上海市海上海项目物业管理策划

上海市海上海项目物业管理策划内容摘要：

位。 2020 年 7 月，在 [金钟广场 ]由上海市消防5 支队、卢湾区消防监督处以及我司联合进行了上海市首个商务办公楼的综合消防演习，得到了社会好评以及业内人士的赞许。 [瑞南新苑 ]在 2020 年 10 月被评为市首批‚四高‛示范小区， 2020 年 2 月又被评为 上海市优秀住宅小区及建设部优秀示范住宅小区的荣誉称号。 [嘉园 ]和 [地 方天园 ]的开发商分别是香港和新加坡公司，他们都是首次选聘境内物业管理公司管理物业项目，我司被他们评为上海市最优秀的物业管理公司而中标。 其中 [嘉园 ]在 2020 年被评为上海市‚四高小区‛。 2020 年 9 月，我公司被选为市里的‚上海市物业管理顾客满意度指数课题组‛成员单位。 我公司除全权管理物业的同时，还为上海和外地省市的多家物业公司担任顾问，经过我司的培训、现场指导，这些公司物业管理有了明显的提高，有的还成为当地物业行业中的佼佼者。 长海医院后勤保障通过社会公开招标形式一揽子委托专业公司管理，我司在 20 多 家公司的激烈角逐中，以理念好、思路新、措施全、形式实的标书编写获得好评，又以最高分现场考察获得优异成绩，过五关斩六将，一举中标。 为了适应激烈的市场竞争，培养一支技术服务过硬的专业队伍，我公司与锦江集团强强联手，共同投资成立了‚锦江物业工程公司‛，为‚麦德龙 ‛ 所有的大卖场以及上海、沈阳等国际机场提供专业保洁服务。 据 2020 年底调查统计，每个管理处的业主满意和较满意的都在 96％以上，并且都与发展商、业委会和业主建立了良好的关系。 ● 管理经验 我公司大量学习和借鉴境外物业管理的先进理念、经验和方法， 又结合本国国情，在每个不同的管理项目设定不同的标准，采取不同的方式，但都体现了统一的理念、统一的规范、统一的要求，取得了非常好的社会效应。 遵守国家、政府法律法规，坚持‚合法、合理、合情‛地处理一切事务是我司的一贯原则。 我司率先在涉外办公楼组建业委会，还首创了在业委会组建以前定期召开业主会议讨论物业管理事宜的好方法，在行业内被宣传推广。 例如，处理 [瑞南新苑 ]业主联名要求封阳台、协调 [嘉园 ]空调机安放位臵、 [剑桥景苑 ]沿街商业用房的管理等，都获得很高的评价。 我司将管理物业作为物业管理的主要工作内容，非常 关注对房屋、设备、设施的维护保养。 每年的维修养护计划都要反复论证，特别是针对 [上实大厦 ]系统全、设备多、规模大的特点，编制了 20 年的维保概算。 一经确定的，确保按期保质保量完成，包括外墙清洗从不间断。 维保养护计划执行良好，确保物业楼宇正常‚延寿‛。 在遵守规范的前提下，为不同业主提供人性化的情感服务。 我司首创报修 10 分钟到达，被《新民晚报》专题报道。 我司倡导： 先做好服务，让再挑剔的业主也无处挑剔， 然后在管理上坚持原则，从不让步。 虽然我们坚持管理原则非常强硬，但几年来基本没有收到有效投诉。 我公司把‚超值服 务‛的承诺真正落到实处，并切实使业主 /住户能感受得到。 [上实大厦 ]的租售率几年来始终保持在 ％以上， [玉佛城 ]一期、 [瑞南新苑 ]也全部都实现了 100％销售。 我司首创的保安、保洁专业条线的内部承包法，取得了非常好的效果，有效地调配资源，提高专业管理水平，加强了控制和监督，降低了运行成本，使总体管理水平又提升了一大步。 因此，引起行业内主管部门的重视。 2020 年由上海市房产局牵头的物业管理行业业主满意度指数课题研究，我司是二个物业管理企业之一，我司管理的楼宇在此课题调研中名列前茅。 