把握机遇迎接挑战谱写物业管理行业科学发展新篇章谢家谨工作报告全文

把握机遇迎接挑战谱写物业管理行业科学发展新篇章谢家谨工作报告全文内容摘要：

家 3A 级行业协会，成为住房和城乡建设 部首批获得民政部资质认证的四家协会之一。 协会秘书处工作人员初步形成学习和研究的良好风气，注重业务素质的提高和在职学习，积 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 15 页，共 36 页 中国物业服务教育网 极参与课题研究和协会分支机构的管理工作，服务会员单位的意识进一步增强。 协会还受主管部门委托认真组织完成了国家物业示范项目考评验收和一级物业服务企业信用档案等工作。 上述工作成绩的取得和工作目标的实现，是住房和城乡建设部的正确领导，是全体会员单位共同努力的结果。 请允许我借此机会向到会的部领导和协会全体会员表示衷心的感谢和崇高的敬意。 二、努力实现新时期物业管理科学发展的宏伟目标 （一）行业的 发展 1．政策法规日臻完备 近年来，与物业管理相关的政策法规大量出台并付诸实施，物业管理法治化进程逐步加快。 法律层面上，有全国人民代表大会颁发的《物权法》和《劳动合同法》；行政法规层面上，有“国务院关于修改《物业管理条例》的决定”（国务院令第 504 号）；行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》、建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》以及建设部修改发布的《物业服务企业资质管理办法》和《业主大会和业主委员会指导规则》。 还有最高人民法院公布的《关于审理物业服务纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。 同时，北京、天津、重庆、广东、山东、陕西、深圳、成都等地制发和修订了物业管理的地方性法规，制定了大量物业管理的规范性文件。 以上立法工作的开展，不仅提升了物 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 16 页，共 36 页 中国物业服务教育网 业管理相关法律法规的可操作性，而且大大加快了物业管理法制化进程。 近些年来，伴随着物业管理的快速发展，成就了一批在各自经营领域中拥有丰富经验和品牌特色的优秀物业服务企业，涌现出一批有理想、有追求、有思想、重诚信的优秀物业管理经理人，成为行业 发展的中坚力量。 他们所具有的勤于思考，善于学习，敢于创新的职业特质，已经成为推动物业管理行业持续发展的重要力量。 全国首批 1119 名物业管理师的产生，为行业职业经理人队伍建设和物业管理师制度的实施奠定了基础。 目前，物业管理已经覆盖到不动产管理的所有领域。 包括从商品房到保障性住房；从住宅物业到办公物业；从工业物业到商业物业；从文化休闲物业到公共交通物业；从医疗机构到教育院校；从古建寺庙到城市街道；从奥运场馆到世博展馆；从小型配套到大型公建；从单门独院到大型社区；从单一类型物业到综合性建筑 等多种多样的物业类型。 近两年，物业管理还呈现由城市向村镇延伸，物业管理在城市化过程中展现出强大的渗透力，发挥着积极作用。 2020 年以来，在中物协的号召下， 各地物业管理协会和物业服务企业 将扩展物业管理覆盖面、提升物业服务质量、打造和谐物业管理作为行业的社会责任。 通过《物业服务规范化标准》 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 17 页，共 36 页 中国物业服务教育网 的制定，“物业服务规范化”活动的发起，“物业服务优质示范窗口”的评选等提升业主满意度工作的全方位展开，物业服务企业愈加重视企业自身的制度建设和规范服务，更加注重客户关系的维护和稳定。 纷纷根据外部环境和内 部经营要素确定企业战略目标，通过精细管理，实现标准化和个性化服务结合，预防性和应急性服务并重，既推动了物业管理质量的全面提升，又促进了和谐物业管理局面的有序形成， 同时也在很大程度上提升了物业管理的社会认知度和业主满意度。 近年来，随着日益激烈的市场竞争和劳动力等成本的上涨，物业服务企业的生存压力不断加大。 面对新的市场环境，部分企业顺应形势的变化，更新经营理念，依托庞大的客户资源，在做好物业管理基础服务的基础上，通过开展多元化经营，积极开拓新的服务领域。 针对业主的不同需求提供诸如特约服务 、代办服务、房屋租售代理，针对开发商的需求提供项目前期顾问与营销策划等多样化服务，不仅大大丰富了物业服务的内容，受到各方欢迎，而且提升了企业的创富能力，为物业管理行业的产业升级进行了初步探索。 《物权法》等一系列与物业管理相关的政策法规出台，进一步厘清了物业管理各方的权利和义务。 随着物业管理行业社会认同度的提升，物业服务企业和业主之间的争议在物业管理矛盾纠纷中的比重有所降低。 随着消费观念的日渐成熟，一些业主对质 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 18 页，共 36 页 中国物业服务教育网 价相符的关心从抽象上升到具体。 业主行使权力的方式也逐渐趋于理性，除了通过向政 府投诉、向法院起诉等方式维权以外，部分业主开始尝试从制度层面探索解决物业管理的现实问题。 （二）行业的贡献 2020 年第二次全国经济普查数据公报（以下简称公报）显示，全国物业服务企业主营业务收入达到 2076 亿元，比 2020 年末增加 亿元，增幅为 %。 上海市物业管理行业经营总收入由 2020 年的 亿元，提高到 2020 年 亿元，占全市 GDP 的 %；北京为 亿元，占全市 GDP 的 %；成都市为 亿元，占全市 GDP 的 %；深圳 169 亿元，占全市 GDP 的 %。 这还仅是对主营业务的统计，如果算上目前很多物业服务企业为满足业主不断增长的服务需求，向业主提供的房屋租售代理、室内清洁、票务代理、代办保险、家电维修等多项特约服务的收入，这个数字还要大一些。 