经典doc-内蒙古包头市时代财富城商业项目定位报告115p

经典doc-内蒙古包头市时代财富城商业项目定位报告115p内容摘要：

包头时代财富城定位报告 第 20 页 共 126 页 东河区住宅项目价格对比表 050010001500202025003000理想嘉苑星月家园商住楼 豪德园住宅小区 宏源鑫都居住小区鼎太风华小区 豪德贸易广场宁鹿水岸一期工程锦绣花园三期商住楼时代天骄住宅小区一期富民家苑系列1 包头时代财富城定位报告 第 21 页 共 126 页 东河区非住宅价格对比表 小结： 早两年的东河改造，拉 动了东河地产市场的发展。 有不少开发商也非常看好东河区的发展潜质。 东河区在售项目共20 个，住宅均价为 1968 元，非住宅项目均价为 3577 元。 0500100015002020250030003500400045005000理想嘉苑 西河花苑宏源鑫都居住小区东河区康乐小区9号住宅楼美岸华庭小区1~12,14,16号商住楼贵发山庄二期工程 2227商住楼富民家苑东方新天地一期工程系列1 包头时代财富城定位报告 第 22 页 共 126 页 房地产市场总结 （ 1） 房价走势稳中有升 包头市的均价现已增长到 2390 元 /㎡， 同比 2020 年全市住宅均价 1647 元／㎡已增长了 45%， 导致房价上涨的根本原因是住房市场需求比较旺盛（其中外来需求占 20%左右），以及土地交易价格上涨、拆迁成本增加、住宅品质提升等。 包头 正 在 调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型商品住房和经济适用住房建设 ， 努力改善中低收入家庭住房条件，力争把 包头 市房价涨幅控制在合理的区间。 （ 2）空间分布均质化 东河北梁改造、青山青东路两侧改造、九原组团式开发、昆区明日星城二期建设等项目的实施，使得 2020 年包头市的房地产项目的空间布局更趋于均质化。 （ 3）高层、小高层住宅建设发展迅速 继神华公寓被市场认可后，房地产市场出现一批高层与小高层住宅，极大的丰富了包头市房地产市场产品，如青山区“都市阳光”“保利花园二期”、昆区“恒隆公馆”、“帝豪天下”、“万豪国际”等。 高层与小高层住宅是一种比较时尚的住宅类型，它宽阔的视野、较高的品质是普通多层住宅难以 比拟的，且高层 与小高层住宅提高了土地利用率，节约城市用地，是住宅建设发展的方向。 但其造价成本较高，短期内不可能被大多数中低收入家庭接受。 包头时代财富城定位报告 第 23 页 共 126 页 昆青两区地产项目分析 针对本项目的地块情况与定位方向，我们着重调研并分析了昆区与青山区这两个区域的住宅、公寓与写字楼项目。 昆都仑区 青山区 包头时代财富城定位报告 第 24 页 共 126 页 市场供应 项目名称 位置 开发规模总建面积 青山国际 文化路与赛音道交汇东南角 ㎡ 都市阳光 富强路 5号 ㎡ 小尾羊商务楼 文化与赛音道交汇东北角 未知 恒隆公馆 钢铁大街（包头宾馆对面） ㎡ 万豪国际 包头宾馆原西副楼 东方明珠广场 钢铁大街与林荫路交汇处 ㎡ 帝豪天下 钢铁大街（市政府斜对面） 未知 东源国际大厦 钢铁大街（市政府斜对面） 未知 新时代商务中心 包头市棉纺厂 未知 东海凯旋国际广场 包头市文化路 102号 ㎡ 健康新城 民主路 4号街 11万㎡ 欧鹿生活城 青山路与文化路交叉口 ㎡ 田成御林苑 包头市天成房地产开发有限公司 ㎡ 新星壹品 团结大街 129号 20万㎡ 恒隆都市豪庭 钢铁大街与白云路交汇处 ㎡ 金茂豪庭 友谊大街与市府东路交汇处 ㎡ 保利花园 青山区昌福村 100万㎡ 小结： 住宅项目基数庞大、持续增长，主要分布区域集中 包头时代财富城定位报告 第 25 页 共 126 页 昆青两区新近开盘的总建面积达到了 200 万多平方米。 楼盘主要在南北两个方向，南边主要在友谊大街以南稀土高新区，以松石雅居、现代城为代表。 