合富辉煌-成都风景里项目定位规划设计报告_[全文

合富辉煌-成都风景里项目定位规划设计报告_[全文内容摘要：

求必须有自动冲水装置，且一定要有浴缸，因为他们比较喜欢泡澡。 对厨房是否为日式，是否有日式榻榻米等并无要求。 另外，他们一般都希望有阳台且偏爱朝南的户型。 外籍人士选择物业时，即考虑户型、装修状况和价格，同时社区环境和物业管理服务也是很重要的选择因素。 社区应该 有很好的绿化景观环境，会所里必须配备健身房、桑拿房、室内外游泳池、儿童室内外游乐场、网球场、高尔夫练习场、多功能厅、宴会厅、小型超市、美容美发厅等。 社区绿化程度要高，保安设备较好，附助设施日常维修要及时，属于纯居住社区。 结论：客群需求方面的结论 综上所述，并结合我项目所拥有的客观条件，本项目的客户群应该定位为城市中的高收入人群。 他们对于居所的要求，依地区与工作特点，生活背景的不同各有区分，但是从上面的客群需求分析来看，通过他们对于具体居住要求的看法，总结出他们比较一致的对于理想生活居所的描述：即，他们需 要的住宅是有便利快捷的交通；全面周到的服务；具有品质的社区配套；充满生活气息和浪漫主义并不落俗套的社区环境；具有充分人性化人文关怀，设计精良，注重细节，体现身份与价值感，并有文化认同感的房子。 项目的核心属性 市场形象 具有极强的自我个性，鲜明的项目符号，浓厚的中国传统文化底蕴，在都江堰片区独树一帜的，精致人文居住社区。 产品定位 1）区域产品的特点 根据对该地域性住宅市场个案项目的调查，对该地域市场特征表现归纳为： 该地域属于已申报世界遗产保护的国家级旅游风景区，是典型的酒店、别墅、度假型物业 开发的绝佳地域； 开发项目多依托青城山风景区得天独厚的自然环境资源优势 ,是距离成都最近的大型风景区，具备成熟的道路交通配套和避暑型的度假形态的公寓，以及农家乐遍地开花，满足成都市避暑、休闲、散心和旅游参观的胜地，特别吸引成都市民、政、商界人士； 该地域开发类型主要以投资性的产权式酒店，“第二居所”、“ 5+2 生活模式”的度假型多层及低层住宅（院）、联排、单体别墅的及高附加价值、高档次的物业为主； 建筑特征多样化，既有川西民居风格又有现代风格，广告宣传以度假、投资、自然、高贵、品位、规模等为项目市场形象定 位，以适应青城山的地理及环境特征。 2）产品基因 不同住宅项目所应具备的地产因子 房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子 单身公寓 普通住宅 中高档住宅 豪宅 中高档住宅附加说明 本项目符合情况 对公共交通的依赖性 很 强 强 一般 弱 不宜闹市区、人员混杂区 符合 对噪音、环境干扰的适应性 强 较 强 弱 很弱 不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。 符合 对小区周边市政配套要求 高 很 高 高 高 符合 小区物业管理的要求 低 不高 高 很高 可达到 建筑、质量装修要求 低 一般 高 很高 精品设计 可达到 容积率、覆盖率要求 无 一般 低 低 可达到 对休闲空间，绿化要求 无 一般 高 很高 具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境 可达到 人文环境 无 一般 高 很高 区域人文环境 符合 景观要求 无 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景观资源 符合 以上分析表明，本项目地 块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块 . 产品属性 产品属性的分类 第一居所：纯粹为家庭长期居住而非过度性投资、休闲的居所，拥有都市的繁华和便利，拥有舒适度较高的居住空间。 