215215别墅项目市场研究及营销推广企划建议书

215215别墅项目市场研究及营销推广企划建议书内容摘要：

上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路 2200号 2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话： 02164477090 第 14 页 共 72 页 择的豪宅并不多， 2020 豪宅市场将继续走好。  投资别墅项目风险凸现 虽然别墅市场前景 看好，但若出现供求比例失恒的局面或宏观经济形势的波动，别墅市场最先遭殃，据了解去年上市的别墅项目已有一些出现销售阻力，别墅市场若没有特色、没有创新、没有文化、靠简单的复制，则市场前景不容乐观。 二、综观当今上海别墅市场，大致按需求表现为六大类型： 居住型别墅 —— 针对那些不满足于城市钢筋混凝土环境的人士而言； 度假型别墅 —— 上海以后会出现一家人拥有两套房子的现实，郊区的别墅用于周末或节假日用，他们对独栋或联体需求较大； 短期居住型 —— 他们分布在高科技园区、进出口贸易区、外企聚集等地；如金桥、张江、古北等，这些别墅环境好，档次高， 投资回报率高，大多租给老总居住； 旅游型别墅 —— 适合这类需求的别墅位于风景名胜旁边，被经营者用来当宾馆使用； 办公型别墅 —— 上海这是为满足香港、台湾以及国外公司解决办公场地需求的； 投资型别墅 —— 如上海的老别墅。 三、上海别墅市场的区域分布 据统计，从 1992 年起至今开发建造的别墅楼盘大约 160 个，可建造面积约在 1000 万平方米左右，目前已交付使用或正在建造项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路 2200号 2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话： 02164477090 第 15 页 共 72 页 的总量约在 700 万平方米左右 (估计 万套 )。 从上海别墅市场分布区域来看，主要集中在浦东、青浦 318 国道两侧、闵行莘庄周边地区、松江新桥九亭等区域。 这些地区别墅一个最大的特点就是交通非常方便，与市中心距离大多在 1530 公里之间。 众多别墅产品呈板块式主要分布于如下区域  虹桥区域 —— 90年代初期上海的外销别墅集中区域。 这一区域是传统的高档住宅区，也是外销别墅集中区。 别墅多以租赁为主，租赁对象则主要是港澳台人士以及国外来华人士。 区域内别墅主要是早期开发的高级外销别墅，如富宏花园别墅、嘉年别墅、龙柏花园、罗丹花园别墅、满庭花花园、皇朝别墅、盛绿苑等等；近年来，该区域发展商秉承了开发精品的路线风格，相继开发了定位于高级白领的别墅住宅。 金斯花园、虹桥中华园、虹桥高尔夫别墅、鼎邦丽池、奥玎宫廷别墅等物业的建成，其平均单价一般控制于 800010000 元／平方米，物业的品质特性也吸引 了不少人气。 加之由相对营建以久的名都城、皇朝别墅等物业所衬，蔚然勾勒出一道建筑天际线，使“入住虹桥”一度成为业主高贵身份的象征。 据统计，西郊宾馆周边和动物园周围的别墅区现有别墅项目 44 个，共有别墅 1669 栋，高级公寓 147 栋。  沪青平公路沿线 —— 依托 318 国道的便捷优势，使规模性别墅住宅更添魅力。 主要位于虹桥机场西面，基本上可以看作是虹桥地区的延伸段。 这一带别墅以高档外销为主，区域市场内别墅住宅可谓姿态万千、各具特色。 如大千美墅、万科三期联排、银涛高尔夫别墅、海天花园、康虹苑、安盛山庄、石涛园、西郊庄园、西郊 别墅项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路 2200号 2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话： 02164477090 第 16 页 共 72 页 等；再往下延伸，由依傍于淀山湖河畔的威尼斯花园、国际华城等景观稀有别墅，显示其休闲性度假的物业特性。  沪松公路（泗泾）沿线 —— 排屋、独栋为主的内销居住型别墅 得益于良好的交通条件（沪青平高速公路、沪松公路、拟建中的 R4 轻轨）和得天独厚的自然条件， 沪松公路沿线，尤其是七公里长的泗陈公路沿线，短短两三年，已吸纳了云顶别墅、银湖别墅、丽茵别墅、九洲大唐、新上海里弄人家等十数个高级别墅楼盘，地价也从原先的 10 万 /亩升到 3555 万 /亩。 泗泾镇可供住宅建设的 900 亩土地， 基本“名花有主”，这里将形成一个以高级别墅为主要形态的 “泗泾别墅”板块。 另外，松江新城 300 万平方米大学城的建设，会有大批别墅楼盘涌现。  松江佘山风景区 —— 独栋为主的高档度假型别墅 上海独一无二的山水资源，造就顶级概念。 目前真正属风景区内的别墅并不多见，天马别墅、银湖别墅仅仅借用佘山概念而已。 但是 万科、明园、利宝等十余家房地产企业已在佘山度假区悄悄地大量购置了土地 ，嘉兆实业更是要在此建造 亿天价别墅—— 上海紫园，一场翻天覆地的佘山顶级别墅大战即将拉开帷幕。  松江九亭地区 —— 西南楼市已燃起新一轮开发浪潮。 这里，地铁轻轨、快速干道、莘松立交等组成一幅覆盖全市的立体网络通道，靠近七宝 成熟社区，区域内以独立式别墅、联体式别墅并存的格局更多建立于密集辐射交通网周边，使市民出入更为自由。 交通便捷优势再度引来购房者关注。 