中海地产广州锦城南苑项目后评估报告

中海地产广州锦城南苑项目后评估报告内容摘要：

(3) 住户电表安装有远传抄表系统，通过移动网络直接将电表数据传到供电部门；户内配电负荷按 6KW/户 ~10KW/户配置 ,满足住户的长远用电需求。 (4) 户内主人房卧室及内走廊照明采用双控开关控制，双控开关分别安装在空间两端，提高日常使用是便捷舒适性。 (5) 所有公共照明设计为节能形式 ,设声光控开关及采用节能灯具。 2. 弱电系统 (1) 小区设置一卡通 IC卡门禁系统，充分保障小区的安全。 (2) 户内安装彩色可视对讲分机，兼具安防报警功能，在提供便捷使用的基础上提高安防要素。 (3) 小区周界设置双光束红外线报警系统及闭路电视监视系统，两系统联动工作，并辅以现场声光报警设备，完善的周界安防系统提供完善的安全保障。 (4) 地下车库设置先进的停车场管理系统，方便管理。 (5) 小区配有无线网络 WLAN系统，并在住户家中配置无线中继器 AP，实现小区无线网络全覆盖，提供住户随时随地使用网络的需要。 地面 墙面 天花 莎安娜米黄云石及深啡网、加州金麻等拼图 莎安娜米黄云石，莎安娜米黄云石造型门 套 石膏板造型吊顶，豪华吊灯 标准电梯厅 首层大堂 第 13 页 共 35 页 (6) 小区配有移动网络覆盖系统，确保地库、电 梯厅等位置移动电话信号良好。 3. 给排水系统 (1) 户内配置集中燃气热水器 ,分别敷设冷热水管，供给厨房及卫生间的出水末端；特设热水循环装置，户内设置循环式热水管，配备具有时控及线控功能的一体式循环装置，实现末端热水的即时供给 ,节水节能。 (2) 厕所为沉箱设计，避免对下层住户造成干扰，提升居住质量，同时采用架空预制板方式，解决了沉箱积水易造成漏水的问题。 (3) 供水系统采用了变频调速恒压供水技术，选用优质低转速，低噪声，高效率，低能耗的水泵；水泵基础为隔振基础，管道支架采用弹性吊架或弹性托架，管道外壁与卡环之间衬垫橡胶减震垫，避免 制造噪音。 (4) 住宅空调凝结水采用排水管统一收集后排放，避免自然排放对环境的影响。 4. 综合 核心筒内布置水井、强弱电井，户内管线注意集中与隐蔽。 (四 ) 装修交楼标准 1. 室内装修特点： (1) 贵气、典雅的新古典风格整体风格； 整体风格定位为贵气、典雅的新古典风格，以应映东山区域这一传统高端市场的诉求。 (2) 功能布局人性化 在营造时尚、典雅的高尚品味及文化气息的同时，提供完备的功能设施。 商务休闲中心 充分体现对小区住户的体贴关怀，设施齐全，装修材料以大面积高档石材（进口顶级莎安娜米黄）营造风格雅致、豪华贵气的整体风格。 (3) 中西合璧的展场 新中式主题风格示范单位：以新中式主题风格展示时尚品味，揉合中西合璧元素打造示范单位整体形象。 客餐厅以主、背幅墙充分展示新中式主题风格。 客厅、餐厅配以东方风情主幅、挂画，彰显主题风格。 餐厅主幅 第 14 页 共 35 页 客厅风格 (4) 提供风格贵气、功能人性化的交楼标准，提升小区整体居住品质 公共部分采用现代新古典风格，贵气、典雅而有细部。 色调明快，用材方面采用进口顶级莎安娜米黄，尽显豪宅品质。 交楼标准部分采用有细部的现代新古典风格，色调温馨。 重点部位采用高档石满足高端客户的需求。 厨房、卫生间设备设置人性化，体贴入微。 一次到 位的交楼标准随楼附送，大大提升了小区的整体居住品质，避免了交楼后的大面积装修带来的干扰，同时，通过规模化、专业化的管理，节省了资源，降低了工程成本，增加了项目的附加值。 交楼标准样板房 第 15 页 共 35 页 交楼标准样板房 2. 户型装修交楼标准材料详表： 地面 波打、踢脚、门槛石 墙面 天花 门 客厅 抛光砖 金线米黄、深啡等复合石材波打、入户门槛石皇室啡、踢脚线金线米黄 乳胶漆 局部石膏板吊顶 木制乙级防火门 房间 实木复合地板 复合材料踢脚线、深啡网门槛石 乳胶 漆 石膏角线 实心木门 厨房 仿古砖 深啡网门槛石 瓷片 铝扣板吊顶 玻璃木格门 卫生间 西班牙米黄石材 深啡网门槛石、浅啡网波打 西班牙米黄石材墙裙，上部仿云石瓷片 铝扣板吊顶 客卫：实心木门 主卫：磨砂玻璃木门 阳台 仿古砖 仿古砖波打、深啡网门槛石 外墙砖 乳胶漆 铝合金玻璃门 厨房配置：横纹防火板吊柜＋横纹板底柜，米兰石台面＋台下子母方型盆， 科勒牌洗菜龙头，林内牌抽油烟机 厕所配置：沙安娜台面＋科勒台下盆，科勒牌座厕，客卫：科勒牌花洒龙头 +玻璃门淋浴间，主卫科勒牌浴缸＋米黄石裙 边 +科勒牌水龙头 五、 项目设计过程管理回顾与实施完成情 况 (一 ) 概念策划 1. 