20xx年11月苏州市相城区苏地20xx-b-17号地块项目定位及营销策划报告

20xx年11月苏州市相城区苏地20xx-b-17号地块项目定位及营销策划报告内容摘要：

建造的住宅供给单价与房龄没有直接关系，供给单价相差不大。 2020 年之后建造的住宅供给单价相对最高，同样与房龄没有直接关系。 住宅供给及单价情况 住宅总价市场行情 近一年来，住宅的供给总价呈下降趋势，而需求总价呈上涨趋势，供需总价价差缩小。 2020 年 06 月，住宅的供需总价价差大致为 7 万元 /套。 近半年来，由于 90 ㎡以上户型住宅供给单价最高，且其供给占比呈下降趋势，导致苏州住宅的供给总价呈下降趋势。 总价 50150 万元 /套的住宅是市场供需主流产品，该部分住宅的供给比例为 成，拥有 7成 的需求关注者。 总价 100 万元 /套以下的住宅存在供需结构矛盾，该部分住宅需求占比高于供给占比，其它总价价位住宅供给占比均高于需求占比。 住宅新增供给量 2020 年苏州整体供应量上升，住宅月度新增供给量呈增多趋势。 但市场的低迷是整个市场去化率较低，“金九银十”的破灭，导致大量房源积压，使得今年年底大量开发商降价促销。 住宅单价市场行情 2020 年，苏州住宅供给单价略呈下降趋势，而需求单价呈上涨行情，住宅的供需单价价差不断缩小。 2020 年苏州平均每月住宅的供需单价价差大致为 800 元 /㎡。 住宅供 需单价市场主流价位，是 600012020 元 /㎡。 该部分住宅的供给占比为 71%，需求占比为 69%，供给占比略高于需求占比。 单价 7000 元 /㎡以下的住宅供需结构矛盾较大，该部分住宅的需求占比高于供给占比。 住宅租赁市场 近一年来，住宅的出租单价和承租单价略呈上涨行情，承租单价涨幅高于出租单价。 2020 年，苏州住宅的出租单价和承租单价价差大致为 3 元 /月 /㎡。 近一年来，出租住宅的月度新增供给量呈增多趋势。 住宅市场出租和承租的主流价位，是 1030 元 /月 /㎡。 该部分住宅的出租占比为 76%， 承租关注占比 为 %，出租占比高于承租关注占比。 除 20 元 /月 /㎡以下的住宅存在一定的出租和承租结构矛盾之外，其它价位住宅出租占比均大于承租占比。 非住宅市场成交情况 2020 年非住宅成交量跌价涨，二轮政策调控下投资趋于理性，但整体价格只有轻微下跌，相对去年仍是上涨趋势。 2020 年商业用地相对去年成交量明显下跌，但占据了苏州推地量半壁江山，说明开发商加码商业地产。 （三）苏州非住宅市场分析 非住宅市场环比同比情况 从 110 月苏州非住宅成交套数走势来看，呈现出小幅下滑趋势，在与去年成交套数走势来看总体出 现了较为明显的下滑。 从 11 年 110 月成交套数走势可以看出，一季度在政策和市场的双重限制下，苏州非住宅成交进入了低谷期，其中 2 月份仅成交 797 套，成为最低；二、三季度成交在新项目的入市冲击下，成交套数拔高但同比走势仍旧出现明显下滑。 总体来看，今年上半年非住宅成交套数较下半年有明显下滑，去年年底出现的商业项目销售热度开始褪去，市场趋于理性。 非住宅成交套数及均价同比分析 受二季度成交量与均价大幅上涨的影响， 2020 上半年苏州非住宅成交均价出现了明显的上涨趋势，上涨幅度明显高于 2020 年。 但后期随着整体房 产市场的冷淡，以及金融政策影响， 2020 下半年非住宅均价逐渐走低，成交套数明显下降，均价也跌至去年同期水平。 非住宅市场各区成交分析 总体来看， 2020 上半年各区成交中吴中区和相城区成为了成交的主力军。 相城区在京沪高铁、沪宁城铁等交通利好因素的带动下，整体商业地产市场开始走高，其区域商业价值的提升也为后期将上市的商业项目做了前期铺垫。 公寓市场供应分析 近一年来，公寓供给单价下降，需求单价略呈上涨行情，供需单价价差缩小。 近一年来，公寓月度新增供给量呈增多趋势。 公寓供需单价市场主流价位，是 600012020 元 /㎡。 该部分公寓的供给占比为 69%，需求占比为 67%，供给占比高于需求占比。 单价 8000 元 /㎡以下和 2202024000 元 /㎡的公寓存在供需结构矛盾，该部分公寓需求占比高于供给占比。 （四）苏州公寓市场分析 公寓租赁市场分析 春节之后，公寓的出租和承租单价均略呈上涨行情。 2020 年 04 月之后，公寓的出租和承租单价价差几乎保持不变。 