某集团商业项目规划设计方案评审关注要点详解_secret

某集团商业项目规划设计方案评审关注要点详解_secret内容摘要：

、物管部、工程部等部 门根据各自的业务领域对方案进行全面解读，并组织开展相关市调工作。 主要包括：当地商业建筑的功能设施情况、当地物业管理水平及各类商户对物业管理的需求情况、当地商家对商铺规模体量的要求、当地货物运输车辆的类型、垃圾处理和清运方式、居民停车习惯和缴费方式、居民对休闲设施的需求、当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法。 2． 评审关注 商管公司在此阶段应对整个广场总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认，包括：主入口、与主力店开口、客梯、货梯、观光梯、扶梯、中厅、客服中心（广播、 LED、有线电视控制）、 挑空区域、卫生间、与 第 6 页 共 30 页 地下室的沟通；步行街商铺的布置、开门、开间、进深；地下室停车场的区域功能划分和出入口、设备房、垃圾房、卫生间、仓库、员工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面积确认；员工通道的要求。 商管公司需提交步行街初步业态规划方案，确认餐饮区域的设计要点；同时提交商管用房平面布置，确认房产技术条件。 室内商业步行街 1) 步行街主入口： 步行街主出入口门高不低于 3 米，两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强门内区域商铺的通透性，充分提高入口区域商铺价值； 商业广场（含步行街）各出入口应设双层门 ，并设风幕 （长江流域及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门）；步行街至少保证一处出入口可供车辆进出（室内展示用）；出于节能及实际使用效果的考虑，各出入口应安装水循环冷暖风幕机；季风频繁 、风力较大地区，步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门；以保证门的安全性和稳定性； 2) 步行街空间： 室内商业步行街一般以二至三层为最佳。 步行街首层层高为 米，二、三层层高为 米，走道吊顶下净高分别控制为 米和 米。 若室内步行街为三层，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态。 如有重油烟 餐饮业态，必须放置在三层，以减少其对一、二层的影响，油烟必须高空排放。 根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。 餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置； 第 7 页 共 30 页 3) 管道井： 步行街强弱电、供水等管道井应于公共通道集中设置，并将管井面向通道开门， 尽量减少在商铺内设置管道井，如确需设置管道井，其位置不能占据商铺的临街面 ； 商铺门面尽量不设置防火卷帘，如确需设置则必须设置在商铺门外侧； 4) 公共通道： 在步行街主力店入口做客流缓冲区设计； 步行街两侧店面之间宽度： 首层 10～ 11 米，二、三层 16～ 17 米，步行街楼板开口尺度：层数为 2 层的步行街，开口宽度宜 8 米；层数为 3 层的步行街，开口宽度宜 9 米；开口长度：为 16～ 25 米。 步行街走道净宽宜 4 米，“桥”的净宽度宜 米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至 5～ 6 米； 2 层以上的廊桥不宜过密（间隔在 30～ 50 米）；各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧； 5) 步行街商铺面积： 零售和服务类商铺面积一般为 100 ㎡以下，餐饮类商铺面积一般为 100～ 200 ㎡。 所有商铺单元进深宜 8 米～ 16米（其中零售和服务类商铺不宜超 过 10 米），面宽 米， 尽可能减少门面过窄、进深过大、平面形状不规则等异形商铺设计，降低招商难度； 6) 步行街商铺门面： 所有商铺门应正对步行街并尽量避免门对门式设计。 步行街商铺外立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计（包括部分商铺与主力店通道的立面）； 7) 步行街商铺分隔： 建议步行街商铺尽可能沿柱体进行分隔，以方便日后商铺布局调整；特殊商铺应在保证工期的前提下按照商户 第 8 页 共 30 页 提出的具体设计要求进行分隔设计，如肯德基、麦当劳、必胜客等战略合作伙伴的商铺通常会选择步行街主出入口处的店铺，面积不低于 180 平 米，并在铺内设计卫生间、一二层增加楼梯设计。 