在售楼盘孝感长湖项目营销策划方案

在售楼盘孝感长湖项目营销策划方案内容摘要：

市新区进行改善置业，实现生活晋级。 但作为最终“逸居”生活的物业体现，目前市场较为缺乏，高品质别墅产品未进入市场，随着孝感人居水平及其经济发展的提升，此空白将逐步会得到填补。 （ 八 ） 未来市场发展趋势 市场整体向上格局不变 从 2020 年孝感市区房地产市场运行的基本情况可以看出，孝感市的房地产市场继续保持平稳和健康，商品房销售面积和销售额较 2020 年同比分别增长了154。 1%和 182。 3%；商品房施工面积同比增长了 35。 2%，商品房及商品住宅销售价格继续保持基本稳定。 价格将在 4000 的基础上进行多梯次提升 根据调研各竞争项目的销售价格和问卷、访谈中调查受访者的价格预期，2020 年，预计孝感市区普通住宅均价 3200－ 3800 元 /平方米；多层因销售价格较低，还会占据一定的市场，为 1600－ 2300 元 /平方米左右，在市场上已经出现个别高端项目的最高价突破 4000 元 /平方米。 未来两至三年内，孝感市房价将保持着与城市经济发展同步的持续增长，随着因孝感城市经济增长、产业发展产生的刚性需求的增加，这种有效需求还将继续扩大。 产品发展多样化 调查孝感市各个在售楼盘，发现大部份项目都配有 130150 平方米左右的大三房，受各项目的客户群定位影响，中低端项目的大户型存在滞销现象（如东方龙城），随着房地产市场的进一步成熟和发展，以及价格上涨的影响，总价概念将会出现；未来的户型面积将逐渐理性向下 集中，二房在 80100 左右、三房将控制在 100－ 120 平方米区间内，而面积在 130－ 150 平方米的户型会设计为 4室户型。 同时，即使在面积不变，或减少的情况下，开发企业在户型设计的过程中，也将更注重功能的丰富化，也将注重书房、储藏室、阳台等功能的设计，并尽量减少公摊，考虑赠送面积等方面。 本土消费群体将继续是主流 目前，孝感市的主要消费群体主要来自各大型企业、事业单位、公务员、老师以及私营业主，以及做工程的包工头，还有因改善居住环境，重新置业。 孝感外出打工消费人群也是每年购房的主力军。 同时由于孝感市 房地产市场特别是住宅市场处于较初期的发展阶段，市场供应未饱和，因此大部分的消费者依然认为孝感市目前的房价还会继续上涨，在这样的从众心理支撑下，这些消费群体对于市场虽然抱有希望降价的愿望，但购买意愿依然相当强烈，在未来较长的一段时间内仍然是消费市场的主力军。 此外，随着武汉市 “ 8+1”城市圈的融合，省内其他城市，以及周边县市的置业 /投资者也将逐渐充实消费市场，未来的消费客群来源将更为广泛。 （ 九 ） 商业专题分析 孝感市商业分布调研 通过对商圈及项目所在商圈具有代表性的主要街道商铺和主要商家的调查，可以得到 项目商圈及其周边业态、租金情况，见下表： 街道名称 主要业态 主要业种 /经营品种 租金情况 (元 /㎡ /月 ) 槐荫大道 专业店、便利店 建材、五金、汽配、中介 50100 乾坤大道 专业店 便利店、超市 日用百货、中西餐厅、 40100 服装、医院医药 北京路 专业店 通讯、餐饮、服装、汽配 4060 城站路 购物中心、百货店、专业店、专卖店 百货、服装、通讯、摄影 40100 文化路 专业店、专卖店 休闲、酒吧、饮食 4090 长征路 专业店、便利店 中西餐厅、电动车行、 副食、家用电器电脑 4060 商业通行时间 由城站路至本项目，其商业测试时间为 10 分钟。 由交通路至本项目，其商业测试时间为 8分钟。 其商业拦截时间符合基本商业动线规律，见下表： 商业名称 商业面积 到本项目时间 城站路商铺 20800 ㎡ 10 分钟 交通路商铺 16000 8分钟 项目周边临街型商业统计 城站路沿街商铺租金在 3050元 /㎡ /月之间，交通路沿街商铺租金在 3545/㎡ /月之间，商业租金水平提升存在一定的空间。 