近一年来，出租公寓的月度新增供给量呈增多趋势。 公寓出租市场的主流价位，是 2040 元 /月 /㎡。 该部分公寓的出租占比高于承租占比。 单价在 20 元 /月 /㎡以下和 70120 元 /月 /㎡的公寓存在一定的出租和承租结构矛盾，承租占比高于供给占比。 商住两用房市场供应分析 近一年来，商住两用房月度新增供给量呈减少趋势。 近一年来，商住两用房供给单价略呈下降趋势，需求单价呈上涨趋势。 2020 年 4 月 6 月，商住两用房需求单价高于供给单价。 单价在 4000 元 /㎡以下和 1600036000 元 /㎡的商住两用房，存在较大的供需结构矛盾。 其中，单价 2202024000 元 /㎡的商住两用房供需结构矛盾最大，该部分商住两用 房的需求占比远高于供给占比。 （五）苏州 商住两用用房市场分析 商住两用房租赁市场 出租商住两用房月度新增供给量略呈增多的趋势。 近一年来，商住两用房的出租单价呈下降趋势。 商住两用房市场出租和承租主流价位，是 1030 元 /月 /㎡，该部分商住两用房出租占比 高于承租占比。 单价 10 元 /月 /㎡以下和 4080 元 /月 /㎡的商住两用房存在一定的承租需求热度，承租占 比高于出租占比。 写字楼市场供应分析 2020 年 03 月以后，写字楼的月度新增供给量呈减少趋势。 单价 600012020 元 /㎡的写字楼是市场供给的主流产品，该部分写字楼的供给占比为 63%，而需求占比为 50%，供给占比高于需求占比。 单价 1600034000 元 /㎡的写字楼供需结构矛盾较大，该部分写字楼的需求占比高于供给占比，需求单价呈高端化趋势。 苏州作为长三角经济圈的重要成员，一直扮演着重要而特殊的角色。 随着交通配套设施的完善，政府对工业园区产业扶持，同时苏州写字楼供给单价在长三角经济圈中又最低，各种利好吸引外资企业纷纷进驻，同时私营企业大量涌现，这其中的部分支付能力较高的企业追求优质的办公环境，导致高端写字楼有较好的需求，但高端写字楼供给明显跟不上。 近一年来，写字楼的供需单价呈上涨 趋势，需求单价涨幅高于供给单价涨幅，供需单价价差不断缩小。 （六）苏州写字楼市场分析 写字楼租赁市场分析 近一年来，出租写字楼月度新增供给量呈增多趋势。 近一年来，写字楼的出租单价下降，而承租单价上涨。 2020 年 06 月，写字楼的承租单价高于出租单价。 单价 10 元 /月 /㎡以下和 70130 元 /月 /㎡的写字楼存在较大的出租和承租结构矛盾，承租占比高于出租占比，其中，高端价位写字楼承租热度相对较大。 商铺市场分析 近一年来，商铺的出租单价呈下降趋势。 出租商铺月度新增供给量呈增多趋势。 单价 40 元 /月 /㎡以上的商铺存在出租和承租结构矛盾，承租占比高于出租占比。 （七）苏州商铺市场分析 二、相城区房地产市场分析 （一）相城区一级市场分析 相城区土地供应量 从相城区 2020 年至今的土地供应情况来看， 0 07年受到房地产市场一路走高的影响，该区域土地市场也呈现非理性的供应状态，并在 07 年达到近几年的供应高峰，而随着国家宏观调控政策的陆续出台，房地产形势急转直下，也直接影响了土地市场的活跃程度， 08 年该区域的土地供应量只有 万方，是近几年土地供应最少的一年。 09 年国内经济环境好转，带动整个房地产 市场的回暖，区域内土地市场也随之活跃， 09 年土地成交 163 万方； 10 年由于房价非理性的上涨，国家调控政策重磅出击，直到现在国内房地产市场一直处于低迷状态， 2020 年至今区域内土地成交为 ，预计今年土地市场会延续 08 年的态势。 相城区各类土地供应情况 从相城区 20202020 年各类土地供应情况可以看出： 区域内土地供应主要以住宅用地和商住混合用地为主，分别为 250 万和 万方，大量住宅用地的供应必定需要足够的商业配套来满足区域内的需求；区域内商业用地的成交面积为 万方，开发体量较 大，而且预计未来体量还会增加，所以未来市场竞争比较激烈。 相城区属于苏州市“北拓西迁”的发展方向，目前区域内的基础配套设施正在不断完善， 0611年住宿餐饮和其他配套服务用地分别为 万和。 区域配套设施的逐步成熟也将为区域内房地产市场起到带动作用。 