南宁武鸣某房地产项目市场调研报告与项目经营开发策略

南宁武鸣某房地产项目市场调研报告与项目经营开发策略内容摘要：

大南宁的出台，东盟经济园区的落户，武鸣未来城镇人口的增加，武鸣的房地产升值空间很大，预计 3— 5 年内，将达到 2020 元 /㎡以上的均价。 11 （六）武鸣县楼盘分析 项目 万隆国际 欣和园 龙润佳苑 佳和公寓 开发商 南宁荣顾房地产开发有限责任公司武鸣分公司 广西骏和房地产开发有限责任公司 南宁市武鸣县房地产开发公司 广西骏和房地产开发有限责任公司 项目地址 南宁市武鸣县渡头桥交通技校旁 武鸣县城红岭大道东段 武鸣县城兴武大道 163号房地产大厦 武鸣县龙润佳园旁 物业类型 多层、 3 栋小高层、天地楼 多层、商住 多层、商住 多层 定位 精致大盘 财富特区 欣欣向荣 和美生活 新城新家新生活 规模 200 多亩 7 栋围合式多层 栋围合式多层 3 栋半围合多层 配套 风雨桥、两个广场、江滨公园 中庭园林 中庭水景、园林 无 主力户型 三房两厅，面积从 97— 149 ㎡不等。 三房两厅，面积 97— 129 ㎡ 三房两厅，面积 10 118 ㎡ 三房两厅，面积 117 ㎡ 销售情况 一、二期基本售磬，现在销售三期小高层，预约 5 万元，可退。 正在预约，预约金一万元。 只剩一楼和七楼 只剩二楼和八楼 均价 1480 元 /㎡ 1150 元 /㎡ 1260 元 /㎡ 1158 元 /㎡ 卖点 小高层、广场、风雨桥、江景 无 无 无 点评 可以说，万隆国际是武鸣县 目前最好也是卖得最贵的楼盘。 开发商在开发理念上较为先进，把配套设施先做了，大环境出来了价格自然也上去了。 但是项目的产品设计方面仍有比较落后，而且开发商的实力不够。 从预约交 5 万元（可退）可以看出开发商是在融资。 这是开发商在武鸣县的第二个楼盘，从小区规划到产品设计都 很一般，售楼部的包装也很一般，不注意根本看不到。 缺少销售物料 ，置业顾问无任何水平而言。 这是武鸣县较大的开发商开发，项目毗邻欣和园，下面两层为商铺。 小区唯一亮点是中庭的水景。 售楼部更象办公室，置业顾问 形象很差。 产品设计也较落后。 该项目和欣和园是同 一个开发商。 项目无任何特色可言，户型 设计较落后。 12 （七）武鸣县商业分析 武鸣县的商业基本集中在建设街、民族路、兴武大道，那里集中了武鸣县的服装、手机、家电、饮食等行业。 那里的商业基本上是利用了原有的天地楼一层作为经营，面积大约在 25 平米左右，而且是较老的天地楼，比较破旧。 有些是利用了单位的办公楼一层作为经营场所。 鸣源路 建设街 兴武大道 永宁路 东鸣路 商铺数量 约 280 家 约 60 家 约 90 家 约 60 家 约 150 家 经营业态 饮食、建材、机电、装饰材料、发廊等 小商品批发、通信器材等 家电、服 装、花店等 小商品批发 服装、通信、饮食、酒楼等 租金情况（ 15 ㎡左右） 约 550 元 /月 约 800 元 /月 约 600 元 /月 约 800 元 /月 约 650 元 /月 小结：武鸣县没有集中的购物中心，商场的档次较低，其他商品大多分布在道路两旁业态分布杂乱。 由于是在老城区，道路狭小，交通混乱。 而武鸣县的商铺租金较便宜，县城中心的商铺租金水平大约在 50— 60 元 /㎡。 位于商业中心的在建新时代商场，二楼租金 60 元 /㎡，很有可能将会是武鸣县比较高档次的消费场所。 三、东盟经济园区概况 东盟经济园区的前身是南宁华侨 投资区，距武鸣县城 12 公里，由双向 4 车道的二级公路连通，车程不到十分钟。 中国 东盟经济园的定位是 :以南宁华侨投资区为基础 ,规划 ,改造 ,提升为国家级的中国 东盟经济园。 突出特色 ,生产 、 科研 、 教学相结合 ,集加工 、物 流 、 旅游观光 、 度假为一体 ,做大现有产业 ,发展信息 高速公路 等高科技产业 ,通过园区建设 ,促进与东盟各国产业的优势互补 ,推进经贸合作 ,实现互 13 利互惠和共同繁荣 . 1） 重点发展领域 SAP 超级吸水材料及相关下游产品的开发 _____卫生护理用品 _____中成药产业 _____电子 ,电器产业 _____农副产品加工业及相关设备制造业 _____信息产业 _____食品产业 2）发展规划 目前，中国 — 东盟经济园区的总体规划、道路专项规划及其起步区（含广东工业园）控制性详细规划已经市政府批准，并开始正式实施。 按照总体规划，到 2020 年，中国 — 东盟经济园区集聚的人口将达到 15 万人。 到 2020 年，园区集聚的人口将达到 40 万人，成为拥有 60 万人口、具有中等城市发展规模的南宁北部新城的重要组成 部分 建三大园区创特色三城 中国 — 东盟经济园区的总体布局是：建三大园区（综合工业区、现代农业示范区、观光旅游度假区），创特色三城（工业城、卫星城、华侨城）。 