三好名苑项目营销策划报告市场部分

三好名苑项目营销策划报告市场部分内容摘要：

层小高层（其中 1113 栋 3 单元为 层高层）和 3 栋 层高层住宅组成，西侧和南侧全部为层高 米的一层临街商铺。 小区内住宅首层部分架空 米，一楼住宅层高 米，标准层高为 米。 小区自身配套有：幼儿园、会所、临街商场。 （ 3）自身配套： * 会 所 一层层高 ，二层层高 米。 一层功能：两个泳池（成人 +儿童），配男女更衣室 健身房（套内面积 平米） 二层功能：咖啡厅（套内面积 平米） 点心间（套内面积 平米） 台球室（套内面积 平米） 网吧（套内面积 平米） 书画室（套内面积 平米） 棋牌室（套内面积 平米） 阅览室（套内面积 平米） * 幼 儿 园 一层层高 米，二层层高 米，三层层高 米。 一层功能：活动室、寝室、厨房、医务室、更衣室； 二层功能：更衣室、寝室、活动室、音体教室、办公室； 三层功能：更衣室、寝室、活动室。 * 商 铺 商铺套内建筑面积总计为 ，数量为 64间。 其中： 113 号楼底层商铺为一层临街铺面，层高 米，开间为 米，进深为 米，套内建筑面积在。 14 号楼底层商铺为复式商铺，一层层高 米，二层层高 米。 开间 米，进深11 米 ,套内建筑面积为。 套内建筑面积 套数 所占比例 1 % m2 5 % m2 13 % m2 27 % m2 13 % m2 4 % m2 1 % * 住 宅： 住宅总建筑面积合计约 平米 ，总套数为 874 套。 套数 套数 比例 面积 比例 户型 面积 套数 朝向 所在栋号 一房 36 % % 1 房 1 厅 1 卫 1 阳台 36 西向 1013 二房 195 % % 2 房 2 厅 1 卫 1 阳台 36 东西向 1013 3 南北向 79 120 东南 30 套 , 正南 80 套 , 西南 10 套 . 12 2 房 2 厅 1 卫 2 阳台 36 南向 1013 三房 425 % % 3 房 2 厅 2 卫 2 阳台 108 南北向 12 37 南北向 6 57 南北向 6 42 南北向 1113 3 房 2 厅 2 卫 2 阳台 1 工人房 36 南北向 1013 4 145 南北向 1013 5 四房 155 % % 4 房 2 厅 2 卫 2 阳台 1 工人房 20 南北向 5 42 南北向 1113 93 南北向 79 复式 三房 7 % % 3 房 2 厅 3 卫 2 阳台 2 储藏室 1 露台 3 南北向 1113 3 房 2 厅 3 卫 2 阳台 1 工人房 1 储藏室 1 露台 4 南北向 1013 复式 四房 42 % % 4 房 2 厅 3 卫 2 阳台 1 露台 6 南北向 6 4 房 3 厅 3 卫 2 阳台 1 露台 12 南北向 12 4 房 2 厅 4 卫 1 阳台 1 露台 2 南北向 5 4 房 2 厅 2 卫 1 工人房 1 露台 2 南北向 5 4 房 2 厅 2 卫 2 阳台 1 工人房 1 露台 14 南北向 带储藏间 的有 6 套 1013 4 房 2 厅 3 卫 2 阳台 1 工人房 1 储藏间 1 露台 6 南北向 79 复式 五房 4 % % 5 房 2 厅 3 卫 2 阳台 1 露台 4 南北向 6 3 % 2 房 2 厅 1 卫 1 阳台 1 工人房 不详 3 南北向 5 4 2 房 2 厅 1 卫 1 阳台 不详 4 南北向 6 3 复式二层户型图纸有误 3 南北向 1013 住宅户型说明分析 规格：一 房一厅一卫一阳台 建筑面积： ㎡ 优势： 一梯四户，品字型设计。 框架剪力结构，隐梁隐柱，便于装修、摆设。 室内功能分区明确，厅房动静分区，互不干扰。 整个户型功能齐全，面积适中，布局紧凑合理。 卧室 ㎡，通过大飘窗采光，使小户型也有足够大的卧室空间。 劣势： 除西向外，东南北向均有房屋阻挡，通风采光和景观较差。 客厅、卧室、厨房均西向采光，有西晒。 西向紧临红山路，噪音大，可考虑通过隔音玻璃来减噪。 