xx总部基地物业管理实施方案

xx总部基地物业管理实施方案内容摘要：

 重复上述检查。  检测接地电阻。  测试过流保护装置、联锁装置是否正常。 照明器具 每天  清洁卫生。  检查外观是否完好，有无异常声响。  检查灯具照度的均匀度、眩光度频闪度及电压的变化影响情况。 每月  重复上述内容。  调整亮度，节约能源。  更换过热配件，避免短路现象。  根据季节的变化情况合理调整灯光工程的开机时间。 供电线路 每周  清洁卫生。  检查敷设环境有无积水、杂物。  供电电缆标示是否清晰、脱落。 每月  重复上述内容。  检查线路有无过热现象。  检查进出线路接线装置是否完好。 每年  重复上述内容。  检测线路绝缘电阻。  金属支架、电缆套涂防锈漆或沥青。 2. 柴油发电机组 序号 频次 管理内容 标准 1 每天 1. 检查水位、油位一次； 2. 清理一次机组外表面及机房环境。 1. 停电后，能及时启 动并送电； 2. 设备洁净 3. 各液位正常 4. 检测参数要求正2 每月 1. 检查调速制杆是否灵活、润滑各联接点； 2. 更换冷却水，更换前后测量 PH 值，并做好测量记录，必要时投药处理（通知水处理工配合进行）； 18 3. 检查风扇皮带及充电机皮带的张紧度，必要时调整 ； 4. 排烟系统畅通，通风系统、排风、送风扇完好，风量畅通，机房照明灯完好，应急灯完好 5. 做应急发电试验，检查柴油机运转时各仪表读数及温度、响度是否正常，并做好运行记录。 常 5. 冷却水 PH 值控制在 之间 6. 有完整的巡视和运行记录 3 每季 1. 检查空气流阻指示器，显示红色时清洁空气滤清器； 2. 放出柴油积水，清洗第一级柴油过滤器； 3. 必要注意润滑风扇皮带轮及皮带张紧轮轴承； 4. 检查超速机械保护装置润滑油位，不足时加油； 5. 检查外部主要连接螺栓的紧固情况。 4 每年 1. 配合电工进行并联带负荷运转，检查运转情况； 2. 配合电工模拟试验各安全保护装置的性能； 3. 测检轴线、开档，并做好记录； 4. 拆检查盖观察检查轴及缸筒情况； 5. 投药清洗冷却系统（通知水处理工配合进行）； 6. 检查机油质量，必须时更换机油； 7. 清洗第二级柴油过滤器； 8. 清洗机油过滤器； 3. 空调系统 项目 频次 内容 标准 空调主机 每年供冷（热）季节机组启动前记录 1. 检查制冷剂液位和油面。 2. 检查加热器和变频压缩器。 3. 检查和测试所有运行控制和安全控制功能。 4. 检查调整微电脑控制中心的设定值。 5. 启动机组，检查整个系统的运行状况，记录机组运行参数。 6. 根据运行记录，分析处理机组问题。 有规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。 运行期 间 1. 检查机组各项运行参数的情况，调整安全控制装置。 2. 检查控制装置的运行。 3. 检查制冷剂液位和油位。 4. 检查润滑系统的运行。 5. 检查回油系统。 6. 检查电机和启动期的运行。 7. 记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。 8. 每月进行一次泄露检查。 9. 记录和报告有需要更换的零配件。 10. 冷却电机轴承打油 /更换轴承。 11. 高 /低压控制检测 /修理 /更换。 12. 空调机组检测 /修理 /更换零配件。 13. 冷凝器清理沉积物质。 14. 电气装置有否接驳松脱 /触点氧化 /外来物质 /修理 /更换。 15. 控制和保护装置调整设定值检测 /修理 /更换。 1. 空调系统安全、正常，保持状况良好。 设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。 2. 有准确的空调系统档案资料，各项运行记录和维修记录齐全，并归档保存。 3. 制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。 19 每年制冷（热）期结束停机期间 1. 检查压缩电机组件的各项环节。 2. 检查压缩机润滑系统。 3. 执行各项正确操作系统，检查电机启动器。 4. 检查控制面板，确定各操作状态是否正确。 5. 检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。 6. 检查系统的泄露、制冷剂并给予正确的处理方法。 冷却冷冻泵 每天 1. 检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。 2. 泵体盘根处滴 水是否符合要求。 每季 1. 检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用情况。 2. 转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。 每年 1. 清洗水泵及电机轴承并加润滑油。 2. 检测电机接地电阻，并记录。 3. 检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。 4. 更换水泵轴衬套，重新加装填料。 5. 泵壳、泵体清锈刷漆。 冷却塔 每天 检查水阀、浮球阀是否正常。 观察电流、电压及布水器的运行情况。 每季 1. 进行水处理。 2. 检查电机皮带是否正常。 3. 清洗冷却塔塔体。 每年 清洗填料，更换脱落的布水器。 更换磨损严重的皮带。 检测电机接地 电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。 更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油。 更换各类标示。 风机盘管 每周 观察风机是否正常运行，有无异常声响。 空调开关及电磁阀工作是否正常。 每季 检查冷凝水接水盘是否畅通排水。 保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。 每年 检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。 清洗接水盘。 清洗回风口、出风口、过滤网。 盘管风机轴承加注黄油。 供热 序号 项目 管理内容 标准 1 电动机及风机 每周检查电动机接线是否锈蚀或松弛，检查电动 机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠，对电动机轴承、风机加注润滑油，绝缘电阻如果低于 Ω 则应进行处理，清洁电动机、风机上的污物、灰尘。 做到三好（管好、用好、修好）； 四会（会使用、会调试、会保养、会排除故障）； 2 安全阀、压力 表、温度表 应定时试验、记录、送检； 20 3 点火电极 每月检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格 点火电极，调整到合理位置并清洁。 