各管理处配合业 委会、居委会开展的旨在推动精神文明建设的家居咨询、便民民服务、文娱活动、消防演习、业主联谊和专题讲座时，深受业主 /住户 的欢迎，都获得了很好的效果。 ● 管理特色 始终坚持物业管理的主题就是管理物业，一切活动围绕这一主线展开，从而使物业保值增值得以实现。 充分尊重产权人的意志和利益，合理协调相关方的关系。 每个管理项目在该区域都是最好的，使委托方得到物有所值，物超所值的利益和价值。 言而有信，有‚做到的比说的更好‛的口碑。 公司只提取固定酬金。 所有收支帐务，定期公布。 经过几年实践积累，我司管 理特色可概括为四个字，即 ‚新、严、精、细‛ 新 ──管理中不断融入新理念、探索新思路、接受新经验、运用新方法，建立新机制。 公司在发展过程中，不断提升和完善管理思想，学习和借鉴国外的先进管理经验，力求在管理与服务上有所突破，有所创新。 精 ──坚持精品意识、品牌意识，在提高管理水准的同时，不断提高服务质量、服务技能以及服务意识。 对每一件工作、每一块标识、每一项布臵都精心设计、精心策划。 细 ──对每一个环节、每一个步骤、每一个过程都想得细、做到位，对每一件事都细观察、细设想，对每一位顾客，都细致周到、体贴入微，尽一 切所能。 环境卫生没有死角，并最大限度地满足和超越顾客合理的要求与期望。 严 ──在企业管理中充分体现高效、精干、严格的要求，坚持能进能出、能上能下的激励机制，提倡优胜劣汰、赏罚分明的竞争机制，以严格的管理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范、严密的措施，确保各项管理工作落到实处，使委托方和全体被服务对 象满意。 [上实物业 ]在多年物业行业工作实践中形成了用人标准，公司的做法是： 重品德修养 ，热爱物业管理行业，讲奉献、能吃苦； 重工作态度 ，要求员工一专多能，勤奋好学、善于学习； 重学历更重能力 ，坚持在高学历中选择 录用管理人员，管理队伍年龄要求因岗而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满锐气；又不唯高学历，更看其发展潜力和能力提升。 ● 管理团队 选择 [上实物业 ]理由 —— 第一，是『海上海』这个 3 种 物业形态，特别是‚创意居‛的新需求 第二，是高端物业管理这个市场的需求（公司市场定位）； 第三，也是禀承上海实业集团产业发展、产业提升趋势的一个延续。 更突出的理由：现在的 [上实物业 ]管理团队已具备了： 一种共同的 信念 一样执着的 追求 一致奋斗的 目标 一支优秀的 队伍 还有相应的 经济实力 … „ 高层领衔管理人 —— 李胜来 先生，是劳动和社会保障部国家职业资格培训教程（物业管理）编审委员会委员、主审，《物业管理实务手册》副主编，上海市人民政府采购中心咨询专家（物业管理），上海市物业管理招投标专家委员会成员，上实物业管理（上海）有限公司总经理，上海上实金马物业管理有限公司董事、总经理。 精英团队 —— [上实物业 ] 凭借在行业中的良好口碑，不断吸引一批批有识之士的陆续加盟。 公司还考虑，从接管 [海上海 ]项目起，将以全新机制出现，专门组建的管理层，将是一个汇聚物业管理精英的团队，他们不仅具有高学历、中 高级职称，还具有行业资深管理经历与丰富实践经验。 凭借这些高素质，年富力强的职业人做 [海上海 ]的‚操盘手‛是能够让开发商放心，业主、经营者称心和满意。 