继松江新城之项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路 2200号 2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话： 02164477090 第 17 页 共 72 页 后， 松江九亭近 30 家开发商汇聚，形成申城新的别墅开发居住区域。 现有三盛颐景园、江南文化园、奥林匹克花园等。 从价格来看，目前联排每平方米 2200 元以上，独立别墅售价超过 3000 元。  莘闵别墅园区 —— 盘量最集中的别墅区 1995 年 5 月，一条由莘庄通往松江境内的地下隧道通车伊始，“莘闵别墅园区”开始逐渐被楼市认识，同年百佳花园的破土， 预示着 1,035 亩的首期莘闵园区规 划开始。 到 2020 年为止，整座园区共有 7,135 亩土地，已开发土地 3,368 亩，共完成各类别墅建造 2,673 栋，总共面积近 84 万方。 其价格范围有较大跨度，从 250010000 元 /平方米不等。 到目前为止，共有 16 家房地产公司进驻开发。 隶属松江新桥镇。 主要产品有：浅水湾花园、雅阁花园、樱园、腾谷苑、剑桥景苑、君临天下、君临颐和、花语墅、现代缘墅、同润别庄、云间水庄、彩虹美墅、乔爱别墅、绿洲比华利、雅仕轩、桃花源等。  闵行顾戴路板块区域 —— 板块行情集结楼盘开发，形成区域热点。 顾戴路拓宽竣工以来，区域房产发展迅速，一大 批别墅商品介入其中，使中高档消费概念初露雏形。 风荷云墅、圣淘沙花园、当代艺墅、东方苏荷、皇都花园等高档楼盘借助环线交通优势及本身品位，也有效形成了卖方市场。  中心城区 —— 土地的珍贵稀有性使城区别墅较为鲜见。 项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路 2200号 2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话： 02164477090 第 18 页 共 72 页 地处桂平路的牡丹园均在销售中获得不凡的佳绩。 通常物业有租有售。 此类别墅物业管理、景观和空气质量提出很高要求，单栋价格基本在 200 万元以上。 个别精品别墅如静安的南草坪花园，以其地处中心城区的天然优势及毗邻苏州河黄金水岸将单价一再提升。  浦东板块区域 —— 多块别墅区块并存 继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区后，浦东东南片的内、外 环线之间，又形成了以 张江高科技园区、金桥出口加工区、康桥工业区和华夏文化旅游区为核心的四大别墅住宅区。 尤其是浦东新机场的投入运营、磁悬浮列车的建设，更将汇集了浦东绝大部分别墅项目的四大区域拉到了人们的视线当中。 从内环线以内的怡东花园、四季雅苑到外环以外的爱建三陵府邸、海滨高尔夫别墅等，别墅开发大有余地。 总价格 2093500 万的汤臣豪园因高尔夫球场的附加值而爆棚沪上；康桥地区则尝试投资型别墅，以 3000 亩超大规模的康桥半岛以“新独院住宅”概念面市后，更将该区域推到别墅投资者视野前列，而陆续推出的 150— 3000 万单体别墅，区域上市量也不亚于金桥。 因此，浦东地区的别墅开发前景令人乐观，也将是未来上海别墅开发的重点区域。  嘉定地区 —— 依托南翔古镇。 多以独立式别墅为主，这些别墅的平均售价在 6000 元单价左右，平均租金在 3000 元／天。 租售并举的策略是当地别墅商品营销特色。 嘉华山庄、上佳别墅、爱利舍等物业的营建也满足当地高消费群体的置业需求。 项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路 2200号 2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话： 02164477090 第 19 页 共 72 页  其它地区 —— 上海其它非主力供应区。 南汇靠近浦东一块，枫丹白露、罗山绿洲、东方夏威夷等以水景为特色的别墅。 嘉定依托南翔古镇人文特色，建造一批以独立式为主的别墅，这些别墅的平均售价在 6000 元左右， 平均租金在 3000 元／天。 租售并举的策略是当地别墅商品营销特色。 主要产品有：东海别墅、嘉华山庄、上海领地、爱利舍花园等 奉贤以海景为特色的别墅：棕榈滩海景高尔夫、金海湾、碧瑶别墅等 普陀边缘地带的新建别墅：东渡园景别墅、美墅。 行政区域分布 根据统计，目前 闵行、松江、浦东、长宁四区别墅占别墅市场总数的 %,各区分布比率如下闵行 %、松江 %、浦东 %、长宁 %、青浦 %、嘉定 %、南汇 %、其他（奉贤、普陀、徐汇、静安、宝山、杨浦） %。 30%20%18%9%7%5%4% 7%闵行松江浦东长宁青浦嘉定南汇其他项目：冠华别墅 上海开启房地产投资咨询有限公司 内容：市场研究及营销推广企划建议书 地址：上海市凯旋路 2200号 2楼 客户：上海冠华房地产有限公司 电话： 02164477090 第 20 页 共 72 页 四、上海别墅市场的价格区间 总价结构 通过对在售别墅的总价进行分析发现， 目前上海别墅供应量集中在 100 万至 200 万价格段，占到了供应量的 46%；其次是总价在 200 至 300 万的中高档别墅，占总供应量的 17%；而总价在 100 万以下的经济型别墅和总价在 300 万以上的豪华型别墅分别为 15%和 12%。 从价格上看，上海别墅市场的产品。