发展绿城留庄项目后评估报告

发展绿城留庄项目后评估报告内容摘要：

发展绿城留庄项目后评估报告 26 点，做了适应性调整和设计创新，保证了产品在业界的领先性。 竭尽所能争取做足容积率 项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。 尽可能在土地出让的容积率控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。 由于项目地处西溪湿地，限高控制为黄海高程 18 米，通过采取全面降低原始地面标高，设计大进深户型、争取按檐口标高做为限高认定等多 种措施，来保证精装修房顶层层高 ,其余楼层层高 的要求，最终使得留庄的容积率达到了极限的。 楼面地价为 8766 元 /平米，较原测算增加 15%。 项目 住宅 产品 AAA 性能 设计 留庄项目在产品定位时就确定 按精装修交付考虑，降低了装修的二次污染和消耗。 要求各专业 按国家 AAA 住宅性能标准 指导设计 ，注重项目适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能等 5个方面的设计，尤其是节能、减噪和低耗，设置了雨水收集、太阳能、外墙外保温系统、各类建筑减噪等节能减排的系统。 园区内交通依靠环形路结合地 下车库形成人车分流交通体系 ； 发展绿城留庄项目后评估报告 27 1）节能 由于 杭州 位于夏热冬冷地区，按 50%节能要求设计，外窗采用5+12A+5 中空双层玻璃断桥隔热木包铝合金门窗；外墙采用 30mm 厚硬泡聚氨酯喷涂外保温体系；屋面采用 50mm 厚挤塑聚苯板保温，符合浙江省《居住建筑节能设计标准》要求；会所利用太阳能为室内泳池提供热水；室内空调全部采用变频技术。 2）节水 室内精装修基本采用节水器具；原设计考虑景观雨水回收，用于人工景观水体和绿化浇灌，但最终因项目工程成本因素未予实施。 3）节地 项目建筑密度达到 %；机动车 地下停车位 344 个占总车位 357个的 %，原则入园车辆全部地下停放，减少对户外居民的影响； 发展绿城留庄项目后评估报告 28 地下可停自行车 448 辆；水泵房和配电间等设备用房设在地下 ， 有利于节约用地。 4）住宅科技运用 留庄项目率先引进了八大住宅科技：官邸拥有中央空调、中央新风、中央吸尘、地板低温辐射供热、灯光控制、净水、外墙外保温、同层排水体系等众多住宅科技系统。 给水管为食品级不锈钢管，减少饮用水的二次污染；重视项目的保温减噪性能设计领先性：  排水管采取吉博力 HDPE 管道和同层排水技术，管道可达到与建筑同寿命，又减少管道下水噪音。  外墙采用聚氨酯硬泡保温 +断桥隔热铝木复合门窗 +屋面挤塑保温板 的先进保温 体系，设计隔热性能达到 50%。  地板低温辐射供热系统同时满足了楼板减噪的要求。 建筑设计 1） 总平面布置 庄重对称 北面以 4 幢酒店式公寓遮挡来自天目山路的交通噪音， 既可 满足规划公建建设指标 ，又解决了 90/70 新政 的大小户型比例，营造园区内静逸环境。 主入口及设置豪华园区会所入园，以大户型官邸围合主要中轴线景观和小组团中心景观。 发展绿城留庄项目后评估报告 29 2） 户型 创新实现功能分区独立 产品以精装修平层大宅为主力户型，从 260 平米 470 平米不等，分十个主要户型 ，一般为 1厨 3 厅 5 室 5 卫，户均面积 350 ㎡ ；室内空间结构设计源自帕拉迪奥的圆厅别墅，在平层大户的室内形成圆厅、十字内廊的空间形态，也称为 “十字户型 ”。 既满足容积率的要求，又是杭城的创新户型。 发展绿城留庄项目后评估报告 30 “十字型 ”的户型平面布局，将产品的空间功能划分为 礼仪区 （包括门厅、接待区）、 社交区 （包括起居室、正餐厅）、 家庭活动区 （包括家庭室、中西厨、早餐厅）与 休息区 （主卧室与次卧区域）等不同区域，各功能区均保持非常好的独立性与连通性，避免了空间之间的功能性干扰；整个室内的 布局显得严谨、对称。 