【商业地产-doc】景德镇新天地商业项目商业定位报告-84doc-20xx年

【商业地产-doc】景德镇新天地商业项目商业定位报告-84doc-20xx年内容摘要：

低档服装、服饰、饰品为主， 98％商铺都是首层经营的商业格局，经营状况良好，人气较旺 莲社路与胜利路交交汇处分别向两条路 300米范围 1030 70％ 此区域集中如巴渝堂足浴、润目足浴楼、东山红、南昌莱馆、大世界沐足、康润堂、嘉年华、绿野仙踪音乐主题酒吧、阿铭休闲、大世界食府、百姓村等中小型休闲及餐饮场所，目前经营状况较差，部分 店铺处于歇业状态 新厂商业区 〔 区域商业中心 〕 200 左右 80％ 购物中心、大型超市、零售业等 深圳 富智商业顾问 景德镇市 新天地 项目商业定位报告 12 城西商业带 〔 区域老商业中心 〕 200 左右 70％ 建材、陶瓷专业市场 （ 表 17 ） 数据来源：深圳富智 以上区域商业 中除浙江路段 和广场南路段 在定位、地位位置与人流上与本项目 有 可比性 ，在未来有可能与本项目所处区域产生竞争， 从而 分流潜在消费群外 ，其余路段 或区域型商业 目前以及 在 未来一段时间内 因所处地段和受众消费群体不同而不会对本项目造成威胁。 单从目前景德镇市民消 费习惯和交通情况以及政府对传统商业中心的支持力度来看，浙江路商业在一段时期内还无法赶上本项目所处 市区龙头 商圈。 深圳 富智商业顾问 景德镇市 新天地 项目商业定位报告 13 第 二 部分 、 项目 市场分析与定位 一、景德镇经济概况 总体经济快速增长。 2020 年全市实现生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长 %，其中，第一产业实现增加值 亿元，增长6%，第二产业实现增加值 亿元，增长 %，第三产业实现增加值 亿元，增长 %；全市人均生产总值达 14582 元，比上年增长 %，以上年末汇率换算达 1869 美元。 经济运行 与社会发展中存在的主要问题和矛盾：一是经济总量仍然偏小，经济运行质量还不高，财政收支不平衡的矛盾仍较突出；二是产业层次总体偏低，资源能源集约利用有待提升。 三是农业基础设施仍然相对滞后；四是就业和社会保障压力较大。 五是投资拉动效应有所弱化。 消费市场持续活跃。 2020 年 ,全市实现社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %，增速位居全省第一。 分地区看，城市市场增长步伐快于农村市场，全年城市的零售额达 亿元，比上年增长 %；县及县以下零售额为 亿元，比上年增长 %。 分行业看， 饮食业增幅最 高，达 %，增幅比批发零售业高 个百分点。 消费拉动效应增强。 住房、汽车、旅游、消费类电子通讯产品、教育和文化体育休闲等成为消费热潮，进而转化为城市居民消费结构进一步升级的需求。 消费增长成为经济上升的重要力量。 在 2020年全市生产总值增长中 ,消费增长的贡献率达 62%,拉动 GDP 增长 ,成为 “ 三驾马车 ” 中的主导力量。 对外经济。 交通运输迅速发展。 2020 年，杭瑞高速景德镇段顺利通车，成为我市向东挺进的一条重要通道；济广高速景鹰段建设迅速，南环高速公路建设加快实施。 全市 客、货运输全面增长，全年各种运输 方式完成货运量 万吨，比上年增长 %。 全年完成客运量 万人次，比上年增长 %，其中铁路客运量 万人次，增长 %；公深圳 富智商业顾问 景德镇市 新天地 项目商业定位报告 14 路客运量 876万人次，增长 %；民航客运量 万人次，增长 22%。 旅游产业加速做大。 2020 年，全市接待国内游客 万人次，比上年增长 %，实现国内旅游收入 亿元，增长 %；接待入境游客 万人次，增长 ％，实现旅游外汇收入 1903 万美元，增长 %。 旅游 总收入达到 亿元。 全市旅游业带动直接就业人数 7000余人，间接就业人数。 