北京鹏润地产控股有限公司管理制度汇编

北京鹏润地产控股有限公司管理制度汇编内容摘要：

，不断提升鹏润地产的品牌价值和服务于 公司经营目标的实现。 全国范围内的鹏润地产品牌营销由营销策划中心负责，品牌营销费用由营销策划中心在鹏润地产品牌营销费用中支出；区域范围内的鹏润地产品牌营销和项目品牌营销由地区公司负责，可根据具体情况按相应比例在各项目营销费用中分摊。 营销策划中心具体负责以下工作： 负责结合项目营销，在全国范围内对鹏润地产品牌整合推广进行战略规划、市场调研、品牌推广、执行监督以及成效评估等工作； 负责公司长期品牌要素管理、年度品牌推广计划管理、品牌危机管理等工作； 协助地区公司在其所在区域结合项目品牌营销进行鹏润地 产品牌营销； 负责整合售后服务体系，牵头成立鹏润会总会，建立完善的客户组织机构，实现全国性客户资源共享，推动鹏润地产不同区域、不同项目的业主之间的交流与互动活动，促进品牌营销。 各地区公司营销部门具体负责以下工作： 结合项目营销，在地区公司所在地对鹏润地产品牌和项目品牌进行宣传推广，制定有效传播、深化传播、品牌复制等阶段性策略，提升鹏润地产在区域市场的品牌知名度和影响力。 （二）建立品牌营销的传播体系 不断提升和提炼品牌内涵。 随着鹏润地产全国性布局、规模化扩张、品牌化经营步伐的加快及中国房地产市场 的规范化程度的加深，鹏润地产的品牌内涵也需要不断得到提升和提炼，例如在宣传“诚信卓越、精品永恒”的企业理念的同时，也需要宣传鹏润地产作为中国地产的领跑者，具有“企业公民”、“创新性”、“居住文化”等经营理念。 项目案名前统一冠以“鹏润”字样。 各地区公司开发的项目（合资开发如有特殊要求除外）案名前必须冠以“鹏润”二字，并在项目推广中标注“鹏润地产”LOGO。 整合媒介资源进行品牌营销。 要整合各种媒介资源，加强统一、显著的标识以及广告策划的统一性和连贯性，使目标消费者处在目标一致的多元化信息包围之中，形成立 体攻势，强化推广效果。 项目开发，品牌先行。 新地区公司在新项目进行营销推广前，首先进行系统化的品牌推广，迅速在当地形成较高的品牌知名度以促进项目营销。 充分利用鹏润地产网站进行品牌营销。 建立统一的鹏润地产网站，链接鹏润集团、各地区公司、各项目网站，及时更新信息，作为品牌营销的一个窗口。 五、市场调研 市场调研是鹏润地产为了准确把握市场需求、价格走势和供求关系变化趋势，运用科学的理论和方法，以现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状及发展趋势，为公司领导科学决策提供充分依据的一种活动。 市场调研是需要营销策划中心和各地区公司营销部门持续进行的一项重要工作。 一般情况下，市场调研需要和营销研究、营销策划结合起来进行，形成资源共享和互用。 鹏润地产的市场调研可以归纳为三大类：宏观房地产市场研究、区域房地产调研、专题房地产市场调研。 （一）宏观房地产市场调研 宏观房地产市场调研是就国家的产业政策、土地政策、信贷金融政策、财政政策、房改政策等进行调查研究，分析国家宏观政策的调整和变化对房地产市场及鹏润地产的影响，为公司领导做出重大决策提供依据。 宏观房地 产市场调研以营销策划中心为主，地区公司配合营销策划中心，营销策划中心定期进行宏观房地产市场数据分析。 （二）区域房地产市场调研 区域房地产市场调研是就地区公司所在城市的城市建设与规划、重大的市政工程、交通规划状况、当地政府的房地产政策、土地供应量、房地产投资额；预售面积、成交面积和金额、楼宇空置面积、房地产市场产品创新、城市房地产公司情况、相关中介机构情况、城市化和郊区化发展的趋势、房地产供求变化趋势等进行调查和研究。 区域房地产市场调研以地区公司营销部门为主，区域房地产市场调研应是地区公司营销部门的 一项日常工作，地区公司营销部门每季度编写《区域房地产市场调研报告》，每季度最后一日以电子邮件的形式上报营销策划中心。 （三）专题房地产市场调研 专题房地产调研是就某一专题进行的房地产市场研究，如营销专题研究市场调研、项目定位市场调研、竞争对手市场调研、鹏润会市场调研等，专题房地产调研一般会涉及宏观房地产市场调研和区域房地产调研。 