xx佳园物业管理项目方案

xx佳园物业管理项目方案内容摘要：

开展管理工作前 3 个月。 培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 6 页，共 13 页 中国物业服务教育网 1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。 2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。 (二 )物业管理的启动 1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。 2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等） 1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的 “ 入伙管理系统 ”。 发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署 “ 业主公约 ” ，礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。 2） 、建立业主档案和产权备案。 在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。 二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《厦门市住宅区物业管理条例》、建设部第 46 号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《厦门市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《厦门市物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议 》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。 作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 7 页，共 13 页 中国物业服务教育网 安全防范管理。 二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。 环境卫生管理。 规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。 共用设备设施管理。 确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。 外二次装修管理。 严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。 土建二次装修管理。 不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。 水电设施二次装修管理。 严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得 封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。 装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。 (三 )完善的日常物业管理服务 A、安全保卫系统 总体安全环境管理 在社区四周、车床进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24 小时不间断监控资料；结合公安 110 报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 8 页，共 13 页 中国物业服务教育网 培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、 佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行 24 小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。 在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。 对出租户管理 租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今 物业管理中较难处理的问题。 我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关。