分类物业管理试题及答案

分类物业管理试题及答案内容摘要：

管 理体制、模式、内容等。 首先要有观念的变革，观念上要树立服务的观念、竞争的观念、创新的观念、讲求效益的观念，随之是在实践上加快企业化、专业化、社会化、契约化、规模经营的进程，使小区管理常抓常新，富有生机。 六、案例分析题： 案例 1： 管理井然有序服务周到细致 —— 国外的物业管理与社区管理 国外的物业管理之所以工作到位，不仅是因为房地产业发展久远，更在于有一套完善的规章制度，所以其服务“口碑”甚佳。 这里介绍几个国家的作法： 新加坡的物业管理新加坡的公寓楼房，当地称为“共管式公寓”。 每天早晨，在居民上班之前， 清洁工人就开始打扫卫生。 居民如深夜回家，值班的门卫会道晚安，在地下停车场还会碰上巡夜的保安。 在一天 24小时中，总会有服务人员在为社区忙碌着。 新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理都制定了很细的规章制度，并形成法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事，所以不管是高级公寓楼还是政府组屋区，管理都是井井有条，同时避免了各种矛盾或纠纷的发生。 从政府职能方面看，新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。 早在 1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。 该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。 比如，由开发商建设的公共组屋，每栋楼底层不得安排住户，而是用于作商店或娱乐室，供居民休息、娱乐和购物之用。 再比如，规定了在共管式公寓的共有所有权土地上，除建造住宅楼房外，必须留有不少于 40%的土地用作花园、风景区以及其他娱乐健身设施，确保物业管理的规范化。 物业管理执照需要每年审批核发，如果哪家物业公司违反条例，或是不按照规章办事，将吊销物业公司的营业执照。 物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并需通过专业考试才能上岗。 除了发挥监督管理职能外 ，建屋发展局的另一项主要工作就是“服务”，例如该局制定出一项长期的旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同；另外，根据新加坡法律规定，所有建筑每隔 5年都需要进行外部清洗刷新。 在业主方面，新加坡法律充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。 比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。 对房屋内的装修也有很详细的规 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 13 页，共 62 页 中国物业服务教育网 定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。 新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出 委员会成员。 该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。 社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。 在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。 如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。 德国的物业管理德国物业管理公司不仅要按条约规定负责雇主房产的定期维护和外部粉刷、住宅区和楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划，还要负责出面替雇主履行德国相关房产 法中所规定的责任和义务。 德国物业管理公司直接受雇于房东，是雇主利益的维护者和代理人，这一点在房屋租赁关系中表现得尤为突出。 一旦房屋租赁合同生效，物业管理公司就成了租赁双方的纽带，但凡租房中出现了任何与房产质量和设备有关的问题，物业管理公司都有义务替雇主出面解决，如果房客违约或做出不利于房东的事，公司更会出面干涉、阻止；租赁双方出现纠纷可通过物业管理公司做中间人进行调解；当双方租赁合同终止时，物业管理公司还有代为验收的任务，因此房地产商一般无需与房客直接打交道。 