概念的提出：东山现代豪宅品质全面升级标志 2. 概念的体现：彰显尊贵人性关怀的总体布局与配套设施；提升舒适现代的家居平面；创新典雅考究的立面形象；现代时尚与典雅气质相交融的庭园环境；现代时尚品位与典雅文化气质相结合的室内装修；现代居所生活必备的现代化技术措施。 3. 概念策划执行情况 概念策划始终贯穿于规划设计、景观设计、室内设计、营销策划的过程中，在各个方面都有了不同程度的体现，并随着项目发展不断得到深化完善。 (二 ) 规划设计 第 16 页 共 35 页 建筑设计单位、主创建筑师：招 标过程中，我司邀请国内五家国内单位一家境外设计单位参与本次设计方案竞投。 经过细致的评标工作与严格的评标程序，中标的建筑方案及施工图设计单位是广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所、主创建筑师是敖洪先生。 (三 ) 投标方案简要分析 为配合锦城南苑项目发展 ,我司邀请吕元祥建筑师事务所（国际）有限公司 (方案一 )、广东建筑艺术设计院有限公司（方案二）、广东省建筑设计研究院深圳分院（方案三）、广东新豪斯建筑设计有限公司（方案四）、广州宝贤华瀚建筑工程设计事务所（方案五）、广州市瀚景建筑工程设计事务所（方案六）参加建筑方案设计投标。 招投标于 2020年 4月 26日发标， 2020年 5月 25日回标，以下为我司对多方案的评审意见： 1. 方案图 方案一：标准层平面 方案二：标准层平面 方案三：标准层平面 B 塔平面 AC 塔平面 第 17 页 共 35 页 方案四：标准层平面 方案五：标准层平面 方案六：标准层平面 2. 投标方案评审意见 方案 审核意见 方案一  总体规划：  首层地面抬高４米、北空间抬高６米，这种处理不利于园林景观与原锦城花园园林相融合。  在酒店式大堂前形成回旋车道，虽利于业主上 落，但占据了较大空间、形成较干硬的室 第 18 页 共 35 页 外园林、大堂对景差。 未能解决消防环道。  首层与 商务休闲中心 ：３座住宅大堂相连，利于形成较有气势的大堂空间。 大堂外的水景占据较多活动空间、不利于物业维护。 商务休闲中心 与住宅公用中央塔楼大堂，不利于管理。  园林设计：室外硬地过多。  建筑平面：大小房型的位置设置不妥； E、 D 型穿过室外阳台进入客厅的处理，创新并不满足市场； BGED 型厨房采光通风差。  建筑外观：采用欧洲 19 世纪 Art Deco风格。 裙房处理典雅精致且有时代感。 主体处理较平淡，新意不足。 北立面的幕墙与窗处理显得凌乱。 顶部金字塔型造型过于突兀。 整体立面比例尚待推敲。  基本评价：总平面的港式处理手法不适合本项目具体情况；户型设计与市场需求有较大偏差；立面对典雅高贵的风格处理比较有经验，提出了较有新意与可操作性的设计借鉴风格。 方案二  总体规划：消防环路设计有问题。 车库出入口位置不妥。  建筑平面：客厅侧出阳台的设计减少了客厅的有效面宽；花园与客厅的关系较差；核心筒占据了北面较好景观面；端部塔楼结构处理薄弱。  建筑外观：手法陈旧。  基本评价：整个方案设计较差。 方案三  总体规划：  采用非对称形式规划入口广场及庭园空间。 车库出入口于西南及西北处，尽量避免影响区内的步行系统。  户型布位：在东端的一梯三户朝向上进行了调整。  园林规划显得比较凌乱。  首层与 商务休闲中心 ：首层做架空园林处理。 商务休闲中心 空间组织不理想。  建筑平面：户型实用率高，厅房大开间，户型动静分区清晰，户型设计具可实施性。 电梯厅均有景观与自然通风采光。 四房均做到双套房。 