20202020 年相城区土地成交详情 2020211 年区域内土地市场受到整个房地产市场的影响，相城区成交地块仅有 19 宗；其中住宅用地供应明显减少只有 4 宗成交，成交地块主要以商服用地和住宿餐饮用地为主。 与我们项目规模相当的地块较多，相应未来 区域内的市场竞争会比较激烈。 相城区一级市场总结 目前区域内土地市场受到房地产市场的影响，活跃度相比 0 0 09 年房地产大放异彩各地地王涌现的时候显得十分萧条，土地供应放量也明显减少。 土地供应 土地类型 由于区域内前期住宅土地的大量出让成交，以及政府在很大程度上降低了住宅用地的放量还有住宅市场的一系列调控政策导致区域内乃至全国住宅用地放量的放缓，因而商业地块放量的增加一方面为了完善前期住宅用地周边的商业配套，另一方面也是目前市场环境所导致。 土地现状 由于我们项目所在板块内的房地产市场起步较晚，目 前区域内大部分项目都处于施工阶段，入住居民较少，周边配套设施相比其他区域还不够成熟，所以如果我们项目快速落户也能提前抢占部分市场。 区域内目前在建项目总建面积体量大，并且多数多为品牌开发商，有利于板块集中开发、提升板块号召力。 （二）相城区二级市场分析 相城区商品房成交价格走势 随着苏州市城市规划的不断完善，相对偏远的相城区也逐渐被拉入市区行列，沪宁城铁在相城区元和设站，城市规划以及交通格局的改变也为区域地价、房价带来不少的附加价值，区域内除了一些国内知名的品牌开发商（合景、金辉、首开、恒基等）落户之外 ，目前还吸引了日本积水住宅、华润置地等房企的入驻， 6 月底结束的限购后首场土拍中位于元和的三宗地块均有不错的溢价，这也在一定程度上说明了开发商对区域价值看涨预期很强烈。 相城区商品房成交量走势 从相城区今年 110 月的成交量柱状图来看，区域内今年成交量属于跌宕起伏态势，年初由于限购政策的实施，大量购房者抱着赶上限购末班车的心理大大出售， 1月份成交量达到最高，一共成交 1707 套。 之后 27 月区域乃至苏州大市范围房地产市场一直处于低迷状态。 之后 8 月 10 月区域内多数品牌开发商的持续开盘加推，以及周边乡镇项目 价格上的优惠维持了区域内的房地产市场热度，成交量有所回升。 其中我们项目所在的活力岛板块是相城区成交最活跃的板块。 板块及典型楼盘分析 活力岛板块 板块概述 活力岛板块是以活力岛为核心的区域，在相城城建规划中是相城 CBD 区域，东到御窑路、西到江日路（即广济路北延）、南到沪宁高速、北到春申湖西路以北，该板块区域随着苏州未来城区规划的发展，有可能向北向西扩大。 活力岛 活力岛是相城区的城市中心广场，由三部分组成：中央万人广场占地 180 余亩，可容纳 10万人，东方风情岛占地 123 亩，西方风情岛占地 119 亩，三岛合 璧共同组成相城中心商贸城休闲活力带。 以活力岛为核心的活力岛商圈是苏州城北 CBD，也是相城区最佳商业和居住核心区，距离商业中心观前街仅 10 分钟车程。 板块区域交通 本案 活力岛板块内有三条横向的主干道，由南到北分别是阳澄湖西路、华元路、春申湖西路，板块与东部相城大道板块的衔接非常紧密，同时也连接了苏虞张高速公路。 纵向主干道主要是人民路及在活力岛开始分叉的金砖路和织锦路、江日路、御窑路。 人民路衔接平江新城、古城区观前商圈，而江日路作为广济路的北延衔接了石路商圈和新区 CBD。 板块现状 板块目前以活力岛为核心形 成了活力岛商圈，也是未来相城 CBD 核心。 目前以活力岛为核心，南有繁华中心购物广场和万达广场，北有亿象新天地购物广场，西有中环百汇广场和环球奥食卡城等综合项目。 活力岛商圈向东覆盖到相城大道沿线，形成一条商业走廊，与大润发、家乐福、以及各个社区商业组合成活力岛商圈的中低端大众消费区。 本案 典型楼盘 水漾花城 项目住宅项目 60 万方，商业项目 100 万方，商业项目占活力岛的 1/2，是政府与恒基兆业合理打造的一个整合商业体。 备 注 相城区周边居民，企业高管和工薪阶层，以刚需和改善为主。 客 源 小区中央设有中央景观带，整体景观比较好，但绿化率不高只有 37%。 项目主要卖点在于地铁 2 号线和四号线东西连个站点，以及后期开发的大型商业综合体。 景 观 水漾花城一期剩余 50 套左右房源，二期 1921高层房源即将公开， 面积 78167 平米，共 6 种户型在售，总计 240 套房源，均价 950012020 元 /㎡。 预计 11 月初推出，目前正接。