规格：二房二厅一卫一阳台（或二阳台 ） 建筑面积： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 优势： 一梯四户或两户，框架剪力结构，隐梁隐柱，便于装修、摆设。 室内功能分区明确，厅房动静分区，互不干扰。 整个户型功能齐全，面积适中，布局紧凑合理。 户内交通面积小，实用率高。 劣势： 或南向直对人民西路，或西向紧临红山路，噪音大，可考虑通过隔音玻璃来减噪。 ㎡的两房户型布局疏散狭长，实用率低，可考虑改变间隔变为三房，增加实用率。 规格：三房两厅两卫二阳台（或三阳台） 建筑面积： ㎡、 ㎡、 ㎡ 优势： 一梯两户（或四户），南北通透。 框架剪力结构，隐梁隐柱，便于装修、摆设。 室内功能 分区明确，厅房动静分区，互不干扰。 整个户型面积实用，功能齐全，布局紧凑合理。 客厅与卧房均长宽方正，易装饰布置。 户内交通面积小，实用率高。 劣势： ㎡的三房为一梯四户，阳台、客厅向北，南向临近人民西路，有噪音，可考虑通过隔音玻璃来减噪。 规格：四房两厅两卫二阳台 建筑面积： ㎡、 ㎡、 ㎡ 优势： 一梯两户，南北通透。 框架剪力结构，隐梁隐柱，便于装修、摆设。 室内功能分区明确，厅房动静分区，互不干扰。 各功能间均为大开间设计，舒 适实用。 其中 ㎡的四房，南向阳光花房由客厅进入，与书房相连，使书房得以享受花房的美好景观和清新空气。 北向的入户花房与餐厅、客厅南北贯通，景观与通风采光俱佳，使生活空间更显惬意舒适。 户内交通面积小，实用率高。 工人房与生活阳台相连，位置独立，彰显尊贵生活品质。 劣势： ㎡，面积偏大。 目前市场在售四房和畅销四房，面积多在 140 ㎡左右，建议将四房面积控制在 150 ㎡以内。 规格：复式三房、四房、五房 建筑面积： ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡ 优势： 一梯两户，南北通透。 框架剪力结构，隐梁隐柱，便于装修、摆设。 室内功能分区明确，厅房动静分区，互不干扰。 各功能间均为大开间设计，舒适实用。 工人房与生活阳台相连，位置独立，彰显主人身份。 楼顶均有大面积露台奉送，家居休闲兼顾，使生活更加写意丰富。 劣势： 户型设计平淡，乏新意。 项目 SWOT 分析及相应对策 （ 1）优势 ① 区位优势 ：位于新香洲体育中心南门，健康生活就在家门口。 周边生活配套齐全，交通 便利，有红山站和体育中心南站共 17 条公交线路通达珠海各区。 ② 时机优势 ：距离三好名苑最近 的格力房产的地块在今年内仍不具备上市条件，五洲花城 二期规划未定，在短期内不会上市发售。 南村豪苑、诚丰名苑、五洲花城一 期、岭南世家、华翠豪庭、吉豪苑等在售楼盘大多进入销售尾声，对本项目 不会产生直接竞争。 ③ 客户优势： 新香洲片区以其安静舒适的居住环境深受本区居民喜爱，他们在给父母买房、 再次置业时都会首选新香洲片区的房产。 ④ 户 型 优 势 ：户型从一房到复式，面积从 48 ㎡到 ㎡，户型丰富多样，可照顾到 各个层次的客户需求。 ⑤ 规划设计优势 ：大多一梯两户设计，宽楼距，架空层高 米，住宅层 高 米，使用居 住更为舒适，性价比更优。 ⑥ 园林景观优势： 由国际知名公司担纲景观设计，泰式园林风情、独特、更能吸引市场眼球。 ⑦ 品 牌 优 势 ：开发商“三好”公司已成功开发多个小区，市场反映良好，已具一定的知 名度与美誉度，将为销售提供有力的品牌支撑。 （ 2）劣势： ① 配 套 劣 势 ：周边虽配套齐全，但无大型的商业配套，如大型商场、超市等。 ② 销 售 劣 势 ：楼花开售，易使客户对能否完工、准时交楼办证等问题产生怀疑。 且优美 的园林规划不能直观的展现在客户面前，使楼盘吸引力大打折扣。 ③ 商 铺 劣 势 ：周边商铺售价低、空置率高，尚未形成气候。 三好名苑沿人民西路和红山 路商铺数量多，进深长，销售存在一定难度。 （ 3）机会点： ① 同片区在售楼盘多为尾盘，同时段开盘的“宝地康泰”一期，住宅依人民西路而建，规模小、 噪音大，且 40%为回迁房，所有的园林规划及配套设施均在 2020 年才动工的二期，对三好 名苑销售暂不构成很大威胁。 ② 世界经济发展宣言 系列活动于 11 月 6 日在珠海举行； 港珠澳大桥 、 广珠铁路 建设在即。 珠海，将从珠三角西部边陲城市，跃升为大珠三角区域中心枢纽的位置。 珠海经济的支柱 产业 —— 房地产业， 在今年下半年众多利好消息的影响下急速升温，出现供求两旺的良好发展势头。 2020 年同样是楼市的利好年。 （ 4）威胁点： 五洲花城二期预计在 2020 年 8 月开始内部认购，因其规模大、配套设施齐全、户型新颖、园林景观设计优美，在群众中形成良好口碑，加上一期销售畅旺，如期交楼，形成现楼示范，使市场有众多期待目光。 三好名苑的上市时间虽在其一期已尽、二期未起之时，但部分相同的目标客户群将会被其吸引分流，影响不可小视。 （ 5）对策 ① 利用五洲花城中场休息，抢占先机，抓住市场空缺，争取主动。 ② 形象 工程的提前展示是营销致胜的关键。 ③工程进度的保障是营销致胜的保障。 ④走特色之路，跳出同质化，避开与竞争对手正面交锋。 ⑤追求的品质，保持中价位。 ⑥充分利用三好房产品牌形象，促销三好名苑，通过三好名苑的推广使三好房产的品牌得以系统的发扬光大。 项目主题性规划建议 （ 1）建筑风格 以现代、简约为主调，突出个性，体现品味。 墙面建议采用高级外墙涂料，色调以淡雅为主，窗建议采用铝合金白桓配中空玻璃，阳台、飘窗、屋顶造型应有较强的识别性，注重细部处理，会所设计应与泰国园林有机结合，突出东方特色。 （ 2）园林 景观 以泰式园林，东方风情为主题。 泰国以其自然、灵性、艺术的东方气质成为亚洲最负盛名的度假胜地，泰国天然形成的海滩，自由生长的植物，芬芳四溢的花朵，传统的手工艺，传递着另外一种生活的艺术。 各种各样的花草、水、原木、石雕、睡莲、泰式躺椅„„等要素构成泰式园林独有的自然魅 力。 （世界著名的宾士奈设计室 Bensley Design Studio 泰国、曼谷） （ 3）会所 建议设主题会所、泛会所。 * 主题会所： ① 引入纯正泰国香熏水疗 SPA（ SPA 源自拉丁语 Solus Por Aqua 意为由水达至健康 ， 即香熏水疗，通过音乐、药茶、花草香、水的轻抚及按摩获得自然带来的身心放松） ② 风情园林泳池，泳池与园林的融合 ③ 引入知名教育机构，开设社区课堂（音乐、美术、外语、美容、厨艺等） ④ 相应配套（棋牌室、健身房、咖啡厅等） * 泛会所： 设在中心庭院，架空层花园，各组团花园间配健身径、休闲椅、石墩、小型大众运动 器材，儿童游乐设施等。 （ 4）幼儿园 建议与知名品牌幼儿园联手开办社区双语幼儿园（启雅幼儿园、金路幼儿园、哈佛幼儿园等） （ 5）社区超市 建议先期引入品牌超市进驻社区，先期引入可提前确定商 铺的大小、间隔、确定租期、增加卖点（新七星超市、得一超市、 24 小时便利店等） （ 6）社区配套 ① 智能化管理系统（安防系统、物业管理系统、车辆管理控制系统） ② 活动设施配套（会所、泛会所） ③ 家居配套（煤气管理系统、直饮水系统） 小 结： 三、项目定位： （一）产品定位 根据珠海楼市及新香洲供求现状分析，结合三好名苑的具体情况，对产品进行准确定位。 ① 住宅以三房 /四房中大户型为主（ 100— 160m2 高层、小高层）约占 60%以上； ② 以一房 /二房小户型为辅（ 45m— 75m2 小高层）约占 30%以下； 考虑到中大户型客户多为二次置业，对朝向、景观、环境以及户型结构要求较高，对高层、小高层、价位不敏感。 因此这部分产品规划在小区的黄金地带，一梯二户，南北通透，价位较高。 小户型客户多为一次置业或投资客，对朝向、景观以及户型要求不高，对价位、总价敏感。 因此这部分产品规划在社区临街面、首层设商铺，一梯四户，价位稍低。 ③ 铺以临街中小商铺为主，投资自用两相宜（ 70— 120m2） ④ 园林景观以泰式园林为主题，打破珠海小区园林同质化无个性的局面。 ⑤ 会所为小区生活所需，为小区业主所用，提倡主题会所 ⑥ 孩子是希望，双语幼儿园是二。