绿地商务大厦物业管理投标书

绿地商务大厦物业管理投标书内容摘要：

洁整齐 √ √ √ 安装与连接 牢固可靠 √ √ 性能 灵敏正确性 √ √ 背景音响和消防紧急广播系统 音 响 系统 外观 清洁、摆放整齐 √ √ √ 性能 符合要求 √ √ √ √ √ 控制状态 灵敏、正确 √ √ √ √ √ 紧 急 切换器 外观 清洁、无损坏 √ √ √ 切换功能 顺利无断点 √ √ 音箱 外观 清洁、无破损 √ √ √ 性能 符合标准 √ √ √ 接插件及线路 牢固、无接触不良 √ √ √ 备注：消防自动控制系统维护根据国家消防部门规定的日常维护要操作。 设施、设备的维护保养程序、故障处理程序、误报处理程序 设施、设备的维护保养程序 维护计划 报主任批准 与住户预约 通知监控中心 故障处理程序如图所示： 误报处理程序如图所示： 住户误操作 系统故障 检测 与监控中心联系 故障确认 上门检测 故障确认 修维 住户及使用签字 理进电脑存档 故障确认 故障现象记录 故障分析 与管理中心通讯 检测 更换零部件 故障排除 记录 住户及使用人签字 工作汇报 误报确认 原因分析 对住户进行示范、教育、培训 转入故障处理程序 3. 绿地商务大厦管理处拟采取的工作方式  本公司 将根据《市物业管理条例》和与绿地商务大厦业委会签定的《绿地商务大厦物业管理委托合同》，成立绿地商务大厦物业管理处。  绿地商务大厦管理处将采用公司总经理领导下的管理处主任负责制。 管理处人员配备精干高效、一专多能，部门设置简捷、职责明确。  绿地商务大厦管理处在共享公司资源的基础上，实行自主经营、单独核算、自负盈亏，将有限的利润更多的反馈给业主。  绿地商务大厦管理处在内部管理中，按照 ISO9001质量管理体系标准，制定各项管理制度，运用现代管理科学和先进技术，对绿地商务大厦实行专业化、规范化管理和综合服务。  绿地商务大厦管理处在人力资源的管理上，坚持“以人为本”的管理方式，多元化的激励机制和“人情化”的管理方法相结合，调动员工积极性、团结性，不断提升管理服务质量。 记录、统计、总结、汇报  绿地商务大厦管理处将运用 CI 系统设计，对公寓进行整体形象包装，形成独特、鲜明的形象系统，提升物业的整体品位。 4. 绿地商务大厦管理处工作计划 一、按程序做好交接工作 A、 业主资料移交 B、 各类图纸资料的移交 C、 设施、设备的移交 D、 财务清算与移交 二、制定工作标准和规范 员工岗位职责 工作流程与操作规范 管理期处工作计划 管理期 主要规划项 目 备注 接管阶段 A、业主详细资料移交 B、各类图纸资料的移交 C、设施、设备的移交 D、财务清算与移交 第一年 A、 全面导入 ISO9000 质量保证体系，修订和完善符合绿地商务大厦特点的各项管理规章制度及操作规范。 B、 开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规。 C、 全面导入 CI 识别系统。 A、 建立电脑网络系统，实现办公自动化。 B、 员工系统培训开展。 C、 开展多种经营业务，有偿、无偿服务。 D、 按照年度社区活动计划，开展适合绿地商务大厦特点的业主活动。 E、 管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，申报 “市物业管理优秀小区”。 F、 开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足业主需求。 第二年 A、 根据前年开支预算，合理调整财政收支，开展各项增收节支工作。 B、 开展各项便民服务活动。 C、 争创“市物业管理优秀小区”，并获得称号。 D、 管理水平达到“全国城市物业管理优秀示范居住区”的标准，并在达到评比资格的前提下，申报。 E、 中修计划制定。 F、 个性化服务的提供和推广。 5. 绿地商务大厦物资装备 物业管理办公、商业用房配置 绿地商务大厦总建筑面积 万平方米计，因为是商住楼， 除了应配置办公用房和经营用房外，为了给业主提供更优质的服务，因在大堂设立商务中心，提供打字、复印、传真，邮件快递、票务代理、代订酒店，代订鲜花、代办各类保险等。 行政办公用品 序号 项目 数量 1 电脑 2 2 打印机 1 3 空调 2 4 复印机 1 5 电话 2 门 6 办公桌椅 12 业主接待桌椅 1 套 7 文件柜 5 8 饮水机 2 9 计算器 3 10 验钞机 1 11 保险箱 1 12 电风扇 2 保安设备 序号 名 称 数 量 1 对讲机及电池块 6 2 消防斧手专用把手 2 3 雨具 3 套 4 手电筒 2 5 警示牌 1 批 6 警棍 2 7 录像带 100 环保用品 序号 名 称 数 量 1 铁铲 2 2 垃圾车 2 3 雨具（清洁工用） 3 套 工程维修设备工具 序号 名 称 数 量 1 万用电表 1 2 便携式工具包 1 3 电工工具 1 4 管工工具 1 5 各类扳手 1 6 各类钳子 1 7 铝合金 5 步梯 1 6． 绿地商务大厦管理机构、管理人员配备、培训、管理。 绿地商务大厦管理处机构图 绿 地 商 务 大 厦 业 主 委 员 会 或业主委 员会 物 业 管 理 有限责任公司 绿地商务大厦管理处 工 程 部 综 合 部 环 保 部 设 备 维 修 养 护 清 洁、绿 化 接待、投诉、采 购 档 案 、 商 务、 内 务 收 银 、 社 区 文 化 保安部 业 主 报修、仓 储 治安、消防 装修管理、经营 车辆管理 3. 