第二居所：用来度假，修身和投资的产品，是购房者的精神生活升华的象征和赚钱的手段。 商务会馆：成功人士或公司购买的用于商务接待、公司聚会的商务场所，会馆会议设施齐全，功能完善。 本项目的产品属性 鉴于项目地块的特点，区域市场的实际销售情况。 本项目的产品属性为： 第一居所为第一属性，第二居所及商务会馆为第二属性 ； 第一居所为显性属性，第二居所及商务会馆为隐性属性； 第一居所为主要矛盾，第二居所及商务会馆为次要矛盾； （第二、三次以上的置业） 3）、产品特质 水生社区：水是项目的核心资源。 都江堰的水文化及沙沟河 的水资源是项目开发所依靠的二大元素。 此二大核心资源是项目在社区文化提升的重要法码，也是高档类型的产品市场决胜的重要手段。 水生社区，既突出了水在项目规划时的核心要素，也最终决定着产品的品质。 水生社区，是项目的文化特质 合院融天：天人合一中国传统的居住理念。 “君子合而不同”中国传统的人与人相处的原则，合院，是中国传统的居住模式。 传统的建筑立面中融入现代简约实用的木制玻璃采光窗，突出了新中式建筑的符号。 精美园林： 依托岷江水与青城山，以水为主线，倾力打造项目的“江南园林”风范，以古朴精细的园林设计体现“躬耕林间，志满天下”的田园气质，并实现绿化与建筑之间交相掩映，若隐若现，互为主辅的整体视觉效果。 4）、产品定位 中国合居时代 水生融天宅院 关键词 中国：中国传统文化的回归，使中式建筑成为中国财富精英们的精神家园。 中式建筑符号。 中国传统的精神家园。 合居时代：住宅，家的 形象、领域、符号。 只有充分满足了三位一体的完美组合，住宅的社会价值、经济价值，才会清晰地显露出来。 合居住宅的思考，是基于中国传统合院住宅演变的思考、融合更为深邃的人性需求挖掘、对城市未来趋势的充分前瞻，打造生命力更长久的、历久弥新的、美的建筑。 家庭每个成员的高质量家居生活需求不仅在物质，更在于精神的满足。 水生：水生态、水建筑、水园林、水文化。 他生于水，长于水，水又为他们而生。 融天：建筑亲地通天、空间通透。 商业用地定位 1）商业旅游用地定位：商务会馆 +风景泛会所 开发条件： （ 1）地块内具 有顶级的自然生态 （ 2）地块配套具有顶级的商务功能配套。 如高尔夫、网球场等 （ 3）远离交通动线、私密性好 对于项目而言较难成立，项目需要增加其他因子提升项目的价值，如道路的隔音遮蔽系统、高档的建筑材料，优秀的景观系统等等。 3）风景泛会所 客群定位：高端人群 功能定位：休闲、娱乐、养生 规划设计篇 规划设计建议 建筑风格建议 景观园林建议 户型功能建议 生智建筑技术建议 公建配套建议 物业管理建议 规划设计篇 规划设计建议 规划目标 （ 1）打造“中国合居时代、水生融天宅院”的社区，在项目上规划结合地块属性、以创新规划的理念、精致化的设计思路、创造高附加值的产品占领市场。 （ 2）强化都江堰市世界级文化遗产入口的概念，从城市整体功能出发，把地块打造成都江堰市的形象工程。 （ 3）以“合居、水生、融天，宅院”为关键词，并从整体居住空间上合理安排各类型产品用地，着重考虑优美的景观效果和最佳的土地使用效率。 （ 4）对于景观价值较高的地段如滨江地区，应强化其土地使用效率和景观效果的控制。 （ 5）从现有旧村改造的现实性出发，满足 各功能区建设后产生的安置要求，并搞好配套设施建设。 （ 6）合理安排开放空间与绿地，建立公园、广场、滨河绿带、街头绿地相结合的绿化开放空间体系，并通过主题性的设想使得市民置身于城内能想起城市的历史，增强归属感。 规划原则 项目规划应在上层次规划指导下，结合开发建设的实际需要，满足规划科学、手段超前、成果实用、实施灵活的要求。 具体贯彻以下原则： 1）现实性原则 根据项目开发的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要求，在尊重《都江堰市城市总体规划》（ 2020— 2020）大的原则和地块相关控制性规划 的基础上进行规划。 