为了加强对多层住宅的有效管理，德国物业管理公司 在接到委托后，一般采取责任到人的办法，划出专人分管区域，减少因分工不明造成的扯皮现象，住户遇到问题时，也清楚该找谁帮助解决。 瑞士的物业管理瑞士日内瓦物业管理的特点，就是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。 但物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，完善社区对居民的基本服务。 日内瓦不动产管理公司总裁巴内握说，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调，应该是城镇现代物业管理的目标和特色。 然而，日内瓦大多数的物业管理公司都是私营的。 日内 瓦州最早的物业公司出现于 1825年，是以私人银行的财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管理中引进了一些新经验，至 1964 年基本形成了现代物业管理模式：即为住户提供优质服务，为投资者实现物业增值，管理不断创新。 在日内瓦，大多数城镇居民选择单元住房。 物业公司经营的房产选择性很强，从一室一厅到七室一厅不等，住户可买可租。 大多数人选择住房的条件是周围环境好，生活方便，价格适当，同时特别看重物业公司的服务质量。 因此，物业公司把提供优质和多品种服务视为竞争的重要因素。 在日内瓦，每栋居民楼都有一名与物业公司签有 合同的管理员，负责楼内的清洁卫生，楼房周围绿地的修整，管理员一家必须住在楼里一个单元内，逢年过节时负责布置楼道，凡住户需要服务，都可找管理员，管理员则将住户诸如修门窗，换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以直接打电话给物业公司。 物业公司则 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 14 页，共 62 页 中国物业服务教育网 及时联系与其有业务关系的各类专业公司。 有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。 日内瓦的居民社区以地理位置划分。 一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。 居民享受的大多数公共服务项目由社区提供，如游泳池等体育设施，图书馆、博物馆、学校、老人 院、门诊部、药房、银行营业处等都分布在合理的范围内。 社区内的公园不论大小一律免费开放，体育健身场所对本社区居民有优惠。 居民的水电费、房租、电话费，退休人员的工资以至违章罚款等都可以到就近的邮局办理。 社区还不定期地举行区内居民联谊活动，在公园举办主题联欢。 社区内一般都有一周两次的早市，居民可以买到新鲜的蔬菜。 社区还办有自己的刊报，免费送进各家的信箱，服务十分周到。 讨论题： 1．你认为国外居住物业服务有哪些好有作法值得我们借鉴。 2．请结合中国物业管理的实际谈谈自己的看法。 （答案：略） 第三章 商务物业管理 一、名词解释题： 1．商务物业：是指以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、商业场所、会所等，是对其进行出租或出售能够获得收入的物业。 2．纯租赁式：即进驻的商家与物业的产权单位没有更多的经济利益及合作关系，只是单纯的租赁物业，独立进行经营并承担和享受经营的成果。 在租赁物业时向产权单位交付物业的租赁费，向物业管理公司定期交付物业管理费。 物业管理公司受产权单位的委托，代表产权单位对物业进行日常管理。 3．合作式租赁：即进驻的商家与物业的产权单位除了付租金以外还有其他合作的经济利益关系。 也就是物业 的产权单位向进驻的商家收取数量较低的物业租金作为“底金”，另一部分暂时不收，作为产权单位的一种“权益”或投入，双方商定一定的比例，根据经营的情况每半年或一年进行一次分配。 在这过程的始终，物业管理公司仍只是代表产权单位，对进驻的商家定期收取物业管理费。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 15 页，共 62 页 中国物业服务教育网 二、填空题： 1．会所是指为人们提供 健康 、 娱乐 和 沟通交流 的场所 2．作为商务性的物业，写字楼常常被用来 全部出租 ，以 收回投资 和 获取利润。 3．停车场有 专用停车场 和 附设停车场 两种，其中多数是大型或高层建筑的 附设物业。 4．现代写字楼管理较重要的是三个方面：设备管 理，它是写字楼的“ 心脏 ”；清洁管理，是写字楼的“ 容貌 ”；保安管理，它是写字楼的“ 卫士 ”。 