都市桃源项目建议书

都市桃源项目建议书内容摘要：

设成为以山、水、洲、城为依托，以娱乐休闲为特色，以楚汉文化和湖湘文化为内涵的世界级旅游目的地和复合型国际化旅游城市。 二是经济指标。 到 2020 年，长沙市年接待旅游者突破 5700 万人次，全市旅游总收入达 1519 亿元，相当于全市 GDP 总量的 %，使旅游业成为长沙市国民经济的重要战略性支柱产业。 三是旅游区目标。 到 2020 年，长沙市 5A 级旅游区达到 3 个（岳麓山风景名胜区、刘少奇纪念馆、马王堆汉文化旅游区）； 4A 级旅游区达到 12 个（铜官窑文化 园、湖南第一师范、石燕湖生态旅游区、沩山宗教文化旅游区、灰汤温泉度假旅游区、洗心禅佛教文化旅游区、黑麋峰生态旅游区、黄兴镇乡村旅都市桃源项 目建议书 16 游区、杨开慧故里红色文化旅游区、善化历史文化旅游区、湖湘文化园、千龙湖生态旅游区）。 四是社会目标。 通过规划的实施，提供 80 万个就业岗位，为本地人民的致富奔小康铺平道路；大力提高农村的精神面貌；为弘扬湖湘文化，提升市民素质，建设文明城市做出更大的贡献，更为促进和谐社会的形成提供积极影响。 五是城市目标。 创建“中国最佳娱乐旅游城市”，建设成泛珠“ 9＋ 2”区域的重要旅游城市、中国中西部地区 的中心旅游城市，建设成最适宜人居的综合性城市。 六是环境目标。 景区环境质量 100%达标；生态环境和文物古迹得到保护，生态人居环境得到改善，实现生态环境和旅游业的和谐发展。 （ 2）长沙市旅游业未来发展战略。 规划期内，长沙市将大力实施“六大战略” :一是项目建设战略。 实现以重点旅游项目建设带动区域旅游业发展。 二是增长极战略。 通过资金、物资、能量、信息、人才的聚集形成增长极 ，以增长辐射带动周边旅游业发展。 三是大旅游战略。 结合旅游统计、产业构成、市场促销等，建设大旅游区、构建大交通、宣传大文化、组织大旅游统计指标 体系，形成以城市为核心的大旅游吸引物。 四是旅游品牌战略。 打好汉文化、红色文化、湖湘文化、现代农耕文化品牌，打造文化之都，其次是作好影视、歌厅、酒吧、卡通、餐饮、休闲等文化品牌，将长沙市建设成为中国的“娱乐之都”。 五是区域合作战略。 在加强与周边旅游区合作的同时，进一步加强和中部六省区以及泛珠“ 9+2”区域旅游区的合作，实现旅游业发展的双赢。 六是城市旅游战略。 积极开发城市的旅游功能，进一步增加城市的影响力和辐射力，健全城市旅游体系，推动长沙城市旅游的发展。 （ 3）未来长沙市旅游空间总体布局。 通过对长沙市旅游资源 空间都市桃源项 目建议书 17 聚集度和长沙市旅游发展现状和旅游趋势分析，确定了长沙市旅游空间布局 “一心，三带，四组团”格局，并明确了各区域的发展思路和发展重点。 一心：长沙市都市区范围，总面积 1450 平方公里； 三带：浏阳河旅游带，湘江旅游带，沩水风光带； 四组团：文家市红色观光旅游组团、花明楼 灰汤红色观光度假旅游组团、黑麋峰生态旅游组团、开慧 社港历史文化观光度假旅游组团。 （ 4）规划期内长沙市旅游产品开发战略。 结合长沙市的主要旅游产品结构及发展现状，提出了未来长沙市旅游产品结构调整的方向和内容、旅游产品开发的重点和专项产品 、旅游精品线路的规划设计等。 确定了在巩固和提升观光游、度假游、乡村游、会展与商务游等传统的旅游产品前提下，大力推进生态游、自驾车游、体育游、休学游等高端特色旅游产品的发展方向；规划设计了“ 1159旅游精品发展战略”，即“一条黄金旅游带”、“一个精品旅游目的地”、“五条特色精品旅游线”、“九条区内精品旅游线”。 （ 5）长沙旅游形象及营销策略。 结合长沙市的历史人文环境及旅游资源特色，确立了长沙市旅游形象：极具人文底蕴的历史文化名城，最具休闲特色的现代娱乐之都。 