凤凰国际可行性分析（DOC 39页）

凤凰国际可行性分析（DOC 39页）内容摘要：

凤凰国际可行性分析（DOC 39页） 凤凰国际可行性分析一、项目概况凤凰国际位 于 大 同 市 中 心 区 城 区 西 侧 的 振 华 街 ， 北 至 大同 市 教 育 学 院 ， 南 至 新 开 西 二 路 ， 东 至 育 才 南 街 ， 与 新 世 纪 小 区隔 街 相 望。 南 北 长 226 米 ， 东 西 宽 度 126 米 ， 共 占 地 26101 平方 米 （ 不 包 括 尚 未 取 得 的 土 地 ） ， 整 个 项 目 地 块 基 本 呈 一 长 方 形 ，布 局 规 整。 规划指标占地面积 26101 平方米总建筑面积 142000 平方米住宅面积 110000 平方米商业面积 7000 平方米会所面积 3000 平方米可销售面积 117000 平方米配套公建含地下部分及地下车库 22000 平方米容积率 0000 平方米绿化率 38%总户数 550居住人口 2200户均面积 190 平方米人均居住面积 50 平方米主力面积 200 平方米主力户型 三室两厅二、投资分析概述1、投资分析的目的本案投资分析的目的是在对大同住宅市场和本案所在区域市场详细调查研究的基础上，结合本案的初步规划方案及产品定位，对项目的社会、经济效益进行评估，判断项目经济上的可行性，以合理有效地利用资金，取得较高的经济和社会效益。 2、投资分析的依据 市场调研及定位部分确定的相关指标，如项目产品定位、价格、销售计划等； 本项目的规划设计方案及相关经济技术指标； 项目开发建设方案（项目开发周期，资金投入情况） ； 行业一般获利能力； 国家及大同有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标 等资料； 大同土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。 3、投资分析的条件和范围条件：本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算，不考虑自有资金的机会成本。 范围：本报告研究的范围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效益指标等内容。 三、建设方案1、方案设想 总体设想本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况，汲取其他项目的成功经验，以较高的性能价格比吸引客户，树立物业的品牌形象。 建设经营期本项目开发建设经营期为 3 年，即。 开发方案本项目以滚动开发方式，建设工期为 24 个月； 销售进度方案于开工 6 个月后（2004 年 8 月）开始正式销售，销售周期为20月，住宅结构封顶前，完成销售总住宅面积的 35%（约38500 平方米） ，住宅交付使用时，完成销售总住宅面积的 40约 44000方米）。 四、投资估算1、土地成本A、拆迁成本序号 项目 面积及造价1 教委回迁住户面积 8750 平方米2 教委其余住宅面积 6250 平方米3 教委办公楼面积 1000 平方米4 教委商业面积 5000 平方米5 可销售价格 23125000 元6 住宅 15000价 13500000 元7 办公楼 1000价 1000000 元8 商业 5000价 6000000 元9 总经济造价 2625000 元B、土地成本分析以地上建筑面积约 120600 平方米计算（其中住宅面积约 110000平方米，会所面积约 3000 平方米，商业面积约 7000 平方米，非配套公建 600 平方米） ，可销售面积为 117000 平方米，土地成本 55000000元，平均每平方米分摊地价 470 元。 2、住宅建安成本（参考北京方南家园建安成本）方南家园工程概况： 该工程为方南家园为两栋塔式住宅楼，位于北京市丰台区东铁匠营横七条 44 号； 该项目平均售价 6000 元/ 平方米； 工程总建筑面积 结构形式为现浇剪力墙结构 其中一栋住宅楼为地下二层，地上 23 层，我们就以方南家园这栋楼为例，其建安成本分析如下：方南家园 5#楼建安成本估算序号 项目名称 单方造价（元）1 土建工程 饰工程 气工程 道工程 风工程 计 建安成本费用中不包括电梯及安装费。 工程三材汇总表序号 工程名称钢材（t）其中：钢筋木材（ 泥（ t）1 土建工程 饰工程 气工程 道工程 风空调 计 土建工程土建工程内容：序 号12345阳 台 及 凸 窗 内 栏 杆阳 台 晾 衣 架78地 下 室 基 础 防 水厨 房 地 面 防 水卫 生 间 地 面 防 水屋 面 防 水模 板 工 程脚 手 架 工 程大 型 垂 直 机 械 使 用 费钢 筋 工 程构 建 工 程构 建 制 作 安 装 工 程屋 面 工 程子 目 名 称土 石 方 工 程现 场 搅 拌 混 凝 土 工 程砌 筑 工 程6910其 他 工 程防 水 工 程非 实 体 消 耗 量土建工程造价：序号 子目名称人工费（元）材料费（元）合计1 土石方工程 71457 43632 436322 砌筑工程 12540 44621 582023现场搅拌混凝土工程379587 2742663 34048634 钢筋工程 321044 4845002 51743795 构建工程 276 88 37446 其他工程 605730 6057307 构建制作安装 4023 66219 71495工程8 屋面工程 11222 74374 882539 防水工程 51266 441687 50068710 非实体消耗量 1453018 1849521 4236638合计 2304434 10713609 14766589综合上述工程内容后单方造价为。 