各户型的朝向设计与景观的分析对下一步设计有一定的参考借鉴作用。 错台空中花园视线与声音干扰大、私密性差。 中高层的大型公用空中花园实用性差。  建筑外观：整体风格为现代建筑，白外墙蓝玻窗黄色体块，局部 采用了一些古典符号。 整体风格与锦城花园有较大反差，不切合项目定位。  基本评价：基本户型设计实用，提出一些可借鉴的思路（如非对称的总图规划、景观与朝向分析等）。 一些创意如空中花园不实用。 平面有实用性。 立面设计与项目定位偏差较大。 方案四  总体规划：抬高 2米的花园与原锦城花园不能很好的融合。 车库出入口紧靠主出入口房并靠近红线，车流人流集中在出入口处理显得过于紧迫。 大堂外围过多的水面不利于营造适于活动的空间。  建筑平面：中央塔楼核心筒放置于南面可将有利景观面让给厅房。 大户型餐厅的处理浪费面积而使得主卧空间较小， 面积比例分配不当。 工人房处外立面造型与功能不吻合。  建筑外观：设计手法较陈旧，无典雅、考究的感受。  基本评价：户型设计的“北向朝向”发挥较好。 整体方案创新性少。 方案五  总体规划：  建筑向北凸出，以利用北面的景观面；同时形成南花园较大北花园较小的格局。 南花园采用中轴对称处理，高贵庄严；北花园形态自然轻松。  利用景观门廊组织各种车流流线，但门廊及车道占了过多空间。 同时利用景观门廊及外廊组织住宅大堂和 商务休闲中心 大堂，人流清晰。  商务休闲中心 内部交通组织便捷，大堂与功能房设计实用。 在首层设淋浴及更衣，方便 第 19 页 共 35 页 使用。  建筑平面：户型格局与分区清晰。 南向内花园，可将阳光绿化引入居室、屏蔽噪音与灰尘，成为各功能空间的中心，并起到扩大室内空间的感受；但若作观景阳台使用，也有噪音影响且景观不够开扬。 大户型主卧室房间不方正。 未处理入口玄关。 端部塔楼电梯厅景观较差。  建筑外观：酒店式外立面，体型错落，干净挺拔；灰白外墙与暖灰玻璃的色调搭配雅致有新意；表现建筑风格的立面符号如柱头、门廊、线脚等手法较为常见，不够创新。  基本评价：方案整体综合考虑与处理问题的能力较强，提出一些有实施性的创意设想，立面设计的细节处理能力尚无法评论。 方案六  总体规划：设置入口广场，分流车流与人流。 首层架空联系南北花园。  建筑平面：设 2部楼梯，实用率低；户型组合布位分区不妥，如 AB型 3间卧室朝南，噪音影响大； C型厨房深入户内，位置不妥；工人房位于观景阳台中央，影响视线。  建筑外观：色彩杂乱，无清晰设计主题，不能体现典雅的形象。  基本评价：总图设计有一些借鉴意义，平面设计较差，立面效果比较杂乱。 3. 方案的纵向比较与综合评价 (1) 总平面：酒店式大堂（方案一、方案五）的总体布局，能彰显尊贵人性关怀，但集中于中央塔楼下处理则会带来车辆深入小区内部、车道交通面积过多、 占地面积大、观赏视点不理想的状况。 非对称形式的布局（如方案六）能便捷组织交通，将车流对小区内部的影响减小。 (2) 标准层平面：方案三基本户型比较实用，但缺乏新意；方案五户型布局合理，南向内花园的创意具可操作性。 方案四的北主朝向的处理有一定借鉴意义。 (3) 立面：方案一主体设计不理想、裙房处理细致，对典雅高贵的风格处理比较有经验，提出较有新意与可操作性的设计借鉴风格。 方案五酒店式外观整体大气，典雅高贵，但细部处理手法不够新颖；平面调整增加阳台凸窗等构件后可能难以实现其简约的“酒店式”外观的设想。 4. 方案评标的意见与建议 方 案五的设计单位宝贤华瀚对方案的整体把握能力强，有较强的创新能力，服务态度较积极，经广州公司内部评审及上报总部评审确定为方案深化（总体规划、建筑平面、建筑立面）及施工图设计单位。 5. 规划设计理念 (1) 总平面：三栋塔楼板式连接：  趋北避南的规划原则：由于场地南边是 9 层高的旧住宅楼以及高架路（离地约 28米高），中山路对面是天兴大厦及广铁新建的宿舍楼宇，两座楼宇皆为 33层，且体量大，对本项目形成了较大干扰。 而用地北面为锦城花园优质的园林景观，因此在总体布局上采取了趋北避南的规划原则。  三栋塔楼板式连接：建筑单体沿东西向延 伸并向北向的景观面展开。