进一步提出了“快乐之都，多情长沙”等系列形象鲜明的长 沙市旅游宣传口号，确立了以旅游媒介地、客源地、目的地为主要营销目的地的“三地营销”战略，提出了“二次”营销的理念和实施办法，总体定位于跳出传统旅游目的地营销的概念，着力于城市营销，向国内外展示长沙的风采和魅力，形成长沙旅游的优质品牌。 都市桃源项 目建议书 18 （三）旅游 房 地产市场分析 旅游房地产总体概况 随着我国经济的快速发展和人们生活水平的逐渐提高，旅游和 房产两大 “ 高温产业 ” 催生的 “ 度假 房产 ” 逐渐浮出水面。 依托着强劲增长的房产经济，度假投资型房产正展示着休闲度假房产行业的魅力。 全国各地 度假投资型房产掀起了一轮新的房产热潮。 据了解， 深圳的“ 万科棠樾境界行馆 ”于 2020 年 12 月 5 日开盘，推出 96 套高层单位，户型 90130 平米，开盘即售罄，第二天临时加推36 套也全部售完，现在又推出第二批仅剩的稀缺单位。 从棠樾境界行馆的火热，足以看出高端度假投资型房产的市场潜力。 热销的背后表现得是资源、原生态环境、配套和品质优势于一体的高端产品， 这样的产品也决定了它在市场中的保值抗跌性。 无论是投资者、开发者还是居住者，衡量休闲度假地产的价值，一定是从生态环境、资源优势、人文氛围、产品品质、区域配套、物业服务等几个大方面综合而言。 随着候鸟式休闲方式的兴起，深圳的休闲度假地产也逐步发展。 尤其在深圳，很大一部分富人早已不拘泥于满足 “ 城市之家 ” 和郊区装修奢华的别墅，在社会压力和工作压力日益繁重的今天，他们更重视能让身心真正得到放松的 “ 度假之居 ”。 度假之余还可以投资更是甚好。 2020 年末，海南被批准为“国际旅游岛”以来， 海南省委省政府基于独特的区位、资源 、环境优势，借鉴国际旅游业发达地区的成功经验，不失时机地提出把房地产业与旅游业紧密结合 —— 发展旅游房地产，海南的旅游房地产从此步入持续快速健康的发展轨道，成为旅游业发展的重要支柱 ，并 不断推动海南旅游业转型升级。 目前海南全省已建成旅游都市桃源项 目建议书 19 饭店４００多家，其中五星级及按五星级标准建设的饭店有４０多家，正在建设的五星级饭店２０家。 希尔顿、喜来登、万豪等１０多家国外顶级管理公司已进入海南，全省四、五星级饭店外籍管理人员占到２５％以上。 博鳌、神州半岛、石梅湾、清水湾、海棠湾 „„ 七八个高水准的旅游地产项目在海南东海岸靓丽呈现。 此外，大量休闲度假村、高尔夫球场、旅游景区主题休闲公园等休闲度假类房地产的建成，吸引了大量的旅游度假人群进入，推动海南旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高 档消费市场转移。 据不完全统计，仅以产权酒店模式出现的旅游房产项目，已在几年内由几家发展至 600 多家，并遍布全国主要商务城市，如上海、北京、杭州、天津等地出现的以投资理财为主的商业经营型产权酒店，即各类产权式旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等；以及在海南三亚、浙江千岛湖、安徽黄山、北戴河等著名旅游风景区出现的以异地房产投资为主的投资消费类休闲度假第二住所，如度假公寓、别墅等。 旅游房地产概念红火，正值青春期 旅游业与房地产行业相比， 投资低回报稳定， 风险较 小。 地 产业是高风险行业，受金融业及土地政策的影响较大；而旅游业特别是生态旅游行业，前期投资完成后，在保护好生态环境的前提下，后期投入很少，并且可获得较长时期的投资回报。 特别是在经过最初几年后，后期的增长可望几何性的爆发。 都市桃源项 目建议书 20 有地产分析人士认为，与旅游项目的长线投资开发不同，房地产项目一般是 3 至 5 年为一个周期，投入巨额资金之后要求运转快，马上就得见效益，因而难度也越来越大。 