综合工业区位于园区的东南部，是中国 — 东盟经济园区的核心发展区，包括广东工业园、青年企业家高新民营工业园、东盟 10 国工业园、日本工业园、韩国工业园、台港澳工业园以及沿海各省工业园、内陆各省工业园、机动二类工业园，将以向东向南扩展为主要发展方向，以园区管委会所在地和武鸣县城为两个发展极，沿园区连接高速公路的 60 米宽大道东西对进，互相吸引，形成带状布局的城市。 现代农业示范区位于园区的西部，由现代农业产业化基地、农业科技示范园、雷马坡土地整理项目 15000 亩、生态菜园 4000 亩、 600 亩无公害反季节蔬菜等项目区组成，将依托万亩农田开发区项目、花卉基地和红橙基地等的建设，发展订单农业、高效农业、特色农业和创汇农业。 观光旅游度假区位于园区的东北面，将以那油风景区 3000 亩森林保护区、 2020 亩丘陵、 1000 亩水面开发项目为依托，重点引资建设集农业观光、 14 休闲度假、健身娱乐、华侨文化特色于一体的驯（跑）马场和东南亚风情园。 另外，在产业方面，中国 — 东盟经济园区将重点 发展超级吸水材料、卫生保健用品、铝产品深加工、机械生产、中成药、电子、电器、信息、食品、农副产品加工等一类二类工业，禁止发展污染环境的三类工业，发展现代农业，发展具有华侨特色的观光旅游度假业，成为首府南宁一个最有活力的对外窗口和平台。 广东工业园将率先启动建设 建设一片，成功一片。 中国 — 东盟经济园区起步区（含广东工业园）控制性详细规划明确，中国 — 东盟经济园区起步区的用地主要位于南宁华侨投资区中心区的四周，东西长约 5 公里，南北平均宽度 3 公里，面积达 平方公里。 起步区将以园区连接高速公路的 60 米宽大 道为发展轴心，南北对称发展。 其中，位于园区中部、 60 米宽大道南北两侧、面积达 公里的一类工业用地 ——— 广东工业园将率先启动开发建设。 3）东盟经济园区土地状况 （ 1）土地供应量 东盟经济园区规划供应 2 万亩的土地。 （ 2）土地性质、用途 2 万亩的工业用地， 1200 亩的商业用地。 正如此的大的商业面积，充分的展示了项目 （ 3）园区规划 园区规划为三大园区，一个工业区，一个农业示范区，一个观光旅游区。 （ 4）地价（略） （ 5）前景展望 在未来三至五年内，园区规划人口达 15 万人。 到 2020 年，更是达到 25 万人，届时，园区将成为一个集工业、农业、旅游、商业为一体的中小型城市，即南宁、武鸣的卫星城。 15 四、项目分析 （一）外部环境 1）区域概况 项目地处东盟经济园区，毗邻华侨投资区中心里建。 目前本区域房地产尚未形成气候，只有一个在售楼盘“侨园公寓”。 而宅基地仍是本区域房地产的一个重要形式。 2）区位优势 项目地处经济园区腹地，有着无可比拟的地理优势。 园区位于中国东盟博览会永久会址南宁市北郊 36 公里，面积 179 平方公里，人口 万人。 现已有机械制造、制药、饲料、造纸、服装、食品、制糖、淀粉、建材等各类 企业近 70 家，园区各项经济增长指标均以两位数以上的速度递增，园区因中国东盟自由贸易区的建立而呈现出无穷的活力。 3）交通条件 东盟经济园区位于广西首府南宁市半小时经济圈内，地处 “ 南贵昆 ” 经济带的前沿，园区市政一级道路连接渝湛（重庆－湛江）高速公路和都（安）－南（宁）高速公路，通过南宁外环高速公路可通达广西、港澳及全国各省市，并与广西友谊关等边关口岸和越南等东盟国家陆路相连，到钦州港、防城港、北海港的车程分别只只需２个小时，交通十分便利。 项目距武鸣县城 12 公里，有一条一级公路连通，车程不到十分钟；距南宁市 36 公里，都南高速直通项目，车程 35 分钟。 项目所在地的经济园区，目前有１５条路已全面开工建设，2020年，除续建道路外，计划新建道路９条。 公路： 园区由市政一级道路连接着河池（水任）南宁市高速公路，与南宁市外环高速相连，到南宁市区只需半个小时。 通过南宁市路网与南宁广州高速公路、北海成都高速公路、南宁昆明高速公路、桂海高速公路、南宁凭祥高速公路、南宁友谊关高速公路等相连，并与越南路网连接起来，形成与东南亚大陆之间的便捷通道。 铁路： 园区通过南宁火车站的粤桂线、湘桂线、焦柳线、黔桂线、南昆线与越南的北南统一铁路连 接，再与正在修建的泛亚铁路联网，经越南、柬埔寨、泰国、马来西亚直达中南半岛南端的新加坡。 口岸与港口： 园区有高速公路直通广西边境口岸和三大港口，距凭祥友谊关口岸 205 公里 、东兴口岸 210 公里 、距钦州港 180 公里 、北海 16 港 230 公里。 航空： 南宁国际机场距离园区 50 公里 ，现已开通国际、国内航线 30 余条。 4）市政配套及基础设施 其基础设施投入得到各级政府的高度重视和大力支持，在规划建设期内年平均市政基础设施投资超过 2 亿元人民币。 园区基础设施规划为加工制造业、物流业、旅游业专 业设计，目前已建成初步框架。 有完善的道路、供水、供电、通讯、医疗、保险、金融、卫生、教育等设施。 （ 1）购物场所：工商联购物中心、街铺、小商品批发、菜市场 （ 2）文化教育：南宁嘉宁职业高中学校、华侨中学、广西希望高中、华侨投资去职业高中 （ 3）医疗卫生：广明药业、武鸣县人民医院 （ 4）金融服务：农业银行、信用社 （ 5）邮政服务：中国邮政 （ 6）娱乐、餐饮。