2）超前性原则 本项目规划应突出明确的规划目标，高标准、高要求，加强规划科学性、前瞻性。 3）综合效益原则 突出本项目综合效益并重的理念，在追求经济效益的同时，也应兼顾社会效益和环境效益，处理好局部与整体、近期与远期的关系。 统筹安排各期开发用地，保证公共服务设施、市政设施和绿化用地，并控制用地合理利用与适度开发。 总体规划指标建议 用地规划条件 用地面积（ m2） 用地性质 容积率 建筑密度 绿地率 建筑高度 建筑风格 1 号地块 114000 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 2 号地块 133334 居住用地 ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式民居 3 号地块 65333 旅游 (商业 ) ≤ ≤ 30% ≥ 40% ≤ 13M 新中式建筑 合计 312667 产品形态比 地块编号 产品形态 形态比 (%) 建筑面积约（㎡） 2 号地块 双拼 25 37100 叠院 25 37100 合院 50 74200 小计 100 148400 3 号地块 商务会馆 12020 风景泛会所 10000 总计 170400 规划概念建议 从“水”的方面做足文章，并寻求概念的创新与突破。 （ 1）、规划“水”概念创意：水生中高档高尚住宅 寻求水概念的升华和突破成为我们的重点 —— “水生中高档高尚住宅”引领中高档高尚住宅新潮流的全新概念 —— 用“水化率”来替代“绿化率” 1）、跳出被广泛沿用而显得滥调的“岛居 ”、“亲水”等水概念 现有众多的中高档高尚住宅在营销概念上缺乏创新与突破，大多谈自然绿意、人文历史与建筑概念，而说的言之有物、言之有理的很少。 以水为主打概念的中高档高尚住宅往往一提中高档高尚住宅就谈“亲水中高档高尚住宅”“水岸生活”“环岛中高档高尚住宅”等，这些概念在初期提出时在市场上风光了一阵，但是，在这些概念被越来越多地沿用后，就显得苍白和无力。 因此本案对于“水”概念的创新必须跳出已经被太多沿用的旧概念而寻求新的突破和创新。 2）、本项目努力将“水”的概念做到极至 自由之水是自然景观中的奇丽角色。 从汩汩 清泉和山地碧潭到飞溅的溪流、激浪、瀑布、淡水湖和微咸的河口，最后流入大海，水对所有人都有着不可抗拒的吸引力。 要将水的概念做到极至，我们必须从多个角度进行思考、落实。 从深度来讲，水可以从深到浅得仅有表面一层水膜； 从动态来讲，水有急流、涌落、跌落、喷射、溢漫、水雾和渗流； 从声音来讲，从猛烈到潺潺细语„„ 水的多种多样和丰富变幻使我们在产品的落实上可以有多种思考： 从景观上可以营造溪流、湖塘、水湾等； 从组团上可以有中式水系、日式水系、西式水系等； 从小品上可以有跌落式水幕、水桥、水带、喷泉、水舞广场； 从 水的多样性和丰富变幻我们还可以营造出水中廊、水上桥、水边岸等延伸组合。 3 ）“水生中高档高尚住宅”社区表现特征。 我们希望通过谈“桥”“船”来说“水”，以“水生”转化“岛居”“亲水”等概念 倡导新水景中高档高尚住宅的新时尚、新概念，引领中高档高尚住宅生活新潮流桥的存在使我们的水活了。 样式丰富、外型变幻的桥使我们的生活变得浪漫而稳馨。 桥、船文化在中高档高尚住宅社区的引入和营造不仅将极好地诠释这里的“水”概念，更将为本案塑造更深层次的产品概念和新的卖点。 从多样的“桥”“船”的设计和巧妙布置，进行“水生中高档高尚住宅”建筑创新和以“桥”“船”的概念进行配置的景观所营造，一个真正的“水生中高档高尚住宅”从这里升腾。 以“水化率”来替代“绿化率” 避“绿化率”不谈而提出“水化率”，以此与青城山区域的中高档高尚住宅类型的项目进行主动区隔，以此进行区。