景区景点建设进一步加快，深度挖掘陶瓷文化博览区等陶瓷文化旅游产品，加强了洪岩仙境创建国家 AAAA 级景区、佳洋陶瓷股份公司和新都民营陶瓷艺术公司创建国家工业旅游示范点的申报工作，完善了瑶里、月亮湖等旅游景区景点的配套设施，整理打造金竹山寨景区。 我市被评为 “ 中国最值得外国人去的 50 个地方之一 ”。 旅游质量不断提升，全省星级饭店服务技能大赛再获团体总分第一名和 3个单项第一，新增具有国家导游员资格人员 47 人，累计达到 374 人。 根 据测算， 2020 年旅游收入占GDP 的比重为 ％，比上年提高 个百分点 ,旅游业日益成为我市重要的支柱产业。 金融存贷良性扩张。 2020 年底，全市金融机构各项存款余额达 亿元，比上年增长 %,居民储蓄存款达 亿元 ,增长 12%。 各项贷款余额达 亿元，增长 %。 全年金融机构现金收入 亿元，增长21%,金融机构经营效益稳步提高。 体育事业成绩喜人。 2020 年，群众性体育活动丰富多彩，举办各项体育运动达 20 次，参加人员超过 1 万人次；体育竞技水平有新的提高，体育 健儿在省级以上体育竞赛中获得较好成绩。 据统计，在全省各类体育比赛中共获金牌 242枚，银牌 147枚，铜牌 81枚。 人口增长继续得到有效控制。 据人口变动情况抽样调查推算， 2020年末全市总人口为 万人，比上年末增加 万人，全市人口出生率为 ‟ ，死亡率为 ‟ ，自然增长率为‟。 城乡居民生活水平稳步提高。 2020年，全市城乡居民人均收入均呈两位数增长，其中城镇居民人均可支配收入 9962元，比上年增长 %；农民人均纯收入 3954 元，比上年增长 %。 城乡居民收入增加 的同时，生活消费深圳 富智商业顾问 景德镇市 新天地 项目商业定位报告 15 支出也稳步增长。 城市居民人均消费支出为 元，比上年增长 %，其中食品消费支出增长 %。 农民人均生活消费支出 元，比上年增长 %，其中食品支出增长 %。 城乡居民居住条件继续改善。 据抽样调查， 2020 年末城市居民人均房屋使用面积 平方米，比上年增长%；农民人均住房面积 平方米，比上年增长 %。 城市建设水平提升。 重点工程建设加快，景东大道跨皖赣铁路立交桥贯通，白鹭大桥建设进展顺利，中华北路延伸开发建设项目路南拆 迁补偿完成51471 平方米，北路拆迁完成 23400 平方米，人民公园改造项目共引进资金480 万美元，工作进入实质性阶段。 旧城改造成效显著，斗富弄、戴家弄街区改造项目进展加快，对珠山东路、广场北路等 30 条主次干道进行了沥青路面和下水道维修，对小花蔑弄、太平巷等 37 条里弄进行了改造，基本实现市区旱厕到水冲式公厕改造，在城区主次干道设置了 300多只分类果壳箱。 增加了昌江之水、春苗、高岭石、马踏飞燕等一批城市雕塑景观。 城市环境更适人居，我市建成区绿化覆盖率达 %、绿地率 %、人均公共绿地面积 平方 米，中心城区人均公共绿地面积 平方米，生产绿地占建成区面积 %，市区生活垃圾无害化处理率达 %，实现创建 “ 国家园林城市 ” 目标。 二 、 项目概况 区位介绍 传统商业核心区域，是景德镇当之无愧的钻石地段。 项目坐落在景德镇市最繁华商业中心的核心地带，总占地面积 5462m178。 总 建筑面积约 23286m178。 ，其中商业面积近 2 m178。 万 地下停车场车位约 30 个。 项目位于景德镇市核心商业街珠山中路的东端，新村东路和新村西路、珠山东路的交汇处，西临华达百货、珠山中路步行街，南接金利昌瓷贸大厦、国贸广场 是景德镇 目前人流量最多的购物场所，也是景德镇最繁华的商业核心区，区位显赫。 项目门前的休闲广场也是景德镇市唯一一个大型休闲 娱乐广场。 