这些延伸业务的开展，既方便了居民，又挖掘和带动出与物业管理关联的各类消费支出，发挥了物业管理对扩大居民消费的巨大潜力，对国家当前确定的扩大消费性内需政策的落实和目标的实现作出了积极贡献。 、安置剩余劳动力的的贡献 公报显示， 2020 年末我国物业服务企业 58406 个， 比 2020年末增加 26724 个，增长 84%，物业服务企业从业人员 万人，比 2020 年末增加 万人次，增长 74%。 根据近几年 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 19 页，共 36 页 中国物业服务教育网 行业呈现的将单项业务专业化分包趋势，如果加上专业分包出去的清洁、绿化、秩序维护等一并计算，从业人员应该在 500— 600万，其中秩序维护员、清洁工等一线操作工人占 80%以上。 吸收了大量机关企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、农村进城务工人员和残疾人、下岗待业人员。 以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖广。 今后相当长一个时期，随着住 宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理覆盖面的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将进一步持续发挥积极作用。 ，促进社会资产保值增值的贡献 公报数据显示， 2020 年底物业服务企业在管面积达 亿平方米，较 2020 年增长了 335%。 北京近些年完工投入使用的大型公共建筑，如水立方、鸟巢、首都机场第三航站楼，上海世博会场馆均选聘物业服务企业负责管理并提供服务。 此外，杭州、武汉等城市通过政府补贴、企业运作基本实现了老旧住宅小区物业管理和准物业管理的全覆盖；广 东于 2020 年率先在东莞的村镇实施物业管理，近几年深圳市政府在全市推进“村改居”小区的物业管理，成都市政府在农民集中居住区全面引入物业管理新体制，还有一些城市正在试行将整个街道的市容、秩序、环卫、绿化、清洁等承包给物业服务企业通过市场化运作实施管理。 物业管理的全面推进，不仅改善了人居和工作环境，促进了城市管理水平的提高，对我国城镇化发展作出了积极贡献，而且通过对 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 36 页 中国物业服务教育网 房屋及其设施设备的专业化管理，使得既有物业处于良好的使用和运行状态，带来了房屋的保值和增值，在为业主创造资产价值的同时，也为整个社会创造了财富。 、维护社会稳定的贡献 目前，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。 通过物业管理与社区建设的协调发展，初步形成了具有中国特色的推进社区建设的整体合力。 物业管理对公共秩序的维护及协助政府开展安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。 2020 年对全国 4600 家物业管理企业的调查显示，共协助公安部门处理治安案件 53920 起，协助有关方面处理突发事件 30207 件，参加抢险救灾 68905 人次。 在 2020 年春节前的冰雪灾害和汶川大地震降临之际 ，物业服务企业及时组织人员疏散和秩序维护，公共设施和设备的抢修，保障了业主正常生活；北京奥运会期间，物业服务企业承担大量保稳定、促和谐的工作，为奥运会各项活动的顺利开展作出了贡献；在去年新疆“ 暴力事件”中，身处事发中心的各物业服务企业挺身而出，以秩序维护员为主组建起小区防暴队，站在抗暴第一线，为维护业主正常生活、新疆的稳定和社会安宁做出了贡献。 在正在举办的世博会上，上海的物业服务企业承担了大部分场馆和出入通道的管理和接待工作，为保障世博会的顺利运行奉献了行业力量。 （三）行业存在的主要问题 境尚待改善 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 36 页 中国物业服务教育网 与法律法规相配套的政策制定以及部分省、市物业管理政策法规的立、改、废工作仍显滞后，影响到物业承接验收等有关制度的贯彻和落实，由此引发的矛盾和纠纷不能得到及时处理。 此外，对物业管理适用 5%的营业税税率，相对交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业 3%的税率明显偏高，税基不合理的问题虽然得到了有关方面的重视和认可，但尚未得到解决。 征信体系的缺失和执法意识的淡薄，使得部分业主拒交物业服务费用的情况尚未根本扭转，仍然是困扰着一些企业的难题。 目前行业仍过分依赖于行政监管，行业自律的社会化和专业化程度依然较低，这也是导致行业内存在无序竞争的重要原因之一。 随着近些年东部地区经济的率先发展，其物业管理的发展也远远领先于其他地区，占据了全国 %的企业数量， 61%的从业人员和 72%的主营业务收入，无论从收费标准、收费率、平均盈利额还是职工收入都远远高于西部地区，行业发展的地域差异十分明显。 由于物价指数上涨，劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，物业管理质价相符的收费机制没有得到落实。 加之《物权法》实施后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得 弥补管理费不足的收入明显减少，使得近年来行业平均利润率出现下降趋势，行业整体经营效益不容乐观。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 36 页 中国物业服务教育网 有的物业服务企业服务思想不够端正，不尊重业主的权利，而是把自己的意愿强加给业主；有的不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题不同程度地存在，引发业主的不满；少数企业擅自改变共用部位、共用设施设备的用途或利用其经。