农村土地开发整理权属管理操作手册试行本

农村土地开发整理权属管理操作手册试行本内容摘要：

020]29 号）。 权属调整的类型及方式 权属调整的类型 土地开发整理权属调整包括土地所有权调整、土地使用权调整及在其上设定的他项权利调整。 （ 1）土地所有权调整，包括国有土地与集体土地之间的所有权调整、集体土地与集体土地之间所有权调整。 ①国有土地与集体土地之间的所有权调整类型： A、在田块合并、农田水利、道路等建设过程中，为使田块连片规则，有利于机械化操作，国有土地（国有农场）与农村集体土地之间边界不规则处，可能进行所有权调整。 B、在 国有宜农荒滩地开发，因工矿建设、地质灾害、洪涝灾害造成的废弃国有土地复垦过程中，为使田块连片规则，并进行农田水利、道路建设，可能与周边集体土地进行交换。 ②集体土地与集体土地之间所有权调整类型： A、在成片土地开发整理过程中，为使整理后的田块规则，道路、渠系布局合理，可能打破乡、村、组界，进行集体之间的土地所有权调整。 B、土地开发整理项目区内的插花地和飞地，原则上也要进行土地所有权的调整。 （ 2）土地使用权调整，主要是指开发整理复垦后新增耕地使用权的调整。 ①土地开发整理新增耕地需要确定土地使用权。 ②开 发未确定使用权的国有未利用土地必须确定土地使用权。 ③开发已确定使用权的国有未利用土地需要重新调整土地使用权。 ④复垦废弃地需要重新调整土地使用权。 （ 3）农民承包经营权调整，主要指开发整理前后农民承包经营土地地块位置的调换。 应按照承包经营权法的规定，在相关部门的指导下，主要由农村集体经济组织完成。 （ 4）土地他项权利调整。 在土地开发整理过程中，对有些已设定土地他项权利的建筑物和构筑物进行拆迁，则随着建筑物和构筑物所有权的变更或消失，土地他项权利应进行相应调整。 权属调整的方式 （ 1）国有土地 与集体土地之间土地所有权调整方式 ①在原国有土地与集体所有土地之间边界不规则处， 需要调整土地所有权界线的， 按土地数量和质量相当，并使调整范围尽可能小的原则， 测算分摊占地面积，经所有权各方签订协议，采取差额面积就近调换的方法调整。 ②国有土地开发整理项目区附近道路或其他建设用地，需要占用项目区外农村集体的土地，可在项目区内将数量和质量相当的国有土地调整为集体土地。 ③ 农村集体土地开发整理项目区附近道路或其他建设用地，需要占用项目区外国有土地的，可在项目区内将数量和质量相当的集体所有的土地调整为国有土地。 （ 2）集体土地与集体土地之间土地所有权调整方式 ①村界两侧，可按土地数量和质量相当原则进行调整，若土地质量相同，也可按等数量原则调整村与村之间的土地所有权。 ②相邻村间的插花地调整可按土地数量和质量相当原则， 由所有权双方协商，签订换地 5 协议，开发整理后以协议确认土地所有权。 ③ 飞地 调整按土地数量和质量相当原则， 可以通过协调和置换，将原飞地重新确权给飞地所在地集体经济组织。 再由飞地所在地集体经济组织在双方认为合适的地段，划补数量和质量相当的土地给原飞地集体经济组织。 （ 3）土地整理中使用权（ 包括承包经营权）的调整方式。 农村集体土地承包经营权的调整，依照《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，由项目区内集体经济组织在自愿、公平和协商的基础上自行进行。 ① 按土地数量质量相当的模式调整土地使用权 在土地流转集中很难实现的地区，土地整理只能在稳定土地使用权的基础上，按整理前后土地数量质量相当的模式将整理后的土地重新分配、认定，并签署土地权属界线认可书。 由于整理后地块面积变大，块数变小，可能出现同一地块几家共同利用的状况，可采取在地块中做一些象征性的区分标志来加以解决。 ② 按股份制模式调整土地使用权 在农民已部分转入二、三产业，并有相对稳定的收入，土地整理后可按土地整理前土地质量评估结果折股，自愿组建股份制土地经营组织利用土地，持股人按股份获取收益。 ③ 按租赁模式调整土地使用权 在大部分农业劳动力已稳定地转入二、三产业，并获得可靠的经济收入的地区，可按农民自愿的原则，由农村集体经济组织将土地整理后的土地通过协议或招标的方式租赁给种田大户或公司经营，签订租赁合同，土地租赁费用于养老保险或分配给农地使用权的出租者。 ④ 按综合模式调整土地使用权 根据项目区农民意愿，按前述三种模式的不同组合方式调整土地使用权。 （ 4）土地整理后新增耕地使用权调整方式 土地整理后，新增耕地由土地整理工程投资者使用；国家投资项目取得的新增耕地使用权归当地村集体，由村集体统一使用，或由村集体租给种田大户，租金归集体所有，或按平均方式分配给农户。 （ 5）土地开发复垦中土地使用权调整方式 ①开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩、废弃地，以从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或个人长期使用。 ②开发已确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩等，以从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，其土地使用权由土 地使用权拥有者与土地开发单位协商决定。 ③复垦废弃土地，其土地使用权由土地使用权拥有者与土地复垦单位协商决定。 （ 6）土地他项权利调整方式 根据土地所有权、使用权的调整予以相应的调整。 2 权属管理的程序和要点 权属管理的程序 土地开发整理管理的基本程序如图 所示： 6 现状土地质量评价 土地权属和项目现状图编制、报告编制 土地所有权现状踏勘 土地所有权界线与主体认定 项目选址阶段 确定无所有权纠纷 项目可研立项阶段 土地所有权权属调整方案编制 无意见 有意见 调整方案意见征询 农户对权属调整的意愿调查 调查结果与变更限制公告 土地利用现状调查 土地权属现状调查 地籍测量 土地权属和土地现状调查报告编制 7 图 土地开发整理权属管理程序框图 项目验收阶段 项目规划设计阶段 项目实施阶段 资料整理归档 土地权属调整方案编制 土地权属调整方案公告 签订调整协议 因设计变更引起的权属方案微调 整理后土地质量评价 整理后权属方案微调 无意见 有意见 异议处理 报县（市）人民政府批准 土地分配 土地 权属方案确认 土地变更登记 土地权属管理报告编写 8 权属管理的要点 项目选址阶段管理要点 项目选址阶段主要是确定拟开发整理项目区土地所有权权属界线和权属主体。 这一阶段的权属管理工作包括以下几个方面：在依据土地登记、土地利用现状调查及土地变更调查、耕地后备资源专项调查等资料、确定土地开发整理区边界的基础上，明确开发整理区内土地所有权类型、主体、数量，土地确权发证情况。 凡地籍资料无法满足工作要求，应及时进行补充调查和登记。 凡存在土地利用现状与登记台帐不相符的，应在项 目申报前进行变更登记，防止项目虚报及重复申报。 项目范围内的土地存在所有权争议的，应按照有关规定调处解决。 一时不能解决的，有所有权争议的土地不得列入开发整理范围。 项目可研和立项阶段管理要点 （ 1）编制土地所有权权属调整方案。 由项目所在地的县（市）级国土资源管理部门、乡（镇）和村委会组织所有权代表对项目区土地所有权权属调整进行协商，形成初步调整方案。 （ 2）意见征询。 土地所有权权属调整方案应征得 2/3 以上土地所有权人的同意。 （ 3） 农户对承包经营土地调整的意愿调查。 可研和立项阶段，应对项目 区内农户承包经营的土地开展权属调整意愿调查。 可以采用村民代表会议等现场调查的方式，也可以采取问卷调查的方式。 若调查结果显示，土地开发整理区内 2/3 以上，且其土地面积超过开发整理区总面积的 2/3 的土地权利人表示愿意开展土地开发整理权属调整的，说明项目区内大部分农户有开展土地开发整理权属调整的意愿，在其他条件许可的情况下，该项目是可行的。 否则，可认为该项目不能开展。 应重新选择土地开发整理项目，直到满足上述要求为止。 （ 4） 调查结果及土地利用现状和权属变更限制公告。 可研报告经具有审批权的机构审查同意立项后，应将 项目基本情况、土地所有权调整方案、农户对承包土地调整意愿调查结果、土地利用现状和权属变更限制等进行公告。 