临街型商业 商业面积 租金情况 (元 /㎡ /月 ) 城站路商铺 20800 ㎡ 3050 交通路商铺 16000 3545 项目周边集中型商业统计 项目周边 1000 米半径范围内，商业业态多以酒店超市居多，还未形成城市级商业体或小型商圈，整体成熟度不高。 集中型商业 商业面积㎡ 业态 餐谋天下 1500 餐饮 乾坤酒店 5000 酒店 泰源酒店 5000 酒店 中百仓储 1000 超市 现代丽人医院 1800 医院 孝武超市 2020 超市 武商量贩 3500 超市 人车流量统计 项目周边 1000 米半径范围内，商业业态多以酒店超市居多，还 未形成城市级商业体或小型商圈，整体成熟度不高。 业专题访谈统计 （ 1） 孝感商业发展前景展望 商业经营环境一般，由于距离武汉较近，交通便利，高端客户群体大都在武汉消费。 客观上阻碍了孝感商业的发展。 对未来商业的发展看法偏冷，现有商业中心区域特别是文化路商业街，商铺的租金已经过高、严重挤压了经营户的利润，降低了经营户信心。 （ 2） 孝感商业经营模式、价格 在访谈的商户中传统零售业表现对未来经营仍然以租用为主、装饰建材、特色餐饮行业部分经营者表示未来会考虑购买商铺自己经营。 但对预期的价位偏低，大多预期在 10000 元 /平方米，租金预期在 30— 50元 /平方米。 （ 3） 对本项目地段商业价值的展望 针对本项目地段，访谈客户普遍认为该地段未来发展潜力大，与老的商业街相比具有价格上的优势，同时性的建筑形式也是一大优势。 经营客户主要关注产品所处的地段、人流、产品本身设计、物业服务等因素。 商业分析结论： 主要业态为专业店、专卖店、休闲、便利店、超市。 经营品种以休闲娱乐、餐饮、日用品、五金电器为主，属于自发性经营，缺乏统一规划和管理。 整体租金水平在 40100 元 /㎡•月之间，部分未开发地段租金更低。 小 区内街商铺门面空置率较高，整个市场趋于饱和状态，阻碍城区商业的有效发展。 商业物业类型为街铺（包括裙搂商业）为主，集中商业较少。 商业分布较为零散，难以形成极具规模的商圈，商业氛围不浓。 四 、 典型项目综合分析 （一）福星城 项目基本情况 福星城位于东城新区，西临熊咀村，东临天仙路及槐荫公园，北临北京一路，南临槐荫大道。 福星城总占地面积 18 万平方米，总建筑面积 32万平方米。 该项目为现代简约的外立面风格，绿化率 34。 6%，容积率 1。 8，可容纳近9000 人居住。 产品特征 该项目由 3栋 32层 高层、 2栋 24 层高层， 13 栋 18层高层、 30栋退台式花园洋房组成，计划分三期开发。 其中一期建筑面积 90000 ㎡，花园洋房 212 套，高层住宅约 665套。 项目配套设施全面，其中主题会所 1000 ㎡，幼儿园 1200 ㎡，商业街近 20200㎡。 户型面积及销售情况 福星城畅销户型为 90130 ㎡的两房和三房。 一期洋房销售 99%、高层销售90%，二期洋房销售 90%、高层销售 70%。 客户构成 在项目周边商圈的生意人及部分企事业单位的中高层。 少量投资者，他们在购房方面即考虑自住又考虑投资的因素，对楼盘的自身的 品质和升值的潜力都有考虑。 公务员和本市机关办事机构的人员。 武汉客户比例为 5%，本土占到 90%以上。 项目点评 ■ 优势： 位于东城区，随着新区的建设步伐加快，区域地段有很大的优势。 东低西高，南低北高的布局方式。 沿槐荫公园布置洋房，于西面地块布置高层，凸显景观均好性。 花园洋房采用台阶式建筑造型，立面层次丰富。 退台式设计，户户拥有花园或露台。 ■ 劣势： 在区域地段价位过高。 区域的商业还未形成气候，项目商业销售情况不佳。 ■ 可借鉴 /关注之处： 可借鉴其多层次的建筑设计，丰富的 中央园林景观。 专业的物业管理，提升项目整体品质。 孝感 首创的退台式花园洋房，台阶式建筑造型，立面丰富。 户户拥有花园或露台。 （二）铜雀台 项目基本情况 项目位于董永北路 1 号，占地面积 10万方，总建筑面积 30 万方。 项目背面有一个大型商业中心，沿街配置商业，高层点式分布。 该项目为现代简约的外立面风格，绿化率 34。 