株洲富华商业广场项目全程策划系列市场调研报告

株洲富华商业广场项目全程策划系列市场调研报告内容摘要：

58万人，减少 万人；计划生育率达 %，人口出生率为 ‟，比上年上升 个千分点，人口自然增长率 ‟，比上年上升 个千分点。 （ 5）居民收入水平、消费结构和消费水平 城镇居民人均可支配收入首次突破万元，达到 10061 元，比上年净增 1275元，增长 %，扣除物价因素，实际增长 %。 其中劳动报酬收入、财产性收入、转移性收入分别增长 %、 %和 %。 ；城镇单位在岗职工人平工资达 14800 元，同比增长 11%。 城乡居民的恩格尔系数分别为 %和 %，分别比上年提高 个和 策划金地如虎添翼 【富华商业广场】项目全程策划系列（一） —— 市场调研报告 13 地 址：株洲市长江北路耀华大厦 B座 503室 电 话： 07338890670 8890671 Email : 个百分点。 城市居民生活消费性支出 7572 元，增长 12%。 在八大消费支出项目中，食品支出、医疗保健支出和居住支出大幅增长，分别为 2699 元、 602 元和 922 元，比上年分别增长 %、 %和 %；交通和通讯支出、娱乐及教育支出、杂项商品和服务支出呈微增长，分别支出 808 元、 1276 元和 233 元，增幅分别为%、 %和 %；而衣着支出和家庭设备用品及服务支出则有不同程度的下降，其中衣着支出 634 元，下降 %，设备用品及服务支出 399 元 ，下降 %； （ 6）就业状况 全市城镇新增就业人员 万人， 万下岗职工实现再就业，其中安置大龄就业人员 5493 人；农村劳动力转移就业 万人；城镇登记失业率为 %，比上年下降 1 个百分点。 年末全市从业人员达到 万人，三次产业从业人员比重为 43： ：。 （ 7）就学条件 教育事业不断发展，教学规模基本稳定。 全年各类学校招生人数 万人，比上年下降 %，在校学生 万人，下降 %，其中： 7 所普通高等学校年内招生 万人，在校学生 万人，增 长 %，培养研究生单位 3 个，招收新生 342 人，在学研究生 722 人。 成人高等学校 3 所，招收学生 9627 人，在校学生数 万人，比上年增长 %。 普通高中 50 所，招生 万人，在校学生 万人，增长 %。 178 所初中学校招收学生 万人，在校学生 万人。 873 所普通小学招生 万人，在校学生 万人。 幼儿园在园幼儿 万人，特殊教育招生 70 人，在校学生 689 人。 全市共有各类民办学校41 所，在校学生达到 万人。 （ 8）项目所在地区的对外开放程度和国际经济 合作的情况 外向型经济成效显著。 出口大幅增长，结构明显改善。 全市完成进出口总额59002 万美元，增长 %。 其中出口 48436 万美元，增长 %，进口 10566万美元，下降 %。 出口市场中，对日本、亚洲、加拿大增幅都在 35%以上，新开辟的乌斯别克斯坦和哈萨克斯坦市场出口均成倍增长。 新批外商投资企业53 家。 合同利用外资 20206 万美元，比上年增长 %。 实际到位外资 12781 万美元，增长 %。 策划金地如虎添翼 【富华商业广场】项目全程策划系列（一） —— 市场调研报告 14 地 址：株洲市长江北路耀华大厦 B座 503室 电 话： 07338890670 8890671 Email : 交通概况 （ 1）公路、铁路、水运交通状况 交通营运能力不断增强。 年末全市民用车辆拥 有量达到 万辆，比上年增加 万辆。 其中公路运输汽车 万辆，增加 万辆；全年公路货运周转量为 332578 万吨公里，增长 %。 水运货运周转量 18960 万吨公里，增长%；公路客运周转量 481319 万人公里，增长 %，水运客运周转量 1294万人公里，增长 %；公路、水运客货运换算周转量 400317 万吨公里，增长%。 （ 2）市内交通状况 新华西路、建设路的改造通车，城市快速环道、石峰大桥以及已经开工建设的芦淞大桥都市内的交通状况起到重要优化作用，市中心交 通压力将大大减小。 （ 3）私家车保有量及停车状况以及趋势判断 根据株洲市城 调队 2020 年 9 月的 一项调查表明， 全 市 %的城市居民家庭拥有私人汽车，这标志着城市居民家庭拥有的耐用消费品开始由 “ 发展型 ” 向“ 享受型 ” 迈进。 