绿地商务大厦管理处运行机制 指令 指挥机构 (主任 ) 执行机构 (各主管、专业人员 ) 监督机构 (主 任 和 公 司 质量管理部 ) 反馈渠道 6． 3 绿地 商务大厦管理处工作流程 规章制度的建立 岗位培训 日常管理与维修养护 工 程 部 保 安 部 环 保 部 综 合 部 完善配套及各部关系的协调 7． 绿地商务大厦人员配备 所有管理人员及技术专业人员由本物业公司统一调配使用，以满足不同情况下的各种要求，人员配置一专多能、兼职管理，组建一支专业、精干、高效、团结、有序的队伍。 8． 绿地商务大厦管理处拟采用的培训方式 8． 1 培训的意义 对员工进行不同阶段的培训，是圆满完成委托管理目标的保证。 8． 2 培训的目标 培训目的是在态度、知识、技能三方面加强和提高，改进员工的行为和表现，培养出高素质的物业从业 人员。 通过系统的培训，加强员工对管理服务的认识，改进工作态度，做到“服务第一，质量取胜”。 特别是针对涉外公寓，要求管理层员工能做到会说简单日常英语会话。 培训的方式 绿地商务大厦管理处员工培训分三步进行，管理处将根据不同时期，不同情况制定有针对性的培训计划。 岗前培训：上岗前安排训练课程，以便在最短时间内，熟悉物业 ,了解物业管理制度、进行职业道德和公司规章制度培训。 令员工能充分认识本身的工作职责及工作氛围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。 在职培训：完成上岗培训课程后，安排到各岗位，加强岗位 专业知识和技能的培训，令物业管理工作能够全面开展，为业主及时提供高水准的服务。 提高培训：进入公司工作满一定时期，安排更新培训，务使员工服务的素质，保持公司所要求的标准。 培训课程： 管理处专业培训：确保管理处正常及有效地运作。 （ 1）、基本物业管理概况 （ 2）、管理处的具体运作 客户服务培训：掌握与客户沟通的技巧、水平达至星级酒店服务的标准。 （ 1）、客户服务准则 （ 2）、电话用语、礼貌培训 （ 3）、客户接待礼仪 （ 4）、客户投诉 （ 5）、客户管理制度：包括邮件、宠物、保姆、酒店式公寓设施（ 晒衣架、防盗门）、停水、停电等。 工程培训：根据现场实际情况、安排具有针对性的培训 （ 1）、物业交接验收 （ 2）、二次装修程序控制 （ 3）、设备维修和保养 保安培训：加强物业保安服务意识 保安准则及工作纲要 仪表、行为及纪律 装备及使用 巡逻目的及注意事项 处理投诉及客户的礼貌和态度 交接班制度 处理紧急情况 火灾紧急处理办法 车辆出入控制 保安人员组织架构 事故记录 另：队列操练（每周两次，每次一小时） 清洁绿化培训：掌握清洁绿化标准和检查方法 清洁流程和标准 清洁器材和物料 检查标准 外包合同的管 理 绿色植物的管理 9． 绿地商务大厦管理处人员管理 9． 1 人员管理的原则 （ 1）、绿地商务大厦管理处以政府有关法律法规、公司的各项规章制度、 ISO9000 质量体系、企业 CI 手册作为员工行为规范和考核的标准。 （ 2）、全体员工均采用聘用合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。 9． 2 录用、培训和淘汰 （ 1）、按照公司规定的员工上岗条件和素质标准严把招聘关。 办公室和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。 做到人尽其才，物尽其用。 （ 2）、凡聘 用人员都要进行上岗培训，培训合格者留用，不合格者解聘。 留用者根据岗位的特点和要求实行 36 个月的试用，试用期满由办公室和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签定聘用合同。 （ 3）、公司根据培训计划，实施全员全阶段培训战略，不断学习新观念、新方法、新技术。 培训考核成绩优秀者，晋级升职。 （ 4）、 *人员的聘用要求、招聘程序（略） *职员调动、辞职和解聘（略） *培训程序 （ 5）、公司已制定了一系列量化管理和量化考核的制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。 考核方法 （ 1）、绿地商务大厦管理处实施负责人目标责任制，签定目标责任书，落实责任者的权限与职责。 责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人员的工资奖金的决定权和人员调整权。 责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。 上级责任者按 ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。 （ 2）、绿地商务大厦管理处实施全员量化考核制，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考评一次，以此决定下属员工的工资、奖金。 （ 3）、对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均。