在专门组建的这个管理高层直接策划和指导下开展工作，这一管理层的成员如下表： 主要管理层简况表 管理层 主要人员 年龄 学历 职称 从事物 管年限 现任职位 李胜来 48岁 研究生（工商） 高级 经营师 11年 上实物业总经理 王永华 34岁 大学（英 Napier unversity 大学） 经营师 6年 上实物业副总经理 （曾在酒店工作 4 年 ） 朱 晔 40岁 硕士研究生 讲师 4年 上实物业副总经理 高九红 35岁（女） 大专（文秘） 政工师 6年 上实物业公司办公室主任 江 慧 40岁（女） 硕士研究生 讲师 8年 上实物业公司品保部经理 陈毅龙 30岁 MBA（财经） 注册 会计师 4年 上实物业公司财务经理 唐林华 48岁 大专（电气工程） 工程师 11年 上实物业公司工程技术总监 姚晓兰 53岁（女） 本科（经济管理） 经济师 10年 上实物业资深经理，曾管理 2幢 办公楼并获建设部示范大厦称号 李忠民 52岁 本科（ 设备工程） 总 工程师 2年 上实物业公司维修中心总工 陈凤歧 49岁 大专（土木工程） 造价 工程师 10年 上实金马物业公司总助 沈 忠 44岁 大专（房地产经营） 助理 统计师 9年 上实物业市场二部经理 （曾从事商业百货业，工作 6年） 资源利用说明 1）经过公司的人力资源整合，形成精干的主要骨干队伍。 2）以上的管理层成员中几乎都持有全国物业管理企业经理上岗证书；余下的持有沪市级物业管理企业经理上岗证书。 3）以上的管理层成员中有 1/2 还持有其他技能证书，属于复合型人才。 精诚 合作、热忱奉献，优质服务、管理规范，科技先导、服务创新。 [上实物业 ]还倡导了物业管理的一种文化氛围： 净、畅、宁 净 —— 干净 物业环境舒适干净，建筑外观整洁。 畅 —— 畅通 物业企业信息共享渠道 畅通，管理人与相关职能部门上下沟通、协调渠道 畅通，与产权人、使用人保持 信息渠道 畅通， 物业区域行人道、道路交通 畅通。 宁 —— 安宁 物业区域治安秩序良好，环境 氛围安宁、高尚、祥和 □财务预算 ● 物管开办费使用 前期开办费用 前期开办费用按照物业管理行业通常惯例：由开发商一次性或按分期建设，分期 接管，分期给付的方式，提供给物业管理公司。 前期开办费用主要用于以下几个方面： 1）前期介入的人员工资、福利、培训等； 2）前期介入的办公费用，前期介入的各项资料制作； 3）前期介入的基本装备费用（部分的物业用具及机械设备）； 4）因前期介入管理中，隐含着多种不可预测性，故有一部分开发费用用于弥补物业管理费的不足。 这项费用是指 [海上海 ]正常运作前后，应配臵的设备、工具、物品（包括办公、维修、保安器材、保洁用品），需要开发商承担，物业公司开出详细清单，在一定时间内陆续购臵到位。 根据一期交房的规模，我们估算在 440,305 元（购臵清单见下详列）。 购臵设备费用（ RMB） 数量 单价 金额 复印机 1 18,000 18,000 电脑 3 5,000 15,000 打印机 2 2,000 4,000 保险箱 1 1,500 1,500 传真机 1 2,000 2,000 文件柜 6 900 5,400 办公桌 (椅 ) 6 800 4,800 物业接待台 1 800 800 小会议桌 (椅 ) 1 600 600 饮水机 3 250 750 更衣柜 8,800 微波炉 1 350 350 挂壁式空调 (不包括电梯机房 ) 2 2,000 4,000 (1)小计 66,000 电动疏通机 1 1, 1, 电锤 (进口 ) 1 3, 3, 潜水泵 (单相 ) 1 1, 1, 数字式万用表 1 指针式万用表 1 数字式钳形表 1 兆欧表 (1000V) 1 绝缘垫。