保定项目预调研报告

保定项目预调研报告内容摘要：

区、北部地区 （区域以向阳大街、七一路、东三环、北三环为界） ，而北部市场供应量占了 80%： （ 名人国际、秀兰 .四季城、秀兰 .锦观城、秀兰 .钻石嘉苑、新一代 C 区、世纪华庭、警盾家园、华中 .山水华庭、康诚 .香槟小镇、鑫和奥林匹亚花园、诚信丽景蓝湾 、秀兰尚城 等共计将近 350 万平米的供应量 ）。 目前北地区已经形成大规模居住区，主要以中高档高层公寓为主；东部地区目前成多元化发展，主要以中档公寓为主；经济户型产品及小户型式公寓数量较少，有较大的开发空间。 中部地区市场供给量 更是极度匮乏，市场需求量较大。 针对本项目，我们主要以两个具有代表性的区域来分析：北部地区、东部地区。 东部地区项目基本情况统计表 名 称 建筑面积（ 万㎡） 物业类别 户型面积（㎡） 博士园（二期） 10 普通住宅 － 120 新东方凤凰城 20 普通住宅 文华国际 高档公寓 － 佰盛国际 高档公寓 50－ 70 ，社区档次较高，交通便利。 ，加之少量两居室和四居室。 100 平米左右，三 居室面积在 130 以上，面 17 积偏大。 ，他们目前的经济能力和收入水平能够支持购买现有的中高档主流产品。 ，由于优越的地理位置面世不久就以销售一空，可见小户型还是有着一定的市场销售空间。 北部地区项目基本情况统计表 名 称 建筑面积（万㎡） 物业类别 户型面积（㎡） 秀兰钻石嘉园 17 普通住宅 两居 9010三居 130160 名人国际（三期） 12 普通住宅 两居 、三居 － 、四居 － 假日第一城 20 普通住宅 一居 779二居 106－ 1三居 148－ 178 世纪华庭 34 普通住宅 两居 － 、三居 四居 － 丽景蓝湾 40 普通住宅 两居 10三居 －、四居 阳光水岸 20 普通住宅 两居 86－ 10三居 112－16四居 朝阳龙座 14 普通住宅 一居 － 、－ 、三居 奥林匹亚花园 45 普通住宅 105－ 124， 137－ 282 都市华庭 普通住宅 一居 － 、二居－ 、三居 － 、四居 九号公寓 高档公寓 一居 － 、两居 － 、 三 居－ 康诚香槟小镇 别墅 跃层 185－ 20叠拼 216－22联排 32双拼 482 ，周边配套设施很完善，人员素质 18 高，区域价值及市场认知度高。 居；少量的两居，目前销售基本结束。 三居＆四居两种户型的比例加和最大达到了 90%。 110— 150平米左右，三居室面积多在 160平米以上，居室面积以大户型为主。 不能满足年轻人、成长型客户及投资者的需求。 ，高总价。 单价几乎都在 3000 元以上，而且房屋总价都超过了 30 万元。 6． 20 万左右的偏小两居户型销售情况非常好 ,已经基本卖完 .而相对偏小一些的三居室如 110平米到 120平米左右的户型销售情况也相对较好 .。 客户素质高，追求高品位，高时尚的生活。 由以上的分析我们可知，目前市场供应产品在市场定位上没有太明显的差异化，价格空间也没有较大差异，同质化严重。 为了保证一定的利润，目前项目的地价和居住公寓地块的容积率决定了公寓项目不可能开发低档住宅；其次，目前北部地区已经形成大规模中高档住宅区，做中端产品很难和其竞争。 只有向高端产品发展，中高档的价格高端产品市场虽然竞争激烈，但由于产品差异化定位还存在较大空间，所以成功运作不无可能。 19 十 一 、项目目标客户分析 保定市各区域的人由以北部城区为主，其它区域为辅，另外保定下县的在保定置业的也是一个不可忽视的群体，且以购买高端物业的居多： 年龄结构： 30— 45 岁； 家庭结构： 3— 5 口； 职业：私企业主；企业中高 层 管理人士；国家机关管理人员；大学教授 收入水平：年收入在 10 万以上； 投资型客户投资购买踊跃，个人投资比重逐渐上升。 北部区域巨大的升值潜力，很多外地在保定生活工作的人群比较集中租住在这里，这类客户以临时租用或投资购买小型公寓为主，他们的需求特点将直接影响投资者。 北部区域现有项目针对同样的客户 群体，无形中加剧了区域内的竞争。 因此， 本项目 可另辟蹊径，利用 本项目 独特的区域优势扩展 本项目 的有效客户群体，最大限度的挖掘 本项目 的有效客户。 