房地产销售案场执行管理手册

房地产销售案场执行管理手册内容摘要：

）节 点 流 程（ C） 操作人 流程图 相关文件或表单 客户 案场经理、销售人员、 客户 案场经理 案场经理、销售人员 销售人员 案场经理 销售人员 销售人员 案场主管 项目负责人、案场经理 《退定申请书》 了解退定的真实意图并告知可能产生的经济损失 《退定（更名、换房）申请表》 《退款流转单》 《退款通知单》 退款类：收回原《认购合同》加盖作废章，收回原《定金收据》 非退款类：留存 客户的《退定申请书》 注： 退定申请表上必须由购房者本人写明退定理由、愿意承担的定金损失，并签字确认； 原认购书上的所有客户均须本人到场，带好身份证，如只有一人到场的，其他购房共有人必须提供委托书； 作废《 认购 合同 》 及客户资料 必须交回公司，不得遗失 ， 由销售 人 员全程陪同 ； 销售人员在接待客户过程中，应了解客户退定的真实意图，在案场经理帮助下，尽力挽回； 退款款项根据发展商要求进行退款时间安排，并提前通知客户； 正式退定表单须有发展商确认人签字盖章确认并由项目经理、案场经理、客户签 字，非上述原因发生的退定（更名、换房）表单须有项目经理、案场经理签字确认。 更名 / 换房 客户提出退定 /更名 /换房书面申请 销售员和案场经理与客户进行洽谈 案场经理完成内网中退定（更名、换房）申请 客户书面申请报开发商同意 填写退款通知单（ B） 收回定金合同和定金收据 送客 网上房地产备案登记 否 等待交易中心撤消登记 是 销售平台房源打开 退定 大定流程 公司内网中按照实际 的退款金额做退款登记 第 18 页 共 53 页 签 约 节 点 流 程 图（ D） 操作人 流程图 相关文件或表单 客户 销售人员 销售人员 销售人员、开发商财务、客户、案场主管 案场主管 销售人员 案场经理、开发商指定确认人、客户 销售人员 客户、销售人员 销售人员 销售人员 销售人员、案场主管 《 认购 合同》、《定金收据》、签约人身份资料、签约人私章等 如需贷款则另提供贷款资料（资料 明细单由银行开具） 一式二联《付款通知单》 《预售合同》 《客户资料档案袋》 注： 客户前来签约 ,首先应要求客户出示《认购合同》，并检查是否携带所有文件及物件。 签约后应重点审核购房合同：盖骑缝章、公章、法人章等，审核客户签字及签字页的内容； 备案登记、贷款资料准备要求：购房合同、身份证复印件、户口簿、收入证明等贷款资料装入《客户资料档案袋》，并在档案袋的明细表上注明当日收交的资料内容，如有缺件应注明客户须提交的时间； 复印合同主要页 （合同代码、购房人姓名、购买楼室号、购买金额、付款方式、签字页）； 所有合同条款的修改必须经开发商同意，在合同的修改页须有发展商的合同公章加盖，视作其同意； 销售人员有义务和责任完成签约全过程并配合银行签定贷款合同，督促客户交齐所有贷款资料。 N Y 核对签约资料 签约信息登记 开具房款付款单 销售平台收款登记 备案登记材料是否齐全 移交准备 留存 送客 网上大定转签约 客户进门 翻外网 客户及开发商（公司 指定专人）网上合同确认 客户签署预售合同 复印客户资料及预售合同 网上预售合同打印 客户支付首付款 第 19 页 共 53 页 退 房 /换 房 节 点 流 程（ E） 操作人 流程图 相关文件或表单 客户 案场经理 、 销售人员 开发商确认人 案场经理 客户 、 销售人员 案场主管 案场主管 案场主管 销售人员 案场经理 《退房 /换房申请书》 了解客户真实的退房意图，告知可能产生的经济损失并尽力挽回 《退房 /换房申请表》 