【关注点 10】：广场内部竖向交通组织 1) 扶梯： 步行街的人流主要以电动扶梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口 2030 米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在 45 米～ 70 米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。 扶梯应靠洞口一侧平行布置；（规划院强制条文已列 ）扶梯位置应避免对商铺的经营造成影响。 扶梯应设置光感变频装置； 2) 观光梯： 通常在步行街中庭设置，以 2～ 3 部为一组，观光 梯应通到地下停车场。 观光梯与商铺门面的距离应不小于 4 米。 井道采用钢结构和玻璃立面，观光梯轿厢立面也须做成玻璃，使观光梯整体保持通透。 观光梯应可以到达地下停车场，以保证垂直客流动线的完整； 3) 货梯： 步行街及各主力店均应设有货运电梯，步行街除了与主力店共用的货梯外，还应有专用的货梯一至两组。 步行街的所有货梯（包括专用和共用）位置一般间隔 80100 米设一组，但不宜安置在步行街主入口的明显位置。 每组货梯以两部为宜，载重量为 ～2 吨 ；货梯对应的地下卸货区的位置必须考虑与地下停车场出入口的关系； 第 9 页 共 30 页 4) 广场内的所 有垂直电梯应具有三方通话功能；电梯还应具有电梯厂家配套生产的运行状态和故障中央监控显示系统，以保证运行安全。 【关注点 11】： 共享空间 以娱乐、餐饮为主的多主力店同楼的情况下，如综合楼、娱乐楼，因其与步行街营业时间的不同，宜在其楼内区域单独设计共享竖向交通核并直接通向户外及地下停车场，避免使用步行街的公共区域，使其顾客出入不受步行街闭店的影响，并降低管理公司的管理难度。 【关注点 12】：公共卫生间 根据步行街的长度不同一般设 3～ 5 处卫生间，卫生间的间距 80～100 米，面积 70～ 100 平方米，卫生间可与主力店合用， 但 每层至少应设置一处步行街专用卫生间，以满足步行街与主力店错时营业时使用需要； 卫生间不宜占用商铺位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内而无需直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响； 卫生间应作无障碍设计 ， 每处卫生间男间蹲位不少于 3 个，女间蹲位不少于 6 个，均以蹲便器为主；残障人专用间蹲位 1 个，采用坐便器，辅助设施完备；男卫生间小便池不少于 3 个；公用洗手盆不少于 3 个，其中儿童专用 1 个；女卫生间还应设母婴室或母婴护理台，以方 便带小孩的顾客使用。 卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为 40 公分为宜。 卫生间还应设置有供保洁员清洗储放清洁器具的操作间；由于餐饮区域卫生间使用频繁，还应酌情考虑在步行街餐 第 10 页 共 30 页 饮区增设员工专用卫生间。 【关注点 13】：顾客吸烟室 建议在步行街各层适当位置设置一处顾客吸烟室，面积在 10 平米左右，并设置通风排烟设施。 【关注点 14】：主力店开口 主力店在步行街开口的原则是：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口。 主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的人流， 首层开口宜设置在步行街入口至中庭的中间区域。 非零售型（如影院、 KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为 4～ 8 米 ；由于各主力店均有独立的对外出入口，其与步行街的开口处与步行街出入口的距离应不小于 30米。 【关注点 15】：步行街专用货物通道 因步行街较长，为方便步行街（特别是餐饮区）商户货物和 垃圾运输 ，建议在商铺背街的一面设立专用货运通道 ，以避免货运对环境和顾客造成影响。 【关注点 16】：步行街公共通道顶棚 步行街公共通道顶棚通常采用多层挑空玻璃采光顶设计， 采光顶的开 口宽度，应较下层开口两侧各扩大 800mm； 玻璃采光顶宜采用分段式设计。 【关注点 17】：管理用房 第 11 页 共 30 页 1) 商业管理用房由商管公司提供平面布置。 管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置专用卫生间、淋浴间、更衣室、活动室及访亲室； 2) 员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施； 3) 物管用房内使用的中央空调、管道天然气、给排水、强弱电系统（消防、电话、网络）等均应独立设置； 4) 综合体中管理用房涉及到销售物业管理用房的，销售物业处办公室应单设，并应采取措施（如门禁等）与商业管理管理 办公区域分开。 