5．现代写字楼的保安管理有两种方式：一种是 封闭式管理 ，另一种方式是 开放式管 理。 6．物业管理公司要作好以下两项常规性清洁管理工作： 清洁保障工作 和 保洁服务管理。 7．写字楼的建筑面积是通过测量已建成楼宇的永久性外墙来计算的，它包括 封闭的楼层 、地下室 、 机械设备层和楼顶面积。 8．实用面积是通过对 办公室 、 走廊 和 其他永久性墙体表面 的测量来计算的；也可以是室内面积加上隔墙地面水平投影的一半，通常应排除与建筑物核心部分相连的部分 ，如 走廊 、 门厅 、 休息室 、 容纳建筑物设备 的房屋部分等。 9．最小租金 =（日常运行费用 +抵押贷款还款额 +预期投资回收额） /楼宇可租用面积 10．现在会所主要有两种类型：一是 附属型 、二是 独立型。 11．自营式是指 开发建设单位自己 对商业场所的设施进行经营，经营风险由 开发建设单位 承担。 12．委托经营式是发展商委托 物业管理公司 在全面管理商业场所各种设施的同时，代发展商经营商业场所内的 商业网点。 三、选择题： 1．众多的商务物业的集中在城市繁华区域，形成了（ A ），国际上流行的称呼为 CBD。 A、中央商务区或商务 中心区 B、贸易中心区 C、 国际金融中心区 D、经济中心区 2．按照经营的性质，商务物业主要可以分为以下几类（ ABCD ）。 五、 A、写字楼物业 B、商业场所物业 六、 C、会所物业 D、停车场物业及其他商务物业 3．写字楼物业主要包括各行各业的（ ABC ）。 A、行政办公 B、业务大楼 C、商务写字 楼 D、饭（酒）店 4．现代商业场所物业主要包括各种类型的（ ABCD ）等。 五、 A、商场 B、购物中心 六、 C、购物广场 D、各种专业性市场 5．会所经营的主要项目包括（ ACD ）。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 16 页，共 62 页 中国物业服务教育网 a) A、康体项目 B、文化项目 b) C、休闲项目 D、娱乐项目 6．写字楼物 业管理的目标可以用“（ C ）”六个字来概括。 a) A、安全、豪华、快捷 B、安静、舒适、方便 C、安全、舒适、快捷 D、安静、舒适、快捷 7．物业管理企业在清洁管理中的“三查”制度是指（ A ）。 A、员工自查，领班巡查，部门经理抽查 B、岗位自查，领班自查，部门经理自查 C、员工自查，领班自查，部门经理自查 D、岗位自查，领班自查，部门经理抽查 8．关于楼层的租用率、租赁面积、使用面积关系的计算公式为正确的有（ BCD ）。 A、使用面积 =租赁面积 租用率 B、租用率 =租赁面积 /使用面积 C、租赁面积 =使用面积 租用率 D、使用面积 =租赁面积 247。 租用率 四、简答题： 1．商务物业的特点： （ 1）商务物业具有商业特性。 （ 2）商务物业具有价值不能储存的特点。 （ 3）商务物业具有不断保持设施先进的特点。 （ 4）商务物业具有综合性的特点。 2．写字楼的特点 现代意义上的写字楼同过去传统的办公楼已是完全不同的概念。 过去办公楼的条件十分简陋，设备简单缺乏。 而现在却不同了，科技的发展尤其是通讯和信息技术的现代化带动了办公的现代化 ，人们已经不再用传统的工作方式来满足今天的工作要求。 现代的写字楼符合现代化的各种要求，它已经具有新的特点。 （ 1）现代写字楼有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大。 （ 2）现代写字楼有良好的建筑和现代化的设备。 （ 3）现代写字楼功能齐全，设施配套、形成了独立的生活和工作系统。 3．写字楼物业管理的服务要求 （ 1）消防安全和治安保卫是物业管理的首要工作。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 17 页，共 62 页 中国物业服务教育网 （ 2）电梯安全运行、水电暖气供应等要充分保证。 （ 3）日常的清扫、保洁及专业的清洁工作，为租户提供良好的办公环境。 （ 4）做好应付突发事件的准备。 4． 商业场所物业的租赁管理的主要内容 （ 1）商业场所物业租赁的宣传。 （ 2）潜在租户的信息的收集。 （ 3）商场的维护。 （ 4）商场的安全管理。 5．商业场所物业的租赁管理中应注意的问题 （ 1）加强前期的商业场所物业出租方案及出租策略的策划。 （ 2）强化租赁管理，实现利润目标、信誉目标和服务目标的统一。 （ 3）处理好与进驻商家复杂的利益关系，实现共同发展。 6．会所的功能 会所主要表现在以下几个方面： （ 1） 会所对综合大厦和大型住宅小区有必不可少的重要辅助作用，是其重大的部分。