随着国家政策对房地产的打压， 竞争激烈， 许多 地产商纷纷试水旅游业。 目前， 涉足旅游房地产的公司超过百家， 其中 既包括首创、海航、中信、中旅等大型 企业，也包括合生地产、天鸿集团、万科集团、万达集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业。 旅游地产的经营模式已被各大郊区大盘灵活应用。 这种所谓 “ 泛地产时代的经营模式 ” ，把旅游作为房地产开发的垫脚石，通过旅游项目把生地做成熟地乃至旺地，以此带旺房地产的生意。 旅游开发如今已是房地产商手中的一张 王 牌，通过营造一种休闲度假的气氛来提升楼盘的品位、概念。 例如， 作为广州后花园的清远，一股蓬勃兴起的生态旅游热催旺了当地产权式酒店。 清远的广州后花园酒店是 2020 年率先在珠三角推出的产权式酒店，位于清远北部石角镇 一片青山绿水间，距离广州仅几十公里。 最近，清远又推出 5 幢造型别致的产权式酒店，全部按照国际生态度假模式建设，据悉，其拥有的 300 多套房间业已被认购一空。 值得一提的是，携手国际酒店管理公司投资 度假休闲 商务酒店，已在地产界日渐升温。 据称，这一模式是香港大地产商们惯用的，包括香港新世界地产和新鸿基地产在内，酒店都是其重要的一块业务，地产商这几年也开始投入商务酒店的开发。 旅游地产被看好，更主要的原因在于国内旅游房地产市场已经日渐成熟以及交通的改善。 飞机班车化、城际高速列车公交化，交通便捷，都市桃源项 目建议书 21 城际距离正变短或消 失，是旅游地产兴起的客观外部条件。 去年，曾在海南遭遇败绩的旅游地产品种 “产权式酒店 ”在全国各大城市悄然兴起。 专家分析指出，随着国内经济增长，一方面造就了具有消费能力的族群，另一方面培育了这批人的超前消费观念，发展旅游地产已经拥有了扎实的市场基础。 业内资深人士表示，目前开发商对旅游房地产的认识范畴已经超越了过去的传统认识。 有开发商认为，第二居所、异地购房同样也属于旅游地产的范畴，因为现在普通住宅也可以用来度假，度假的地产也可以变成当地一些豪华住宅。 据有关住宅市场的调查统计， 大都市 郊区高档住宅的购买者多是出于 “ 休闲加投资 ” 的目的而解囊的。 旅游房产分类： 商业经营型旅游房产：分布在主要商务和旅游城市的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等。 休闲度假消费类旅游房产：分布在著名旅游风景区、旅游度假区以及海滨城市等地区，如各类度假公寓、别墅等。 旅游房地产开发、投资价值比较 旅游房产分类 产品细分 使用价值 开发价值（开发商） 投资价值（投资机构或个人） 消费类旅游房产 各类分时度假酒店物业 休闲度假消费 保留物业产权，通过销售使用权获 得经营回报和物业增值 不具备投资价值 投资＋消费类旅游房产 度假公寓、度假别墅、养老公寓等 度假居住 销售物业产权获取房地产开发利润 房产增值＋休闲度假 投资类旅游房产 旅游星级酒店、服务式公寓、经济型酒商业经营 整体转让获取开发利润、持有一定时期获取经营利润和物经营收益＋物业增值 都市桃源项 目建议书 22 长沙房地产市场概况 2020 年，受全球性金融风暴影响，长沙房地产市场步入调整。 市委、市政府果断出台了一系列稳定市场的产业扶持措施，将住房保障与扩 大需求并举，通过强化政府对市场的引导与监管，我市房地产市场在年末开始出现回暖迹象。 预计全年全市（含郊县）完成房地产开发投资约 478亿元，与去年同期相比增长约 14%，占全市固定资产投资比例约 25%；全年商品房施工面积约 4447 万㎡，其中新开工面积约 1631 万㎡，竣工面积约 687 万㎡，与去年同期比分别增长约 34%、 48%、 30%。 全年全市（含郊县）累计批准预售 182。