【关注点 18】 ： 设备间和值班室 1) 开闭所、变电所、制冷机房、消防控制中心规划在同一层相邻区域，以方便运行管理；应为供电局预留（一般为 10KV）开闭站的位置；为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室并将变配电室与值班室之间的隔墙设计为防暴玻璃窗；设备房必须有空调设施（通风和散热）；所有强弱电间门应向外开；值班室的位置可由商管公司提供或确认，值班室的建造标准可参照物管用房的标准； 2) 地下各设备用房门及通道宽度要适合设备运输安装和日后维修； 3) 为便于设备安装和日后维修，地下设备间的门应朝向车场开阔区 域；若超市等主力店设置于地下区域，其购物手推车临时停放区不宜设置在设备间门口周边； 第 12 页 共 30 页 4) 由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间。 【关注点 19】：电梯厅 1) 建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备； 2) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全； 3) 通往地下停车场的客用电梯和扶梯间应建造成封闭的通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。 【关注点 20】：物业仓库 为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于 200 平米。 【关注点 21】：垃圾房 1) 步行街专用垃圾房应设立四～六处，其中一处为危险品垃圾房；每处 分设干、湿垃圾房，每组面积不小于 60 ㎡， 主力店垃圾房应另外单独设立 ； 2) 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的净高应满足当地垃圾清运 车的高度； 第 13 页 共 30 页 3) 垃圾房的建造标准：墙面、地面铺瓷砖，墙面到顶、地面包括排污沟满铺；配置上下水、排风、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯、泄爆口及可燃气体报警装置和自动强制排风系统，以确保广场安全。 【关注点 22】：卸货区 1） 考虑到步行街将设置较多餐饮商铺， 地下停车场货运电梯口处设立面积为 100～ 200M2的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于 3 米的货车通道。 【关注点 23】：屋顶设施 1) 屋顶设备设施的安装，应统一规划、有序排列。 所有冷却塔、排油烟风机、油烟净化器的 安装位置，包括出风口的方向，避免对塔楼居住环境的不良影响； 2) 应充分考虑裙楼的冷却塔、风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理； 3) 由于肯德基、麦当劳、必胜客等主力店独立设计安装 VRV 空调系统，裙楼屋顶应在适当位置预留设备基础； 4) 屋顶油烟井距高层水平距离 20 米以上。 【关注点 24】：地下停车场 1) 车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分； 2) 车场内部应设计为“单循环”交通形式，尽量避免交叉口； 第 14 页 共 30 页 3) 地下车库 必须预留机械停车 ，由于机械式停车位的后期维护保养成本较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，可暂不采用此停车方式； 4) 为避免非机动车乱停乱放，应设置非机动车存车处， 非机动车停车位数量为： 1000～ 2500 辆 ； 5) IC 卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆数量统计、空余车位统计、出入口电子显示板具有车位数、车位状态显示的功能； 6) 地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域还应规划中间收费站。 具体 位置应根据停车场交通规划由商管公司设定。 中央收费站布线应由桥架引入，在设计上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求。 收费站长2020mm、宽 2020mm、高 2500mm，并需安装分体空调； 7) 车库出入口收费亭和道闸应尽可能设置在平坦路段； 8) 车道地面增加指引方向形状的减速带。 【关注点 25】：地下室广告 地下室应在合适的位置设计安装一定数量的灯箱广告。 广告位主要位于以下各处：内。