深圳 富智商业顾问 景德镇市 新天地 项目商业定位报告 16 景德镇传统商业中心大致集中在以休闲广场为起点，以珠山中路为轴线，环绕所围成范围内，在这个范围内，具备了中心商业区发展的基本功能和物业平台 金融服务机构（ 公里内集中了交通银行、城市信用社、中国工商银行、中国邮政等）、商场百货（ 500 米内集中华达百货、金利昌陶瓷大世界、友谊商场、景德镇商城、群英街等）。 物业概况 项目商场共五层，呈不规则的四边形；一层层高约 5 米，二层 四层每层高 约 米。 项目还拥有地下一层楼面，其中建筑面积为 4612 m178。 和下沉式广场面积为 341 m178。 交通环境 项目地处景德镇商业核心区域，紧邻商业最为繁华的珠山中路、珠山东路、莲社北路， K3 1 10 1 10 1 5 支线等公交汽车经停，几乎成为市内所有公交车的必经之路；交通环境无比优越、交通条件无可替代。 图 5：商场二 ~六层平面图 深圳 富智商业顾问 景德镇市 新天地 项目商业定位报告 17 珠山中路商圈主要商业 分布图 （图） 华南路 珠 山 中 路 华达百货 广场南路 中国工商银行 兽王男装 第七小学 KAPPA 劲霸男装 莱克斯顿 城市信用社 花苑宾馆 博士眼镜 康奈皮鞋 群英街 神功剪发 金伯利钻石 老烟斗 金冠眼镜 女人秀 澳伦皮鞋 良友宾馆 中国电信 通信电子市场 内衣连锁 以纯 七牌男装 海润之家 七匹狼 李宁 友谊商场 玉器坊 药店 金利来 金盛宾馆 鸿星尔 特步 景客隆超市 星期六 乔丹专卖 达芙妮 之都 劲霸男装 卓尔珠宝 周六福 景德镇商城 中国邮政 农村信用社 斯尔丽 中国联通 佳佳基 交通银行 黎人坊 金昌利陶瓷大 广场北路 莲社南路 休闲广场 本 案 图书馆 万客隆超市 永和大王 肯德基 锦宫大厦 宏越时尚休闲馆 达菱妮 蜘蛛王 傲宝贝 莲社北路 马鞍山路 佳佳基 时光随道休闲酒吧 深圳 富智商业顾问 景德镇市 新天地 项目商业定位报告 18 珠山 中 路 商圈主 要 以 人民 广场为原点，向珠山路约 公里， 延莲社路广场路、马鞍山路、新村路、珠山东路等各 方向 路 段约 公里 左右， 是景德 镇 市主要 购 物 、休闲 场 所，其商圈 辐 射到周 边 浮梁、婺源、 乐 平等地。 经营 主要以沿街店 铺为 主，整 个 商 业区 域 统计 商家在 500 多 个 ， 随着 市民 生活水平 的 不断提高和 城市商 业 升级换代的 需求 ， 百 货 、超市、商 业步 行街等孕育而生， 为 景德 镇购 物 档 次 和购 物 环 境 带来 很大改 观。 珠山中路 商 业经营 范围 主要 以服装 、鞋帽、 服装饰 品、眼 镜 店、 通讯专卖 店 为 主，各品 类 80％的经营 都集中在 这一区 域，反映本路段日常消 费 品商 业中 心的地位 ， 目前为止，仅有两家餐饮和四家休闲场所，分布零散。 莲社南路主要以经营本地特产 —— 陶瓷为主，但目前无 论从路面环境和铺面装修程度来与珠山中路还有很 大差距。 广场南路图书馆集中了少儿辅导、教育培训、电脑维修 、美容美发 等几家 中小型 服务机构。 广场北路由万客隆超市、 康 电器 等中大型商业以及 邮政、 银行、 医院等 金融和医疗 服务 机构 ， 马鞍山路自发形成的业态也较混乱，而且 整体 环境较差。 新村西路靠近广场路段也集中了一些中小精品品牌店，但由于整体环境较差，所以显得档次较低。 项目 商圈内人流与车流调查与分析 人流量调查表 调查路段： 广场南路与马鞍山路交汇处 人流特征 调查时间段 青年男性〔人 /小时〕 青年女性 〔人 /小时〕 中年男性〔人 /小时〕 中年女性〔人 /小时〕 儿童 〔人 /小时〕 合计 〔人 /小时〕 普通日 时段 185 258 206 216 165 1030 节假日 时段 209 298 238 256 199 1200 平均值 197 278 222 236 182 1115 所占比例 17% 24% 19% 21% 16% （ 表 21 ） 数据来源：深圳富智 分析： 以上对广场南路与马鞍山路的人流调查中可以看出：此区域路段各特征人流都有一定比例 ，其中。