收回原《合同》加盖作废章，由发展商财务收回原《发票》并作废 《退款通知单》 注： 原《预、出售合同》上的所有客户均须本人到场，带好身份证原件； 作废《预 、出 售合同》必须交 给发展商 ，不得遗失 ，退房 全过程由销售 人 员陪同 ； 《预、出售合同》需到交易中心办理注销手续后，才能办理退款手续，请于事先告知退房客户； 退款款项根据发展商要求进行退款时间安排，并提前通知 客户； 正式退房 /换房表单须有发展商确认人签字盖章确认，并由项目经理、案场经理、客户签字，非上述 原因发生的退房 /换房表单须有项目经理、案场经理签字确认。 客户提出退房 /换房书面申请 销售人员 /案场经理洽谈 案场经理完成内网提交退房 /换房操作 开发商对客户申请书面确认 陪同客户办理交易中心撤消房屋登记手续 填写退款通知单 收回交易文本（预售合同、房款发票） 送客 销售系统打开房源进行销售 内网中做退款登记 第 20 页 共 53 页 办 按揭 节 点 流 程（ F） 操作人 流程图 相关文件或表单要求 客户、销售人员 银行人员、销售人员 银行人员 发展商 案场主管 案场主管 案场主管、银行人员、开发商 案场主管 银行人员 案场主管 销售人员 ： 预售合 同、身份证及首付发票复印件、登记申请书及委托书原件及复印件。 ： 预售合同、身份证及首付发票复印件、贷款申请书、婚姻状况证明、收入证明、提供公积金帐号、贷款合同及办理贷款所需的其它资料。 ： 除第二条中所规定的材料外，客户本人及共有人需全部到场，并带好保险费。 ： 预售合同、贷款合同、抵押登记申请书及委托书、客户身份证复印件。 ： 预售合同、贷款合同及开发商所需的其它资料。 ： 预售合同、贷款合同、预告登记证 明、还款信用卡及其它相关资料。 注： 案场每日需做合同留存表、补件移交清单，要日日平帐，清楚每套合同的状态，销售人员进行动态跟踪； 销售人员 需仔细办理每一位客户的贷款手续，了解每一笔业务的办证情况进度，并及时督促客户补齐资料和领取还款资料； 销售人员与开发商进行合同交接，需由开发商签字确认。 贷款发放后，客户领取预售合同及还款资料需客户签收； 销售人员需妥善协调银行与交易中心的合作关系，处理好与发展商之间的协作。 签定贷款合同、收取贷款资料 银行见证，付保险费 办理贷款抵押登记 凭放款凭证，银行放款至发展商 移交合同，开发商存档 客户带齐登记、贷款资料交给销售员 获取到帐信息通知客户领取预售合同及贷款合同等 一本预售合同交银行，银行交一套贷款合同给发展商 开发商盖担保章 交易中心预告登记、 收件收据、取证 内网中做办证登记 第 21 页 共 53 页 特殊事务审批流程 要求： 1］ 如在销售过程中出现特殊事务，须提前报备案场经理； 2］经最终负责人同意后，让客户以书面形式提交申请及相关证明资料，等待审批； 3］审批通过后，由案场经理通知当事置业顾问，由当事置业顾问通知客户办理相关签约手续； 4］所有特殊事务表单由案场经理指定的案场助理进行归档。 四、各销售环节注意事项 开具《认购合同》环节注意事项 1］ 一式三联《认购合同》请客户一一签字； 2］ 陪同客户及时付款，并留存所需文件（客户签字的《认购合同》之开发商联； 3］ 发生“作废”定单，需请案场经理签字，由案场经理指定 的案场主管进行存档。 “退定”（“更名” /“换房）环节注意事项 置业顾问上报 案场经理 项目部销售经理 开发商确认 案场经理 /置业顾问办理 案场主管归档 第 22 页 共 53 页 1］ 客户提出退定意向，置业顾问首先与客户作第一轮洽谈，若客户意向坚定，及时与 场经理汇报，由案场经理进行第二轮接待洽谈。 