保证设备安全稳定运行 4 喷嘴 每月清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则 应更换。 5 控制器 每周用干布擦拭 (或用空气吹 )来清洁控制器，如控制器损坏则应更换。 6 室外供热管网 每半年维修保养一次，应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。 给排水系统 项目 频次 内容 标准 生活泵、消防泵 每天  机房卫生：对机体擦拭去灰、保持干净无尘。  每 2 小时观察期水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。  检查压盘根处滴水是 否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。  检查湿式报警阀，液体报警器、控制系统工作是否正常。  检查水位深度指示是否清晰。  发现故障隐患及时处理。  供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准。 1. 有用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和实施节水计划。 2. 给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，如遇爆管、设备故障等，维修人员及时到现场抢修。 3. 供水系统功能正常，排水系统通畅。 生活水池 每月  检查外面是否完好，有无跑、冒、滴、 漏现象，箱口防虫纱网是否完好。  打开排污阀排污。  检查进水浮球阀并作手动进水试验。  检查水质情况，监测水的 PH值和含氟量。  水箱、水池盖板是否上锁并且完好。 每月  重复上述内容。  按规定比例按时投放消毒药品。 每半年  清洗水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。  送水样至卫生防疫站进行水质化验。  各类金属构件及管道作防锈处理。 4. 限水、停水能预先通知用户。 5. 按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境给水井、污水井 每月  检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。  检查井盖铸造字迹是否清晰。 21 半年  重复上述检查。  清理污泥，疏通下水管道。  各类井盖及金属构件刷漆。 整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生，确保二次供水符合饮用水标准。 化粪池 每半 年 清理一次 电梯运行与管理服务 项目 频次 管理要求和措施 标准 电梯设备 每天  清洁卫生。  轿厢照明是否正常。  控制盘指示层、指示灯是否正常。  检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，  机房室温是否符合要求，运行是否有异常和振动。  检查曳引机减速箱油位是否符合要求。  检查各内选、外选按钮工作情况，是否灵敏。 1. 电梯管理人员均应持有特种作业操作证上岗，并定期参加复审； 2. 有建立健全电梯管理制度； 3. 电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），办公区域电梯尽量安排在周末保养。 4. 有电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容； 5. 制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号 30 分钟设法解救乘客、排除设备故障。 每半月  检查并拧紧各接线端。  检查安全装置，并做好记录。  轿箱上不锈钢油。  检查轿箱照明及风扇。  每半月一次例保 每半月  对各安全装置清洁检查，并运行调整。  检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。  电梯自备电池放电一次。 每月  测试各装置安全回路的电器操作。  检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。  检查及调整制动器力矩及制动器闸瓦工作情况 每季  检查各钢丝绳张力是否平衡，有无破损断股现象。  检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。  检查各层标记是否清晰。  检查安全装置工作是否正常。  提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》 每年  对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。  对各活动部件换油润滑。  做好维修保养记录。  由技术监督局或相关部门按国家有关标准对电梯、扶梯进行年度检查。 22 闭路监控系统 项目 频次 管理要求和措施 标准 摄像机显示屏 每周 清洁除尘。 检查外观完好情况。 室内环境达到 5S管理标准 监控系统稳定保障24小时运行 有准确的档案资料，各项运行记录和维修记录齐全，并归档保存。 每季 线路整理。 检查各视频及音频接头。 每年 检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。 线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。 检查云台 机械机构和电动元器件的工作情况。 计算机和监视器 每月 主机、显示器及打印机清洁除尘。 检测 UPS工作情况是否正常。 检测各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。 每半年 清洁主机内部灰尘。 数据整理和备份。 计算机数据整理、内部测试。 集中控制箱 每月 检测各连接线路是否牢固完好，是否有氧化腐蚀现象。 检查直接控制器、执行器、变送器的工作情况。 传感器 每年 测试温度、液体、流量、压力传感器的灵敏程度。 更换性能不好的元器件，校核性能，计量准确。 硬盘机 每周 清洁除尘。 检查外观完好情况。 录象文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。 每月 检查录制标准。 测试各功能键的工作情况。 每半年 检测音频和视频接口，测试各项性能指标。 画面分割器、切换器和 AD主机 每周 清洁除尘。 检查外观是否完好。 检测连接线路的牢固程度。 每季。