为提升产品的定位和家庭成员生活的独立性，减少相互干扰，每个卧室和书房均设置独立卫生间；大户型设中西双厨。 3） 全石材干挂 外立面 引领行业法式风尚 留庄采用纯正的法式建筑风格 ， 建筑外观讲究构图规整，追求庄重、经典。 外墙为全天然石材饰面， 屋顶为深灰色平瓦坡屋面， 以古典柱式和各种线条造型组合形成精致的建筑风格，注重细部装饰。 建 发展绿城留庄项目后评估报告 31 筑风格的特征是高台阶、粗柱廊、厚山花，使得建筑整体 庄重雄伟。 4）高 车位配比标准 以高端客户的实际需求出发，大户型车位按每户 2个车位考虑，而酒店式公寓的客户基本为投资 或度假偶住，车位配置率为 1： ，项目共设 344 个地下车位，确保地下室面积配置的经济性和适用性。 5） 配置 超大面积豪华 会所 留庄为提升客户入住后的生活配套， 同时满足规划 25%的公建配比提要求， 配置了 4000 平米的会所，内含酒店客房、餐厅、室内恒温泳池、健身、视听、棋牌、台球、咖啡书吧、洗衣收衣、超市等功能区域； 通过 舍让可售面积为客户提供附加价值，户均会所面积为12 平米，会所室内精装修及设施设备配置标准为 6000 元 /平米 ，提升项目的价值感。 精装修设计管理 发展绿城留庄项目后评估报告 32  留庄平层官邸 B 风格样板房实景 留庄高级公寓楼共 120 套 14 个户型的 大户型 官邸 、 227 套小户型单身公寓 及 1 个 4000 平米的 会所。 根据建筑风格及户型面积特征选定了新古典为主、简约风格为辅的做法，即在大户型、会所及小户型的公共区域采用新古典风格，在小户型室内采用简约风格。 1）平层官邸大宅 每户设计大理石壁炉和整石白砂米黄石柱，公共部位地面均用高档米色大理石材拼花铺地，为欧式的新古典主义风格。 室内色彩以雅致的米色为主基调，局部以深色的木色作为点缀。 橱柜、厨房电器、卫浴龙头、卫生洁具、开关插座设施设备均考虑德国品牌原装进口。 发展绿城留庄项目后评估报告 33  留庄平层官邸 H 风格样板房实景  留庄小轩酒店式公寓样板房实景 2）酒店式公寓 以暖色木饰面为主调，凸显简洁而 雅致的居家气氛，并且和官邸大宅的风格拉开距离。 发展绿城留庄项目后评估报告 34  留庄会所大堂实景  留庄会所咖啡厅实景 3）会所 按五星级酒店标准，采用大量的红杉木树瘤木饰面和白砂米黄石材，营造温馨尊贵的公共会客环境。 发展绿城留庄项目后评估报告 35 4）灯光控制系统 灯光控制系统可以对照明、换气扇、电动窗帘等进行控制。 起居室、家庭室、餐厅及主卧室内的开关可对部分灯具进行开关或调光控制，主卧内还可以对电动窗帘进行控制，还可以对部分区域的灯光亮度进行调节。 系统还具有场景选择功能，通过开关面板的操作可以对已设定的灯光场景进行选择。 结构设计管理 留庄项目建筑结构安全等级为二级，设计使用年 限为 50 年，建筑抗震设防烈度为六度。 基础采用独立基础，主体结构形式为框架结构，车库地下室顶板为无梁楼板结构，其余建筑的楼面为现浇混凝土梁板结构。 根据工程地质勘察报告，本工程的主要持力层为粘土夹卵石，性质良好，是理想的地基持力层，可作为天然地基，节省了桩基的成本。 本工程地下室基础采用筏基，主楼基础采用独立基础，局部筏基。 景观设计管理 留庄景观以欧洲宫廷园林为设计思路， 项目占地面积 平方米，景观面积约 31058 平方米，绿化面积为 平方米，水景面积 平方米，其余为硬质 铺装和小品部分。 留庄 景观 意向 参考美国 mansion 酒店 的 欧式风格 ，以期 达到建筑景观一体化 的效果。 发展绿城留庄项目后评估报告 36  美国 mansion 酒店中心庭院  ADI公司留庄景观平面方案 景观 平面布置强调轴线对称关系，营造欧式古典园林氛围，有气势，体现南欧风情。 