都会项目推广提案 西宁国册房地产营销策划有限公司 25 五、营销通路 营销展示中心 考虑到大通县的市场特点和消费习惯，现场营销是本项目的主要去化通路。 营销中心作为项目形象展示的窗口和销售的前沿阵地，直接影响买家的选择。 井然有序的购买氛围，良好的购买体验将给购房者带来更为持久的心理好感，有助于提升项目软价值。 因此，营销中心的包装和服务成为营销推广工作的重要组成部分。 充实营销中心的各方面资料和装备，从所见、所闻全方位让买家了解信息；营销中心除具备硬件资料（如模型、效果图、楼书等资料）外，还需高素质、专业的销售人员。 营 销中心选址 设置于项目地块西北角，面积约 200 平米。 销售现场分区 销售现场分为模型展示区、控台、洽谈区、签约区、意象表现区、看板展示区、办公区七个区域。 模型要求 主模型 (整体鸟瞰模型 )、经典产品单体透视模型、平面套型模型 装修风格 简洁、大气，注重细节。 色调和谐、高雅，以米色淡绿色等色调与标准色和谐搭配，营造高贵氛围。 巧妙使用冷暖色调搭配，以标准色为主，辅有靓丽暖色，既有商业气氛，又不失轻松活泼。 内部充分运用灯光、水、玻璃、绿色植物的交和作用，使场地内外通透绿意浓浓并具有现代气息。 现场氛围营造 大通县民贸大都会项目推广提案 西宁国册房地产营销策划有限公司 26 视觉体 系 意象表现区： 摄影、油画、建筑作品欣赏； 看板展示区： 数码高精度输出，在墙面布设。 看板色调与营销中心整体风格相匹配，进行项目内容的展示说明。 各功能标牌： 如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。 样板间： 充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望。 其专门的装修设计及空间布局可供业主参考。 听觉体系： 背景音乐系统 选择曲目符合楼盘特色，即：崇尚自然，清新宜人。 作为辅助，可以放一些古筝曲或小提琴协奏曲。 注意曲风的统一和格调的一致。 建议曲目：乐 队 “班得瑞 ”(BANDARI)的音乐辑。 【“班得瑞”来自瑞士，它是由一群年轻作曲家、演奏家及音源采样工程师所组成的一个乐团，他们的音乐来自自然，营造自然。 “班得瑞”是一群生活在瑞士山林的音乐精灵。 他们一旦开始执行音乐制作，便深居在阿尔卑斯山林中，直到母带成品完成。 置身在自然山野中，让班得瑞乐团拥有源源不绝的创作灵感，也拥有最自然脱俗的音乐风格。 每一声虫鸣、流水，都是深入瑞士山林、湖泊，走访瑞士的阿尔卑斯山、罗春湖畔、玫瑰峰山麓等地记录下来的。 “班得瑞”这个梦幻般的抒情演奏乐团，将属于瑞士的湖光山色，每一 个音符，都代表来自内心的层层感动。 】 味觉体系 为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情。 现场配备咖啡，以体现现代商业氛围。 大通县民贸大都会项目推广提案 西宁国册房地产营销策划有限公司 27 触觉体系 营销中心内各接触面圆润光滑、手感温润，最重要的是一尘不染。 配备专门的保洁员，随时确保环境的整洁。 嗅觉体系 嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾。 可摆放造型优美的干花，塑造高尚的情调。 服务人员使用统一品牌的香水，营造清雅氛围。 综合感觉体系： 售楼员的言谈举止，音容笑貌给与客户美好的心理感受，良好的专业素养使其确信项目的整体素质，从而对本项目充 分认可。 营销中心的ＣＩ系统 VI 标准色的使用，整体装修布置的风格协调与社区的整体定位相一致。 员工衣着得体，色调温馨大方。 款式时尚而脱俗，可选用改良式旗袍或中式立领套装，男士以西装为主。 道具用品设计详见 VI 手册。 BI 员工举止得体大方，亲切礼貌。 把每日的宣誓程序安排在售楼处前广场，让每天的仪式成为一道亮丽的风景展示在客户面前 MI 与开发理念和社区的整体定位相吻合：追求自然，崇尚真诚。 要求员工待人诚恳，工作认真负责，对待客户细心周到。 大通县民贸大都会项目推广提案 西宁国册房地产营销策划有限公司 28 VIP 营销 以 VIP 卡的形式建立一种 客户优先权，其重要功能是增强客户的归属感，购卡者享有优先选房权。 VIP 卡实行实名制，单卡只限购房一套。 购卡客户可以在开盘时享受一定的优惠，如享受九八折优惠，视情况还将享受社区各项收费服务的优惠（如会所健身、免费阅览、物业增值服务等，具体待定）。 VIP 卡（直销）推广目的： VIP 卡（直销）的主要目的是营造紧缺感，促进购买；由会员活动引起的市场扩大效果，促进客户带动其亲朋购买。 捕捉市场信息，锁定目标客户；积聚客源，为形成热销奠定基础。 根据客户认购状况及反馈信息，能迅速调整销售策略和 定价系统。 VIP 卡（直销）优惠政策对客户有一定的吸引力，且能加速产品去化。 增强客户对社区的认可，树立项目及企业形象，扩大影响力。 推广时间：开盘前三个月左右开始。 具体步骤： 售卡 大通县民贸大都会项目推广提案 西宁国册房地产营销策划有限公司 29 A．活动方式 VIP 卡 可分为银卡、金卡、白金卡三种，分别以 每张 20200、 30000、 50000 元的售价对外发售。 每张卡上印有一个预约号码 ，根据先来后到的顺序进行发售。 在开盘当日购房者可根据每张卡的不同等级享受不同的折扣价格优惠（优惠视具体情况 调整），白金卡折扣最多，金卡次之，银卡最低。