在被调查的 1145 户居民家庭中，有 27 个家庭拥有私人汽车28 辆，占调查户的 %。 其中用于经营的私家汽车 12 辆，占 %；而家用私家车有 16 辆，占 %，私车家用占主导地位。 这些购买私车的家庭大多收入较高。 据统计，这些家庭的户均收入为全部调查户户均收入的 2 倍。 高收入阶层必然选择高档 次、高配置的住宅，私家车一般停放于私家车库以及办公场地附近的大型停车场如酒店、写字楼等。 随着国内汽车市场价格的不断下调，汽车走近平常百姓人家在今后几年将成为一种必然的趋势。 由此对车库、车位的需求将更加突出。 株洲市经济发展趋势分析 （ 1）国民经济社会发展计划、发展规划和土地利用总体规划 《株洲市城市总体规划（ 20202020）》 于 2020 年 9 月 5 日通过湖南省级评审。 该规划将株洲市 城市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心、炎帝历史文化纪 念地。 在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调整、基础设施规划、环境保护及生态建设规划等 11 个方面做出详细规划。 到 2020 年，实现对现有城策划金地如虎添翼 【富华商业广场】项目全程策划系列（一） —— 市场调研报告 15 地 址：株洲市长江北路耀华大厦 B座 503室 电 话： 07338890670 8890671 Email : 镇体系格局的初步调整；到 2020 年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构，攸县撤县改市，成为市域次中心城市； 2020 年，形成完整的市域城镇体系。 2020年市域城市化水平达到 42%， 2020 年达到 50%， 2020 年达到 60%。 中心城区从城市建设用地、综合交通、绿地系统、排水工程、供电工程等多方面做出总体或专业规划。 此规划通过近期加强城市基础设施建设；新区建设重点 向河西发展，完善天台高科园建设，启动栗雨高科园开发及中心区公共设施项目建设；河东重点发展枫溪生态城、田心高科园等。 对芦淞市场群、南岳岭片区等旧城和社区实施整体渐进的更新，搬迁或改造污染严重及对城市安全构成威胁的工厂、仓库等设施；加快市区物流中心配套设施的建设等，逐步提高城市的综合服务功能，为株洲建立现代化物流产业打好基础。 （ 2）城市建设规划和区域规划 城市 建设 规划在指导思想上，把握株洲独特的交通枢纽优势和在长株潭经济一体化中重工业生产基地的核心地位以及株洲市带县的体制，突出株洲的区域意义，特别是在空间形态 、经济结构、大区域设施配套、小区域能量整合、整体环境质量等方面的深刻内涵，按照市委、市政府提出的 “ 东提西拓，合 拢 三角 ” 城市发展思路和提高城市经济带动功能的原则，规划市中心城区朝 “ 离心 ” 形城市化发展，次中心城区和建制镇由市中心城区沿区域交通骨架网呈 “ 扇 ” 形状辐射。 具体地说，市区 按照 三层经济圈来规划，第一层经济圈以建设路、长江路、新华路、天台路为骨架，北起白石港，南到木材路、东起红旗路，西到珠江路。 这一经济圈是株洲市政治、文化、商贸、科技教育、人才、信息中心，是株洲城市的核心区，其发展以第三产业占统治产业，现 区域内的第二产业，特别是污染重的工业企业要强制性迁出，大力引进信息、金融、证券行业及其它高技术服务行业，在这一经济圈内体现城市品位的高度升华。 （ 3）城市发展战略 “ 城市发展带动战略 ” 是通过加快城市建设，带动区域社会经济全面发展的一种战略。 株洲实施“ 城市发展带动战略 ”，主要从六个方面入手。 一是 以提高城市经济带动功能为核心，提高城市规划品位。 二是 以交通为纽带，形成中心城市、次中心城市、重点集镇相互关联的网络格局。 三是 以市场建策划金地如虎添翼 【富华商业广场】项目全程策划系列（一） —— 市场调研报告 16 地 址：株洲市长江北路耀华大厦 B座 503室 电 话： 07338890670 8890671 Email : 设为依托，完善竞争有序的区域大市场体系。 