发展绿城留庄项目后评估报告 37  碧谱灯光专业设计平面方案 景观照明设计 景观照明设计与欧式古典园林相匹配，营造一种朦胧、婆娑感觉 ，由 美国碧谱公司进行专业设计，同景观设计的方案相互补充。 发展绿城留庄项目后评估报告 38 电气安装设计 留庄项目 的消防用电设备、生活、水泵为二级负荷，其余无特殊要求均为三级负荷。 为节约地面用地，在会所一层设 10KV 开闭所一座 ,地下室设小区公用变电所三座、专用变 电所一座。 各公用变电所均设在地下室内 ,各楼的消防负荷、电梯等重要负荷由双回路同时供电，末端自投。 弱电设计 留庄小区智能化系统包括安全防范、管理监控、信息网络等，预留业主远程控制接口。 留庄项目新技术应用情况 序号 新技术、科技含量 应用情况 1 结构及隔墙技术体系 框架结构 ,隔墙为蒸压加气混凝土块； 2 环保、节能节水技术体系 节能：外墙外保温（ 30 厚聚氨酯外墙外保温）、聚氨酯防水涂料、合成高分子 JS 防水、高聚物改性沥青卷材、双层中空玻璃高级铝包木美式门窗、干挂天然石材、会所采用太阳能热水系统 ； 3 管网成套技术体系 雨污水分流； 4 施工技术及质量保证体系 悬挑式脚手架应用技术；抗渗砼防治技术；ISO9001 质量管理体系； 5 空调系统 户式中央空调系统：大金 VRVⅢ 中央空调系统：大金变频中央空调的特点：节能、低噪音、控制性能佳； 6 地面采暖 地暖系统：低温热水地板辐射采暖系统：由燃气壁挂炉提供生活热水及采暖热水，室内大理石地面或地板下的热水管道向室内均匀辐射热量，创造出具有理想温度分布的室内热微气候，使室内达到人体感官的最舒适的状态； 7 室内空气清洁 新风系统：霍尼韦尔全热交换 新风系统：在不开窗的情况下可完成室内空气置换，提高室内空气品质，系统将室外空气过滤并与室内排出的废气进行热量交换后送至各个房间； 发展绿城留庄项目后评估报告 39 8 防吸尘污染 中央吸尘系统：官邸大宅配置美国原装进口“BEAM”中央吸尘设备。 在进行清洁工作时将吸尘组件插入墙面上的吸尘口，即可启动吸尘主机，灰尘与有害气体尘粒通过埋设在墙体内的真空吸尘管道吸到主机大容量的垃圾袋中，废气过滤后通过管道排出室外； 9 防排水渗漏 同层排水； 10 物业管理及智能化技术体系 国家甲级物业管理，闭路电视监控系统、周界防盗报警系统、车辆管 理系统、可视对讲设备系统、公共广播系统； 1 设计管理中的经验与教训 由于留庄项目是将北京御园的官邸精装修产品移植到江南，在具体的节点构造设计上，对檐沟形式、铝木门窗构造、架空层、地下室等部位设计有所欠缺，未能充分考虑江浙黄梅季节气温高空气湿度大，夏季多雨水台风的气候特点，对原有设计进行本地化改良。 导致项目的 “水土不服 ”，防潮防渗漏设计不尽完善。 建筑设计在外立面设计时对大面积平层精装修公寓的设备阳台位置和面积考虑不足，导致设备阳台狭小，空间不够，通风不良，设备检修和更换极其困难。 根据规划 设计，留庄项目的主楼建筑正负零标高为黄海高程 米，低于周边单位的地表面 2～ 6 米不等，平均约为 4米。 因此，整个留庄工地是造在一个大坑中的工程。 这种情况造成留庄项目的地下室长期处于地下水位以下，且整个留庄工地在雨天湿气较重，造成了黄梅季节来临期间留庄地下室结露发霉现象非常严重。 发展绿城留庄项目后评估报告 40  梅雨季节地下室结露现象较为严 重 在车库地下室通主楼地下室的通道内，也存在明显的结露发霉现象。 车库地下室到主楼地下室电梯这一段的楼梯踏步未设置无障碍通道，导致轮椅使用者不能从车库地下室直接通过地下室通道到室内住宅。 三、 前期报批 留庄项目的前期报批和 三通一平工作是开发过程的推进重点和难点，因天目山路沿线地铁上行噪音超标、项目原始地坪偏高、西溪湿地限高控制、配套东侧 3 号规划路建设滞后、宏观调控实行 9070政策、图纸设计质量等一系列棘手问题，变得异常艰巨。 但是项目公司上下仍然齐心协力勇挑重任，在攻坚克难的过程中，努力推进留庄 发展绿城留庄项目后评估报告 41 项目前期各项工作。 调整轻轨线路设置推动项目环评批。