6%，容积率 1。 8，可容纳近 9000 人居住。 产品特征 联排别墅、高层、小高层三种产品搭配，高层住宅 14 栋，现代简约风格，别墅为联排设计，带私家花园和停车库及地下室。 外部涂料色彩新颖 大方，现代风格，领先市场其他项目。 客户构成 看好项目的发展潜力的开发区企业员工，兼有部分教师和事业单位员工。 户型面积及销售情况 户型 2 房 3 房 别墅 合计（套） 面积㎡ 90— 100 100— 120 160— 180 464 数量（套） 186 156 122 比例 40。 09% 33。 62% 26。 29% 项目别墅产品作为 孝感 市首个低密度产品入市，就赢得市场良好的反响，高层产品主要以 90— 100㎡的两房为主。 高层均价 3200 元 /㎡，别墅均价 6800元 /㎡，营销策略为高层总价减一万 ，别墅总价减一万五，截止到 2020 年元月 10 日，别墅产品推出部分销售 70%，高层销售 80% 项目点评 ■ 优势： 开发区商业服务中心，规划有武汉至 孝感 城际铁路站、新市政府。 别墅稀缺产品、城际铁路、户型设计好、未来发展潜力。 ■ 劣势： 现有配套不足，目前交通不便利。 现阶段居住氛围差，周边多为工业厂房。 ■ 可借鉴 /关注之处： 开创 孝感 市首个高层加低密度产品综合性生活社区。 多重景观设置，在营销理念上均有支撑点。 通过园林和安防设施的打造，增加项目的买点。 （三）全州国际商城 项目基本情况 住宅总建面 280000 ㎡，商业 130000 ㎡。 项目由 19栋高层、 15 栋多层、 5 个大型商场、 2个休闲广场、 1个篮球场和243间商铺组成。 产品特征 高层采用 2梯 4户点式布局，底部为商业、深红色面砖外墙、户型设计合理但通风性欠缺。 1000 米商业步行街、 5个商场（武商量贩已入驻）、篮球场。 客户构成 政府公务人员； 私营业主和 孝感 学院老师； 户型面积及销售情况 畅销户型为 90120㎡的两房和三房现场销售均价 3600 元 /㎡、层差 30— 60元不等，东西朝向价差 150 元 /㎡。 2020 年元月 16 日三期开盘、当天购房者优惠 5000 元再打 97 折、一次性付款客户优惠 2万元。 一期剩余 2套、二期已售 85%。 项目点评 ■ 优势： 项目位于交通路西侧，属于较繁华地段。 周边商业氛围逐渐完善，酒店、银行、大型超市分布其周围。 交通便利。 规划设计人性化、合理阻隔噪音。 商业配套齐全，宜商宜居。 ■ 劣势： 4000 元均价过高。 商业比例过大、降低住宅品质。 ■ 可借鉴 /关注之处： 项目的规划设计考虑建筑与周围配套的整体协调性。 打造大型的商业街营造卖点。 （四）锦绣后湖 项目基本情况 项目位于 孝感 市航空南路（ 孝感 学院南侧），城乡结合部，道路为新开通路面，周边配套设施少。 产品特征 小高层与高层围合式布局，板式楼点式楼结合。 1梯两户、 1 梯三户两种搭配，南北朝向，通风采光。 外墙涂料色彩明快，铝合金门窗。 客户构成 项目地处 孝感 市中心，客户群体主要为 孝感 学院教师、军人、医生和县市客户。 户型面积及销售情况 项目主力户型为 3 房，面积区间为 100120 ㎡。 现场 2800元 /㎡起，一次性付款 98折、按揭 99折优惠。 目前一期售罄、二期销售 50%。 户型 2 房 3 房 4 房 合计（套） 面积㎡ 70— 90 100— 110 110— 120 120— 135 150— 160 2800 数量（套） 415 380 943 985 77 比例 14。 82% 13。 57% 33。 67% 35。 18% 2。 76% 项目点评 ■ 优势： 立面色彩鲜艳。 孝感 学院教育资源。 价格优势明显。 ■ 劣势： 项目地段差，小区内部景观设计一般。 周边生活配套缺乏。 ■ 可借鉴 /关注之处： 企业具备良好的口碑，使项目长远发展打下了必备条件。 项目价格给顾客很大的 升值空间，在 孝感 市占据一定的市场。 将园林（样板示范区）提前展示，使客户可以。