如七一路高速引线两侧的民营工业园区职工及高层、大学城的教师团购等。 另外需要注意的是 ,本项目 为城中村改造项目，村民安置组团的位置对 本项目 开发性质部分将有很大影响。 生活习惯、职业构成状况、居民素质的参差不齐将影响小区档次的提升。 在市场销售上影响一部分群体的购买欲望。 20 十 二 、 项目 主要竞争楼盘调查 阳光水岸 总占地： 公顷 ；总建面： 202000 平方米；容积 率： ；绿化率： 30% 总户数： 1687 套 其中：多层 291 套，高层： 1396 套 二室： 77— 99M2 左右（多层） 86— 104 M2 左右（高层） 多层： 155 套 其中跃层 94 M2 3套 高层： 456 套 三室： 116— 147M2 左右（多层） 112— 154 M2 左右（高层） 多层： 124 套 高层： 908 套 其中错层 M2 72套 四室： 169 M2 多层： 12 套 五室： 248 M2 跃层 高层： 32 套 保定西北片区第一个大型生 态园林社区，因涉及拆迁问题现已停售。 康城香槟小镇 总占地： 76000；总建面： 68784 平方米；容积率： 绿化率： 40% 总户数： 274 套 跃层（ 6 层）： 200M2 左右 76 套 叠拼： 216 229M2 138 套 联排： 325 326 M2 44 套 双拼： 482 M2 16 套 已售完。 开盘均价 2400－ 5000 元， 07 年 销售 均价 3000— 5400 元 /㎡ 21 高端低密项目，由双拼、叠拼、联排及跃层组成，其位置紧临植物园，地理位置、户型、景观充满升值潜力。 但因开发 商过高追求经济价值，别墅的品质相对较低且不够纯粹。 九号公寓 总占地： 13 亩 ；总建面： 55000 平方米；容积率： 绿化率： 40% 总户数： 438 套 一室： 50M2 左右 104 套 二室： 103— 107M2 164 套 三室： 135— 155 M2 170 套 已售完二期规划中。 开盘均价： 2400 元 /㎡，现销售 均价 3400 元 /㎡（住宅），商业销售价格 5000— 9000 元 /㎡。 九号公寓地处朝阳大街，与京海铜锣湾毗邻是由大华房地产开发，由于前期的底价运作，很快就销售一空， 因为地处高开区腹地，配套齐全，使得该物业在销售上并没有太大的压力。 九号的二期将在今年下半年进入市场，从区域优势上一定会分流市场的一部分客户。 新东方 凤凰城 总占地： 1270 亩；总建面： 202000 平方米；容积率： 绿化率：35% 总户数： 1400 多套 已售完大约 90%。 开盘均价： 2850 元 /㎡， 现 销均价 3200 元 /㎡ 22 新东方凤凰城位于军校广场北侧，由河北大学投资开发的，定位于“中高档文化社区”、“知识社区”、“学院社区”，社区内其中一部分房子被河北大学老师团购，这也是本 物业的主要卖点之一，即与高知人群为邻 .社区规划为多层和高版结合的低密度社区，但该地块有两条高压线从社区穿过，这也是 本项目 规划之初的症结 . 青年新城 总占地： 80 亩；总建面： 104300 平方米；容积率： 绿化率： 40% 总户数： 1048 套 一室： 49— 51 M2 51 M2： 250 套 49 M2： 66 套 二室： 73— 83M2 73M2： 72 套 74M2： 306 套 75 M2： 66套 79 M2： 30 套 83 M2： 30 套 三室： 89— 135 M2 89M2： 72 套 98M2： 36 套 105 M2： 12套 106M2： 12 套 125 M2： 48 套 135 M2： 48套 售完 ， 开盘均价： 2700 元 /㎡ ， 07 年 销售均价 3200 元 /㎡ 位于复兴中路，保定唯一以消费人群命名的社区，主打中小户型产品，采取的是低价入市策略，没有做到利润最大化。 土地还在运作中。 丽景蓝湾 总占地： 103 亩；总建面： 180000 平方米；容积率： 绿化率： 42% 23 总户数： 1294 套 其中 B 区未规划， A 区共有楼 15 栋，其中现在销售 9 栋， 11 层 4 栋， 18 层 2 栋， 25 层 2 栋， 28 层 1 栋 目前销售 95%以上 开盘均。