需要指出的是，关于竞争对手的房地产市场调研也是地区公司营销部门的一项日常工作，竞争对手调研是就区域市场主要竞争对手的发展战略、营销管理、品牌推广、土地储备、主要发展项目的市场定位 和营销策略等进行调查研究，以采取相应的应对策略。 根据不同的专题，专题房地产市场有时以营销策划中心为主，有时以地区公司营销部门为主，有时需要二者紧密配合来进行。 专题房地产市场调研要确定负责人，组织相关人员按时完成，并编写专题房地产调研报告上报相关领导。 营销策划中心和各地区公司营销部要致力于建立市场调研信息库，建立健全市场调研信息档案，做到分类登记，查阅方便。 市场调研信息档案的管理，按公司档案管理的有关规定执行。 市场调研报告和研究结论，是公司信息资源的重要组成部分，未经所在公司主管领导批准，不得擅自给予 公司以外的机构或个人使用。 六、营销研究与培训交流 （一）营销研究 营销研究的内容 营销研究是指就房地产营销中的前沿问题、重点问题和难点问题，由营销策划中心牵头，搭建营销研究平台，在各地区公司的密切协作下，有针对性地进行专题研究，形成具有建设性和操作性的研究成果。 营销研究包括市场研究和鹏润地产营销理论研究。 市场研究包括数据统计分析和房地产市场专题研究。 鹏润地产营销理论研究包括对鹏润地产营销思想、专业化模块和操作指引的研究。 市场研究中的数据统计分析既包括对鹏润地产各地区公司营销数据的定期统计 与分析以形成鹏润地产的相应报表，也包括对宏观房地产市场定期的数据统计与分析；房地产市场专题研究是指专门针对房地产市场的某一专题进行的研究，如宏观调控政策专题研究、竞争对手研究、车位营销专题研究、产权证纠纷专题研究等。 鹏润地产营销理论研究是指对鹏润地产从事房地产开发多年的营销实践进行调研、整合、提升和提炼，形成具有鹏润特色的营销思想、专业化模块和操作指引。 营销研究的组织 鹏润地产的营销研究可以采取矩阵式项目管理模式。 项目管理可以说是在一个确定的时间范围内，为了完成一个既定的目标，并通过特殊形式的 临时性组织运行机制，通过有效的计划、组织、领导与控制，充分利用既定有限资源的一种系统管理方法，矩阵式项目管理是项目管理的一种组织形式。 具体到鹏润地产的营销研究，矩阵式项目管理模式就是充分利用营销策划中心和各地区公司营销部门的资源，针对每一个研究课题，由营销策划中心从营销策划中心和各地区公司营销部门抽调相应人员组成项目组，并指定一个项目经理，在限定的时间内完成研究报告。 矩阵式项目管理模式的一种特殊情况是某一课题由营销策划中心或某一地区公司单独完成，之所以会出现这种情况是因为营销策划中心或某一地区公司在某一 课题研究上具有绝对的资源优势。 项目组成员在项目研究阶段，既要服从其所在部门经理的领导，也要服从项目经理的领导，因此要充分协调好本职工作与课题研究的关系。 （二）培训交流 营销策划中心通过不定期举行交流会议的形式，组织各地区公司对营销研究成果进行研讨、培训与交流，各地区公司要积极配合和参与，通过培训交流提升鹏润地产的整体营销竞争力。 除内部交流外，营销策划中心或各地区公司还可通过聘请营销专家、房地产界资深人士为营销人员授课、组织各地区公司营销人员互访、观摩、研讨，同业交流等形式对营销人员进行培训，不断提 高营销队伍的整体素质。 七、其它 （一）保密要求 有关部门和各地区公司要加强营销文件的保密工作，各地区公司要建立健全保密工作制度。 营销管理工作中的各种报告、批复、报表等文件，均属公司商业机密，任何人不准向外泄密，不准将文件带出公司写字楼（因工作需要除外），如有违规，要追究违规者责任。 （二）建立文件、资料归档制度 营销策划中心、各地区公司要加强营销文件归档管理工作，建立营销档案管理制度，并落实管理人员。 （三）本制度适用范围 本制度适用于鹏润地产所有在全国独立投资房地产项目中的营销管理工作，凡鹏 润地产控股的联营、合资及合作项目，也需按本制度执行。 （四）本制度发布、解释和修订 本制度由鹏润地产集团总裁办负责发布，并自发布之日起实施，以往制定的、与本制度有冲突的营销管理制度和文件，在本制度实施后自动废止；本制度由鹏润地产集团营销决策委员会负责解释；本制度每年 3 月 30 日前进行一次集中检讨，检讨后的修订内容由鹏润地产集团总裁办负责签发。 第三章 营销决策委员会会议制度 营销决策委员会（以下简称“委员会”）会议由委员会主任主持，委员会全体成员参加。 主任认为必要，可以请有关人员列席会议。 营销决策委员会 会议不定期召开，审定、审批各地区公司申报的地产项目阶段性报告。 特殊情况下，主任可批准召开由地区公司参加的两级评审联席会议。 主任应为每一次会议制定议题。 营销决策委员会会议通知由企业管理委员会于会议召开前 5 日发出，会议记录由营销决策委员会秘书负责整理。 会议主要议题一般范围是： 审批各地区公司《年度营销计划》； 审定项目的《项目发展策划报告》； 审批项目的《项目卖场包装策划纲要》； 审批项目的《项目营销推介专题报告》； 审定项目的《项目营销进度计划及价格专题报告》； 备注：文中涉及相关附件 附件 11：鹏润地产某地区公司年度营销计划书（参考） 附件 12：鹏润地产项目市场定位报告（参考） 附件 13：鹏润地产项目中英文案名专题报告（参考） 附件 14：鹏润地产项目 LOGO 设计方案（参考） 附件 15：鹏润地产新地区公司品牌推广策划报告（参考） 附件 16：鹏润地产项目营销策划报告（参考） 附件 17：鹏润地产营销费用管理细则 附件 18：鹏润地产项目推售及价格专题报告（参考） 附件 19：鹏润地产项目住宅销售价格系数 附件 110：鹏润地产项目开盘总结报告（参考） 附件 111： 鹏润地产项目营销管理后评估报告（参考） 附件 112：鹏润地产项目月度营销工作简报 附表 21：鹏润地产 XX 公司 XX 年度销售计划表 附表 22：鹏润地产项目营销筹备工作计划表（参考文本） 附表 23：鹏润地产项目成本及盈利预测表 附表 24：鹏润地产项目销售面积、收入、价格调整汇总表 附表 25：鹏润地产项目住宅楼型、户型统计表（示例） 附表 26：鹏润地产项目楼型价格试算汇总表（示例） 附表 27：鹏润地产项目住宅销售价格平面系数评估标准表（示例） 附表 28：鹏润地产项目住宅销售价格垂 直系数评估标准表（示例） 附表 29：鹏润地产住宅项目某栋销售价格试算表（示例） 附表 210：鹏润地产项目销售特别优惠价格审批表（参考文本） 附表 211：鹏润地产项目开盘前营销费用使用情况表（参考文本） 附表 212：鹏润地产项目开盘前营销费用使用评估表（参考文本） 附件 11 鹏润地产某地区公司 xx 年度营销计划（参考） （一）年度营销工作总结 上年度各项目销售指标完成情况 营销工作中的经验教训及营销创新简介 上年度品牌推广工作总结 上年度营销费用使用情况总结 （二）市 场竞争环境调查分析 竞争对手楼盘营销现况 (含调查表 ) 竞争楼盘优劣势分析及可借鉴的营销方法 （三）本年度总体营销策略 本年度可售项目的基本情况 本年度可售项目的营销策略和推售计划 各项目基价拟定及更改方案 （四）营销推广及推介 本年度各项目年度营销费用预算及营销费用总预算 本年度各项目具体推广内容 （五）年度营销目标预测 租 /销售量进度目标 年营销收益总额、本年度租 /销售计划表 (见附表 21) （六）营销工作计划时间表 附件 12 鹏润地产项目市 场定位报告（参考） （一）项目概况 项目经济技术指标 项目区位及周边环境 项目功能划分 项目所处交通条件 项目城市地位 （二）市场研究分析 宏观房地产市场分析 （ 1）政策环境 金融环境、土地政策、房产政策 （ 2）经济环境 生产总值（可与城市内其他区域相比较）；产业形态；收入消费；银 行储蓄；固定资产投资和房地产开发投资； （ 3）文化环境 城市概括、历史文化、城市文化 （ 4）市场技术环境 城市房地产发展水平、城市发展规划、产业发展规划 片区房地产市场分析 （ 1）土地市场研究 （ 2）各类物业研究 市场分析 （以住。