全国首届物业管理师考试小抄物业管理基本制度与政策

全国首届物业管理师考试小抄物业管理基本制度与政策内容摘要：

产）主管部门申请列支，主管部门审核同意 后，向专户管理银行发出划转维修资金的通知，专户银行将所需维修资金划转至维修单位 B. 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料，向业主委员会提出申请列支，业委会依据使用方案审核同意并报主管部门备案，业委会向专户管理银行发出划转维修资金的通知，专户银行将所需维修资金划转至维修单位 情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。 11. 住宅专项维修资金的使用禁止：《 住宅专项维修资金管理办法 》 第二十五明确规定，下列费用不得从住宅 专项维修资金中列支①依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用②依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用③应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用④根据物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用 12. 住宅专项维修资金使用的其他规定： ⑪ 利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件①必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下②利用维修资金购买国债的，应当在 银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。 ③利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意④利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意⑤禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为⑫下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用①维修资金的存储利息②利用维修资金购买国债的增 值收益③利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外④住宅共用设施设备报废后回收的残值 熟悉 业主的权利： ①按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议③提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议④参加业主大会会议，行使投票权⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权⑥监督业主委员会的工作⑦监督物业服务企业履行物业服务合同⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权⑨监督物业共用部位、共用 设施设备专项维修资金的管理和使用⑩法律法规规定的其他权利 业主的义务： ①遵守管理规约、业主大会议事规则②遵守物业 11 管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定④按照国家有关规定交纳专项维修资金⑤按时交纳物业费⑥法律法规规定的其他义务 招投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现（意义） ⑪建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，优胜劣汰⑫前期物业管理招投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏 制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为⑬前期物业管理实行招投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业服务企业各方面素质能力的提高，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。 前期物业管理招投标的原则： 公开、公平、公正、诚实信用的原则 建设单位应移交物业管理资料的范围 ：⑪竣工验收资料⑫技术资料⑬物业质量保修文件和物业使用说明文件⑭物业管理所必需的其他资料 物业的保修责任 ：《条例》第 31 条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。 物业的保修责任 是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。 物业服务企业资质管理的必要性 ：⑪针对当前我国物业管理的现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关⑫针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度⑬针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度 物业管理师应具备的执业能力 ：⑪掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识⑫具备一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识⑬能熟练运用物业 管理相关法律、法规和有关规定⑭具有丰富的物业管理实践经验 住宅共用部位、共用设施设备的定义及范围 ：共用部位，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备，是指根据法律法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。 一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施 和共用设施设备使用的房屋等。 住宅专项维修资金监管单位的义务 ：⑪管理单位的法律义务 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况①住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额②发生列支的项目、费用和分摊的情况③业主、公有住房售 12 房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额④其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况 业主、公有住房售房单 位对公布的情况有异议的，可以要求复核。 ⑫专户管理银行的法律义务 ①专户银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单②直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，专户管理银行应根据要求进行复核③专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询⑬审计、 财政部门的监督管理 ①住宅专项维修资金直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督②住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财务部有关规定。 财务部门负责对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督③住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。 1 挪用专项维修资金的法律责任 ：挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额 2 倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人的刑事责任。 ⑪物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按上述规定予以处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 ⑫直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处 分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 ⑬直辖市、市、县人民政府财政部门挪用专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 了解 工作内容：⑪确立首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容⑫参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）⑬确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数⑭确定业主委员会候选人产生办法和名单⑮做好召 开首次业主大会会议的其他准备工作。 工作要求：⑪业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物管区域公告⑫公告《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告⑬确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标 13 明的房屋所有权人为准⑭业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有的物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。 ： ⑪本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主⑫遵守国家有关法律法规⑬遵守业主 大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务⑭热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力⑮具有一定组织能力⑯具备必要的工作时间 ： ⑪招标人及招标项目简介⑫物业管理服务内容及要求⑬对投标人及投标书的要求⑭评标标准和评标方法⑮招标活动方案⑯物业服务合同的签订说明⑰其他事项的说明及法律法规规定的其他内容 ： 评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或说明。 投标人应当采用书面形式进行澄清或说明，其澄清或说明不得超出投标文件的 范围或改变投标文件的实质性内容。 在评标过程中，评标委员会可以要求投标人进行现场答辩，评标活动还应当在保密的情况下进行。 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标办法，推荐不超过 3 名有排序的合格的中标候选人。 ：物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。 ⑪建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接验收记录作为物业管理档案。 ⑫业主委员会选聘 物业服务企业的，应当在原物业服务企业合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由原物业服务企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业服务企业办理物业承接查验手续。 物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。 （物业现场验收包括物业共用部位、共用设施设备的验收以及物业管理区域环境验收） ： ⑪新设立物业服务企业的资质申请 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管 部门申请资质：①营业执照②企业章程③验资证明④企业法定代表人的身份证明⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。 ⑫物业服务企业资质等级的核定 申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交以下资料：①企业资质等级申报表②营业执照③企业资质证书正、副本④物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职 称证书和劳动合同；⑤物业服务合同复印件⑥物业管理业绩资料 资质审批部门应当自受理企业申请之日起 20 个工作日内，对符合相应 14 资质等级的企业核发资质证书。 ： ⑪守法经营⑫诚信经营⑬尽职尽责胜任本职工作⑭努力学习、掌握专业技能⑮团结互助、公平竞争 要点： 物业管理的基本制度： 业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度 具备业主身份的三种情况： ⑪房屋所有权证书持有人⑫ 房屋共有权证书持有人⑬待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人 业主大会的组成和性质： 业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。 成立业主大会的限制和选择： 一个物业管理区域只能成立一个业主大会，对于业主数量很少的物业管理区域可以不成立业主大会。 《条例》规定：同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主 管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，成立业主大会，并选举产生业主委员会。 但是只有一个业主的或业主人数较少的且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域全体业主决定。 业主大会筹备组的组成： 业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位） 召开业主大会临时会议的三种情况： ⑪ 20%以上业主提议召开业主大会临时会议的⑫发生重大事故或紧急事件需要及时处理的⑬业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况 业主大会 会议的召开形式（定期会。