装饰工程部分：装饰工程内容：序号 子目名称1 楼地面2 天棚外墙装修底层为花岗岩，中部以上使用涂料3 墙面内墙装修 涂料4 隔墙、隔断和保温板式隔墙隔断 墙体保温 保温墙面 外轻内保温墙面5 门窗：塑钢及铝合金门窗，单层及双层玻璃。 6 栏杆、栏板、扶手7 装饰线条 欧式装饰线 外挂檐口板8 建筑配件厕所隔墙钢板网通风道箅子屋面出气孔9 油漆排水沟、水泥面10 非实体消耗量装饰工程造价：序号子目名称人工费（元）材料费（元）合计1 楼地面 228462 503386 7757482 天棚 213256 177660 4058283 墙面 689214 1383051 21629934 隔墙、隔断和保温 151117 1211341 14041335 门窗 179892 3160304 34664886 栏杆、栏板、扶手 15219 91526 1109447 装饰线条 7842 169747 1852828 建筑配件 3762 4294 82999 油漆 416 505 94810 非实体消耗量 442990合计 1641021 6768833 9030671综合上述装饰工程内容后单方造价为。 电气工程、管道工程、通风工程部分：电气工程、管道工程、通风工程内容：子目名称电气部分电气工程其他部分雨水排水管道工程（给排水、采暖）给水消防采暖刷漆、保温薄钢板通风管道及附件调节阀风口消声装置设备及支架地下人防通风通风工程刷漆、保温电气工程、管道工程、通风工程造价：序号 子目名称人工费（元）材料费（元） 合计1 电气工程 546140 2264958 2877344综合上述电气工程内容后单方造价为。 2 管道工程 468456 1974133 2524437综合上述管道工程内容后单方造价为。 3 通风工程 23347 137325 170493综合上述通风工程内容后单方造价为。 凤凰国际总建安成本估算项目 面积 单方造价 总造价住宅 110000 1215 133650000商业 1 3000 900 2700000商业 2 4000 1200 4800000会所 3000 2500 7500000车库 20000 1100 22000000合计 170650000说明： 由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区 10因此，按照大同本地市场情况，以方南家园的建安标准，凤凰国际的建安单方造价约为 1091； 每栋楼配备两部电梯，共 12 部电梯，以每部 50 万计，共需6000000 元，折合每平方米住宅建安成本增加 55 元； 我们取住宅单方造价较高值 1160+55 元/平方米，以住宅总面积110000 平方米计算，则住宅建安总造价为 元； 其他项目建安成本仍按原来的计算方式，元。 3、其他费用序号 项目 费用（元）1 人防设备 30000002 配套 203000003 费率 100000003 外网 55000004 不可预见费 20000005 绿化费 25000006 管理费用 30000007 教育投资 40000008 银行利息 150000009 广告 500000010 策划 64000011 水增容+液化气 140000012 房管局登记费 20000013 合计 725400004、总成本造价项目 费用土地成本 55000000建安成本 170650000其他 72540000合计 2981900005、可销售面积（住宅及商业）建筑平米造价凤凰国际建筑平米造价为：五、高档住宅价格分析1、大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以 15%速度增长，而且需求旺盛；2、预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度的提升；3、以目前市区内多层宅价格最高价 2100 元计算，预计未来两年价格可达到 2500；可销售面积总投资额= 建筑平米造价117000298190000= 宅产品附加值与普通住宅不可同日而语，产品品质与物业形象极其高档，因此，以每平方米高出普通多层住宅 800的价格销售豪宅项目，市场前景比较乐观。 5、凤凰国际为大同市第一个超高层豪宅项目，其规模与档次均高于现有其他住宅项目，以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场发展来看，我们认为本项目平均售价 3000方米最为合理。 六、利润分析1、利润分析说明 本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查，并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部门的收费标准价格水平的基础上做出的。 本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式，其投资回报分析按照开发项目全部出售做出。 2、利润统计表总投资额 298190000 元总销售额 389310000 元营业税（） 21801360 元销售佣金(3%) 11679300 元毛收入 57639340 元所得税(33%) 19020982 元纯收入 38618358 元投资回报 明： 在土地成本、各项税费固定的情况下，我们只能通过节约建安费用降低成本，以获取更多的利润； 本项目总投资额为 元，销售率达到 100%，元，以开发周期 3 年计算，项目毛利润为 元； 扣除 33%的所得税，净利润可达到 元，七、项目分析1、产品定位A、产品定位、设计、概念空间大。 产品定位：高层、。