经案场经理同意，置业顾问将退定信息输入电脑后打印退定申请书，由客户本人填写退定申请，再由置业顾问、案场经理、开发商签字确认，置业顾问收回作废《认购合同》、收据的原件，案场经理完成销售系统退定； 2］ 在大定后、签约前发生客户更名（重复第 1款内容），须经开发商签字确认后方可办理更名手续，并在销售系统里进行更名操作； 3］ 在大定后、签约前发 生客户换房（ 重复第 1款内容），再在销售系统里直接进行换房操作；若开发商事先要求需经贵方同意后方可换房的前提下，必须经开发商签字确认后方可办理； 4］ 原凭证由置业顾问收回后交至案场主管存档。 “签约”、“办按揭”环节注意事项 1］ 置业顾问签约前先审核客户应签约日。 若超时，报送案场经理； 2］ 客户签约时，必须携带客户联的《认购合同》原件，同时在签约时将《认购合同》收回； 3］ 所有的合同及各种材料的移交行为必须进行书面移交签字确认； 4］ 所有的合同及 各种材料必须在下班前锁入专用文件柜中，以免丢失。 “按揭办证”收件环节注意事 项 1］ 开盘前将办理按揭贷款需要客户提供的详细资料清单加入销售培训讲解中； 2］ 《签约须知》详细列出办理按揭时需要客户提供的详细材料清单； 3］ 签约日前，再次与客户联系确认需携带的资料、费用和需到场的共有人。 “交房”环节注意事项 1］ 寄发《入住通知书》时附《交房须知》，明确告知客户须携带的材料； 2］ 协助开发商与客户办理交房手续，现场验证客户交房条件； 3］ 微笑耐心服务，仔细倾听客户意见，认真做好记录并即时将意见反馈至开发商； 第 23 页 共 53 页 4］ 留存客户房屋交接书之复印件，结案后提交公司留档。 备注 大定、换房、更名、退房、签约的流程中， 因开发商自身的销售系统和要求，需要改变博达远观公司的各项销售流程，项目经理须事先拟情况说明报送总经理室审批，按总经理批署意见办理，并送行政备案一份。 否则按博达远观销售平台流程办理。 对于今后各项目在销售过程中，因开发商等要求内容与博达远观的案场管理手册的内容发生冲突时，必须在开展工作前 15 个工作日提出申请报送总经理室审批，按审批签署的内容办理，同时报送公司备案一份。 五、销售执行中相关规定 严禁炒买认购权规定 客户接待规则 关于销售系统数据统计说明 销售执行中的禁止事项 销售表单（另附 ） 第 24 页 共 53 页 严禁炒买认购权规定 为净化房地产交易环境，切实保障客户权益，江西易居房屋销售有限公司郑重通告公司各案场销售人员及公司其他员工，严禁炒买物业认购权，具体规定如下： 公司鼓励员工购买公司代理的物业，公司将视该物业代理方式制定 内部用于自用认购，价格及数量、范围由项目部销售经理报总经理确认后于正式开盘前告知公司全体员工。 公司严禁员工炒买认购权或协助炒买公司销售各案场工作人员及公司其他员工与其亲友所认购的由本公司代理销售的物业，不得在该认购物业过户登记手续完成前办理转让，否则视为炒买物业认购权，扰乱市场秩 序，将由公司做出违纪处罚，包括记大过，处以转让差价 10 倍的罚款，同时公司保留开除其职务的权力。 公司员工如有上述协助其他客户炒买物业认购权并接受好处费的亦将作违纪处罚，除没收不当收入外，并将处以相当于不当收入 10倍的罚款，同时公司保留开除其职务的权力。 对于举报上述情况的有功人员，在事件查实办理后，可获得公司收取罚金的 50%作为奖励。 望全体员工严格遵照执行。 客户接待规则 正常工作日接待 1］ 客户当日当场下定，成交佣金和业绩归当事置业顾问。 2］ 老客户当日当场下定，不论其原接待置业顾问是谁，成交佣金和业绩归 当事置业顾问。 休息。