具体内容包括：  土地开发整理项目情况 项目名称 项目位置和规模 9 项目涉及的土地所有权主体 项目总投资 项目实施工期 项目实施效益 土地所有权权属调整方案  农户对权属调整意愿调查结果  冻结项目区内土地利用现状和权属现状 从可研立项到项目开发整理工作结束期间，县（市）国土资源管理部门应停止办理土地权利转移、抵押等登记手续，禁止变更土地利用现状的行为。 规划设计阶段管理要点 （ 1）土地利用现状调查。 土地利用现状调查的主要依据包括土地登记、土地详查以及土地变更调查、耕地后备资源专项调查等资料。 调查的主要内容包括项目区域内宗地的数量、类型、质量；项目区域内的土地权利人类型、数量；原有土地的确权登记发证情况。 （ 2）土地权属现状调查。 以农村土地登记发证和土地利用现状调查结果为基础，以宗地为单位调查核实项目范围内的土地权属、地类及相应面积，并形成土地权属报告。 调查核实内容包括： a. 项目的范围界线； b. 项目范围内的各级行政区域境界； c. 项目范围内的国有土地、集体经济组织之间的所有权权属界线； d. 项目范围内的土地使用权（包括承包经营权）权利人及土地权属界线； e. 调查核实结果落实到土地利用现状图图斑。 （ 3）地籍测量。 开展地籍测量工作，查明各宗地的权属主体、界线、位置、形状、数量等地籍要素。 （ 4） 土地权属和利用现状报告的撰写。 土地权属和利用现状报告应以宗地为单位，详细说明项目区涉及的每宗地的土地权属性质和来源情况、土地权利主体情况、土地权利客体情况以及与这三方面直接相关的其他内容，确保土地权属和利用现状报告全面、详细、准确。 （ 5） 土地权属和土地开发整理现状图编制。 经调查确定的项目区土 地权属现状应标绘到规定比例尺的土地开发整理现状图上。 现状 10 图应能准确反映项目区土地权属状况，包括项目区界线和项目区内每宗地的权属主体、地类、面积等。 （ 6） 现状土地质量评价。 在土地权属调查和利用现状调查的基础上，应组织有关技术人员进行整理前的土地质量评价。 以均质地域为评价单元，主要评价指标为土壤质地、耕层厚度、土壤养分含量、土体构型、土壤盐碱状况、土壤污染状况、地下水埋深、灌溉保证程度、排水条件、田间道路通达性、坡度、田块平整度、土壤障碍层„„ 如果土地开发整理区域内土地质量基本一致 且相关土地权利人之间无异 议的，则土地质量评价可以简化或不进行。 （ 7）编制权属调整方案。 县级国土资源管理部门应组织项目区所在地的乡 (镇 )、村委会及村民代表就开发整理权属调整进行协商，编制土地开发整理权属调整方案，其内容包括项目区土地权属调整类型、范围、位置、地类、数量等要素，并将诸要素标注于图上。 其中农民承包经营权调整方案由农村集体经济组织负责编制。 方案编制流程如下： ①按原土地权利人的土地面积和位置，结合规划设计方案，按照质量等级状况，确定每个权利人所得的土地数量、位置，形成权属调整预方案，编制权属调整草图。 ②权属调整预方 案的意见征询。 ③根据征询意见，修改权属调整预方案，形成权属调整方案。 权属调整方案应征得项目区内 2/3 以上土地权利人的同意，且其土地面积总和也要超过整理区总面积 2/3 以上。 （ 8） 权属调整方案公告。 公告内容如下： ①权属调整的原则 ②权属调整的依据 ③需要调整的土地面积、位置、编号、用途、质量等级、调整前后的权利主体 ④权属调整分布图 ⑤公告期限 ⑥异议处理的程序 ⑦解释机构 11 （ 9）异议处理。 对调整方案有异议的土地所有权人、土地使用权人，应于公告期（ 15 天）内书面提出，经协商不能解决的，争议由当地县级 人民政府调处。 集体经济组织内的农民对土地承包经营权调整有异议的，应在公告期内向村集体经济组织或乡（镇）人民政府提出，争议由村集体经济组织或乡（镇）人民政府调处。 （ 10）报批。 土地权属调整方案经公告并进行异议处理完成后，应报有批准权的人民政府批准。 （ 11）签订协议。 权属调整方案经有关人民政府批准后，涉及土地所有权调整的，应由相关权利人双方签订权属调整协议；涉及土地使用权或农民承包经营权调整的，由所有权主体与使用权主体或农户之间签订权属。 （ 12）结合权属调整方案进行规划设计。 规划设计中的道路、渠系、 林网等地物一般为土地权属的重要界线，田块的布局要结合农。