北京xx经济适用房小区物业管理投标书

北京xx经济适用房小区物业管理投标书内容摘要：

共用部位进行维修养护和管理；  在小区主入口设平面分布图、区内各栋标识齐全、规范美观；  物业外观完好、整洁，公用楼梯间、墙面、地面无破损，外墙及公共空间无乱张贴、乱涂画、乱悬挂，室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序；  对违反规划乱搭乱建及擅自改变物业用途的及时劝告、依法处理。 物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理房屋标准  制度健全、责任明确、定期巡检，并做好记录；  设备用房整洁、主要设备标识齐全、危及人身安全隐患处有明显防范措施。 物业共用 部位和相关场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通服务标准  共用部位和相关场所每天清扫 2次，保持干净整洁，室内外标识、宣传栏每周擦拭 2 次；  公共楼道每周清扫一次，保持干净整洁；  垃圾清运日产日清，无垃圾桶漫溢现象；  化粪池 、污水井、雨水井每月检查一次，定期对雨污水管道进行疏通，保持通畅无堵塞现象。 公共绿化的养护和管理  掌握花草树木的特性，做好特种植物的档案； 南礼士路 19 号危旧房改造项目 前期物业管理 投标书 第 25 页 共 101 页  花草树木生长正常、绿化效果好，有良好的观赏效果，无树木枯死和歪斜，发现死树应在半月内清除并适时补种；  草坪及时清除杂草，有效控制杂草滋生， 无垃圾，无烟头纸屑；  根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好，适时修剪；  适时组织防冻保暖、预防病虫害，病虫害无明显迹象；  园林建筑和辅助设施完好，整洁无损；  绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。 车辆停放管理服务标准  业主车辆凭证出入，按序停放，外来车辆严格检查，出入登记；  道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范；  地上除车库外小区其他位置不可停车。 消防管理标准  定期检查消防设施设备、保证完好，随时能够启用；  加强对消防管理人员的培训，保证消防通道的畅通。 公共秩序维护、安全防范 等事项的协助管理服务标准  门岗、监控室美观整洁，人员统一着装，专人 24 小时值勤，实行定岗与巡逻相结合；  实施 24 小时安全监控并记录及时；  对区内公共娱乐设施 设施安全警示标志；  巡逻中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患事故及时报告有关部门； 南礼士路 19 号危旧房改造项目 前期物业管理 投标书 第 26 页 共 101 页  定期对安防服务人员进行培训，提高管理服务质量。 四、 管理目标及指标承诺 前期阶段  成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；  降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。 合同阶段  在合同期内全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。  正式接管在条件具备时 三 年内通过“ 北京 市 优”的考评； 总体指标  客户满意度指数达到国优 90%以上；  管理服务范围内不发生重大安全责任事故；  管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，  管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故； 分类指标  管理处设专线 24 小时受理客户服务需求；  客户接待时间： 365天 8:3020:00；  各类服务人员上岗培训率达到 98%；  档案归档率达到 99%，  档案完整率达到 99%；  维修及时率达到 99%；  维修质量合格率达到 95%以上；  实行维修服务回访制度，回访率达到 98%； 南礼士路 19 号危旧房改造项目 前期物业管理 投标书 第 27 页 共 101 页  有效投诉处理率 98％，投诉人签字满意率 90％以上；  公共设备、设施完好率达到 98％以上；  房屋建筑完好率达到 98%以上；  绿化存活率达到 98%以上；  清洁管理无盲点，  管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；  道路、停车场完好率达到 98%以上；  管理服务范围内 保安员 固定岗实行 24小时 保安 立岗服务。 南礼士路 19 号危旧房改造项目 前期物业管理 投标书 第 28 页 共 101 页 第三部分 前期介入与接管验收 及入住装修管理方案 第一章 项目的前期介入服务 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关 重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对 南礼士路19 号 住宅小区项目制 订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、 规划 设计阶段 对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。  监控和消 控中心的设置；  小区人车分流的设计；  公共照明开关设置位置；  公共照明开关开闭形式；  物业管理用房的位置设计；  小区垃圾房的设置；  公共洗手间的设置； 南礼士路 19 号危旧房改造项目 前期物业管理 投标书 第 29 页 共 101 页  信报箱的设立；  公共告示栏的配置；  家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；  „„。 二、 建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。  提出 设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；  分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；  审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；  提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；  提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；  帮助施工人员做好对房屋材质方面的 保护，以避免施工对材质造成损伤；  提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；  检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；  检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 南礼士路 19 号危旧房改造项目 前期物业管理 投标书 第 30 页 共 101 页  配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；  提出遗漏工程项目的建议；  对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和创优需要，减少投入成本和今后的物业管理 成本。 三、 竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察 施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。  参与委托 方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；  发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；  参与重大设备的调试和验收；  制订物业验收流程；  指出工程缺陷，就改良方案的可 能性及费用提出建议。 四、 物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。 因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推 广。  制 定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；  售楼处及样板房的 安全保卫 、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；  委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问； 南礼士路 19 号危旧房改造项目 前期物业管理 投标书 第 31 页 共 101 页  对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；  提供有关售楼宣传所需要的 物业管理资料。 第二章 项目的接管验收与移交 一、 物业接管验收的意义 物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。 依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一 个重要步骤。 物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 二、 项目接管验收重点 我公司如中标，将重点从一下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作：  公司 选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；  既应从今 后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；  接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对南礼士路 19 号危旧房改造项目 前期物业管理 投标书 第 32 页 共 101 页 存在的问题加以解决，直到完全合格；  落实物业的保修事宜。 根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用； 三、 接管验收工作目标  明 确交接双方的责、权、利关系  确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益  为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。 另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握 物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。 第三章 项目入伙管理方 案 一、 入伙管理要点  在入住前提示与回迁业主沟通回迁相关事宜，配合项目部做好回迁业主的安置工作。  业主在入住前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。  为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。 南礼士路 19 号危旧房改造项目 前期物业管理 投标书 第 33 页 共 101 页  即时完成入伙注记。  受理代办服务手续齐全 、收费合理、守时守约、保证质量。 二、 业主入伙流程 我们将根据项目的实际情况与开发商一起指定合适的业主入伙流程，保证业主入伙的便捷和高效率。 以下流程仅供参考。 业主 携带①购房合同②身份证原件（如属委托携带①购房合同②委托授权书③委托人与代理 人的身份证件）到开发商销售部办理入住资格验证 物业管理员 陪同业主①验收房屋（遗留工程记录）②抄录三表底码③业主在收楼单签字（如有遗漏工程当场记录） 业主到 开发商财务部 办理①房款结算②产权代办手续③领钥匙单 客户服务中心接待员 ①登记业主资料②签定装修管理协议③其他手续办理 物业财务收费员 ①预收半年物业费②装修管理费③其他费用 南礼士路 19 号危旧房改造项目 前期物业管理 投标书 第 34 页 共 101 页 三、 入伙作业标准  入伙接 待工作应做到耐心、细心、百问不厌。  入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立客户档案。  入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表 相符。  特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。  内部手册登记及时，即时完成注记。  入伙按户汇总，次月 5日前全部归档。 四、 入伙作业检查规范 为了保证 南礼士路 19号 住宅小区入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。  集中 入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。 每月 4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正 /预防措施通知单加以落实完善。  正常情况入伙阶段，管 理处经理每月一 次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。 第四章 项目二次装修管理方案 入住后，随之而来的将是房屋二次装修的高峰期，为了保证物业的结构安全，维护居住区的统一、美观，我们将以房屋结构、外观．防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作重点，严格进行装修管理（二次。