四是 以炎帝文化为中心，培育旅游产业成为城市发 展带动的新亮点。 五 是 以重点建设项目为基础，构造城镇产业带动新特色。 六 是 以信息资源开发及网络建设为手段，构造科学的城乡社会化服务体系。 （ 4）房地产发展概况 伴随着 98 年全国房地产复苏的春风，株洲的房地产已经走过了 7 个年头。 不论是开发量、竣工量、销售量，还是开发档次、规模、品位，株洲的房地产行业都呈现出良好的发展势头。 2020 年之后，株洲的房地产更是迎来了一个快速发展的时段，外来投资者、大盘、拆迁、商业地产、投资、楼价甚至楼盘策划、二手房都在人民日常口头中津津乐道，房地产已经被全市人民所关注。 别墅、普通多 层、电梯小高层、小户型公寓、产权式商铺、酒店，多种产品形态争奇斗艳，房价也逐年稳步上升。 从下表可以看出， 20202020 年，株洲市场放量一共达到了 260 多万平方米，而实际的销售面积也达到了 200 万平方米出头，销售率超过 75%，可见市场消费能力还是挺强的。 3733001762047500033120621800379207904003382057630040960110320090180015220201133000020200040000060000080000010000001202000140000016000001998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年19982020年株 洲房地产供应面积与销售面积 供应面积销售面积 策划金地如虎添翼 【富华商业广场】项目全程策划系列（一） —— 市场调研报告 17 地 址：株洲市长江北路耀华大厦 B座 503室 电 话： 07338890670 8890671 Email : 17514298913173931305484001000001920200500001000001500002020001998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年19982020年株 洲房地产每年销售总额销售总额 1998年2020年 株洲房地产销售均价99490283792810451084115702004006008001000120014001998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年销售均价 当然，从单纯的数据看株洲的地产显得繁华无尽，但如果冷静、客观、理性的回顾、展望株 洲楼市，我们也不得不对部分地段、部分产品形态抱以警惕态度，特别是宏观调控政策给行业发展带来的挑战可谓前所未有。 项目区域（株洲市荷塘区）经济状况分析 社会概况 荷塘区是在原东区和郊区 3 乡基础上成立的新区，是始建于 1997 年 8 月 1策划金地如虎添翼 【富华商业广场】项目全程策划系列（一） —— 市场调研报告 18 地 址：株洲市长江北路耀华大厦 B座 503室 电 话： 07338890670 8890671 Email : 日，东临长沙浏阳市，南接株洲县和芦凇区，西北与石峰区相连。 全区有 66143户，年末总人口 224767 人（公安户籍人口数）。 境内交通发达，新华路市干道横穿全境， 320 国道连通红旗路市干道纵贯南北，铁路京广、湘黔、浙赣 3 大干线在这里交汇，我国南方最大的铁路编组站株 洲北站和株洲千吨级船泊码头仅距区 2 公里，黄花国际机场距区仅 40 多公里，境内长途汽车站客运业务远达广州、深圳、宁波、温州等全国 40 多个大中城市，构成了荷塘区立体交通优势，为荷塘区变交通优势为流通优势奠定了基础。 经济概况 荷塘区是一个以机械、电子、冶金行业为主的工业区。 有东南亚最大的株洲硬质合金厂和享誉全国的株洲车辆厂为代表的中央、省属大型企业 20 多家，市属骨干企业 70 多家，年工业总产值占全市工业总产值的三分之一，主要产品有硬质合金、铁路车辆、电焊条、轮胎、电子元器件等 200 多个品种。 全区现有区直 工业企业、 乡办企业、私营企业逾千家，逐步形成了机械、化工、电器、纸质包装和建材五大支柱行业。 从 98 年开始， 先后建成了华湘大市场、中南机电建材大市场、中南轮胎批发大市场、中南蔬菜农副产品批发。