北边主要在团结大街以北，以新星壹品为代表。 青山区新楼盘主要集中在自由路东侧、靠近新的青山区政府大楼，以保利项目为代表。 产品规划 项目名称 配套设施 物业形态 是否动静分区、洁污分离 是否明厨明卫 青山国际 商场、游泳馆、会 所等 高层 部分动静分离 部分明厨明卫 都市阳光 底商 高层 部分 部分明厨明卫 望隆公寓 底商 小高层 无 无 恒隆公馆 连锁酒店、会所 高层 是 是 万豪国际 酒店、会所、餐厅 高层 部分 东方明珠广场 商场 /商务 小高层 无 帝豪天下 写字楼、酒店、公寓、商场 高层 无资料 无资料 东海凯旋国际广场 商场 多层 健康新城 底商、超市 小高层 动静分区、洁污分离 欧鹿生活城 会所、商业中心 多层 动静分区 明厨 田成御林苑 住宅 新星壹品 商业 商住 恒隆都 市豪庭 商业、公寓 高层 动静分区，洁污分离 明厨明卫 金茂豪庭 会所、游泳馆 高层 部分动静分区 保利花园 会所 多层 动静分区 明厨 包头时代财富城定位报告 第 26 页 共 126 页 小结： 类型丰富、品质均好，从多层开始走向象征品质生活的小高层或高层 从 2020 年开始小高层渐渐增多，如景苑、健康新城等； 2020 年，规划的百米高层的大厦出现：如昆区的帝豪天下，27 层；青山区的青山国际 31 层高，恒隆国际城 24 层。 与多层住宅相比，高层、小高层住宅呈现出 “ 供应量小、竞争相对激烈、消化速度较慢 ” 的基本特征。 精品高层住宅项目相对较少，少于多层住宅项目， 这类项目一般在园林规划、立面设计及户型设置都展现出了相当的水平和品质感。 包头时代财富城定位报告 第 27 页 共 126 页 销售价格 项目名称 当前均价（元） 起步价（元） 最高价（元） 青山国际（商住） 预售 4000 3300 5600 都市阳光 3977 3323 4459 望隆公寓 3850 3250 4200 恒隆公馆 4350 3570 6611 万豪国际 5380 5300 7300 东方明珠广场 4300 3900 4700 东海凯旋国际广场 5000 5000 6700 健康新城 3000 1400 3400 欧鹿生活城 2800 2500 2990 田成御林苑 3400 2900 5000 新星壹品 3800 3300 5391 恒隆都市豪庭 4300 3200 7070 金茂豪庭 4200 3995 5640 保利花园一期 2900 2400 4000 保利花园二期 3600 2900 4030 包头时代财富城定位报告 第 28 页 共 126 页 小结： 昆青两区价格以 3300 元为主流，并有攀升的现象 由于包头市区房价上涨的根本原因是旺盛的需求，因此 2020 年乃至近几年内房价上涨成为必然。 一般高层住宅的价格约集中在 26003000 元 /㎡， 28003500 元 /㎡是高层住宅的价格瓶颈， 4000 元以上 /㎡是目前高层住宅的最高售价，如恒隆公馆、恒隆豪庭。 青山国际项目还未开盘，采用会员式内部认购的均价就达到了 4000 元 /㎡，而在保利花二期的均价也达到了 3600 元 /㎡。 目前，昆青两区新建项目的价格已达到了 3427 元 /㎡ ，已经超过主流购房群体的心理价位和经济承受价位。 另外， 2020 年总价 20 万元 100 平方米的住宅仍然被多数人接受。 但单价再涨太多，只能以减少单套面积压低总价，这已显示了消费者趋于理性和成熟。 包头时代财富城定位报告 第 29 页 共 126 页 面积规划 项目名称 一居 二居 三居 四居 青山国际（商住） 无 92 118120 210 都市阳光 无 192 望隆公寓 套房 无 无 无 恒隆公馆 45 135153 174194 万豪国际 套房 写字楼 112165 无 东方明珠广场 公寓 3578 写字楼 112165 无 无 健康新城 无 105 127145 无 欧鹿生活城 无 98 1351。