招商地产——深圳观澜项目部管理计划书_[全文

招商地产——深圳观澜项目部管理计划书_[全文内容摘要：

用电竣工后可用作永久用电，如因负荷需作调整，费用另行考虑 区内外电力工程收费 建筑面积 室外强电管道及电缆 室外占地面积 参考二期高低压配安装合同价 109万 ,单方造价约 10元 .参考二期室外强电管道及电缆目标 60 万 ,面积 41316 平 (不含架空面积 ),按 15 元 /平米计入 室外弱电管道埋设 室外占地面积 参照龙岗三期，按室外总平面积 元 /m2 考虑 高低压柜 设备数量 高压柜 18 台按 11 万 /台计，低压柜共 57 台，按 万 /台计； 变压器 设备数量 干式变压器 800KVA， 4 台，按每台 21 万计；干式变压器 1000KVA， 5 台，按每台 25 万计； 发电机组 设备数量 南区机组备载功率为 560KW，北区机组备载功率为 600KW，分别按 60 万和 65 万计入；考虑 11%的环保费用 室外照明及环境设备用电 建筑面积 参照龙岗三期，按室外总平面积 30 元 /m2 考虑 10 区内总平环境 (含绿化 ) 按室外总平面积 元 /m2 绿化工程 绿化带 总平方案待定；绿化面积约 40000 平米，参考海月四期按 230 元 /平米； 道路广场建造 总平方案待定；包括建筑小品参考海月三期，按总平绿化面积 270 元 /平米； 水景 水景面积约 2020m2，暂按 1300 元 /m2 考虑；游泳池未有图纸，室外游泳池，暂按 150万元计（含土建、设备）； 围墙、室外围栏 小区围墙长度约 1958 米，按 650 元 /米计 室外康乐设施 套 按两套， 35 万 /套计入 室外泛光照明 参 照海月四期，按 元 /平米考虑，包括屋顶和地面泛光照明 区内标识系统 交通标识工程 按 500 元 /个车位计（参考兰溪谷二期） 标识牌及楼牌 参考海月四期，按 480 元 /户；商业标识部分参照花园城三期一号地块按 20 万计入 道闸 已在智能化工程中考虑 环保工程 环保检测费 室内环境检测费 样板房装修室内检测费按家居检测为准，每套两个点，根据深圳市环境检测中心按 1480元 /点（检测甲醛、苯、二甲苯等五项计），样板房数量暂按 6 套考虑； 室外环境检测费 委托广东省环境辐射研究监测中心深圳分部；合同金额： 万 人工湿地 人工湿地处理量 100m3，参考泰格公寓，按 1 万元 /立方计 其他 四 公共配套 1 会所 建筑面积 小区文化中心位于 5楼；结构建筑已含在主体工程中，室内精装修按 2500 元 /平米计（含空调 ） 2 幼儿园 建筑面积 结构建筑已含在主体工程中，毛坯交楼 3 物业及社区服务用房 结构建筑已含在主体工程中，室内粗装修按 450 元 /平米考虑，含健康服务中心、社区服务站、社区居委会、社区警务室、市政公用设施及骑楼 7 市政路改造 南北区之间市政道路按 350（长） *16（宽）考虑，考虑 500 元 /m2（不含地下管线）；道路绿化铺装含在总平绿化 中 五 工程建设其他费用 1 工程建设监理费 已招标，现代监理中标，中标价 1017 万，按建安成本 6 亿计算，暂按 1100 万计入；燃气监理暂按 20 万考虑 2 工程保险费 3 工程质量监督费 建安成本 质监建筑面积 *+安监建安成本 *% 4 竣工档案编制费 建筑面积 按 3 万计入 六 行政事业收费 13 建筑工程墙改基金 建筑面积 按 10 元 /平米收费，按退还 50％考虑； 18 散装水泥专项资金 容积率面积 19 地产交易手续费 容积率面积 建安工程费 *%，最高为 25 万元（仅为总包部分）； 23 预售、竣工查丈费 查账费按查账三次计（施工图阶段、预售阶段和竣工阶段）每次收费为 元 /平米，则总价为 元 /平米； 24 白蚁防治 按 元 /平米 25 其他收费 其他收费按 8 元 /平米考虑 （二∽六）项合计 七 维修基金 （一∽六） *2% ，深圳市关外项目维修基金计算基础含地价（交给国土局土地费用） 八 管理费用 （二∽六） *2%，此处的管理费用仅仅考虑项目的费用，未计公司其他部门分摊费用 九 销售费用 销售收入 按销售金额 ％控制 1 营销管理费用 参考其他项目预计 办公费 差旅交通费 2 市场咨询 市场咨询按 3 次预计， 10 万元 /次 3 市场推广 4 卖场营造 售楼处设计及装修费 建筑面积 销售中心 1000 平米，设计、装修及家私，按 1500 元 /平米，装修标准参考龙岗项目 售楼处加私及饰品费 建筑面积 样板房设计及装修费（ 100％） 建筑面积 按装修 10 套样板房考虑，约 950 平米，每套按 3000 元 /平米 ,不含设计费 样板房家私及饰品费（ 100％） 建筑面积 5 中介销售 代理费 6 佣金 按 ％考虑 7 物业管理及客户服务 前期物业介入费 参照龙岗依山郡一期前期物业介入费 90 万元，结合本项目实际情况，前期物业介入费按 200 万考虑（不含空置费） 空置房管理费 户数 产权事务费 住宅面积 客户服务费 户数 根据本项目销售面积较大且一次性销售的特点并征求客服中心的意见 ,暂按 80 万控制 8 样板房成本可回收部分（ 70%，减项） () () 十 财务费用 土地费用利息按照 年，建安费用按照 2 年考虑，利率 ％（ 3~5 年期贷款利率） ,以财务计算为准 费用成本合计 招商澜园项目执行预算 序号 费用项目 原始指标 计算说明 招标结果超出成本目标金额 (万元 ) 成本优化降低成本 (万元 ) 成本优化说明 执行预算 (万元 ) 一 土地费用 二 勘察、设计等前期 费用 三 建安工程费 1 岩土、基础工程 2 主体工程 地下室 海月四期招标结果地下室为 1990 元 /m2 地下室结构 地下室面积 普通梁板体系，地下室高度分别为 5..0 、 米，按 1580 元 /平米考虑 地下室建筑 地下室面积 参考海月四期，按 480 元 /平米考虑 地下室环氧树脂地面取消，共 50077 平米，降低成本 30 元 /平米。 上部主体土建工程 上部结构 建筑面积 考虑分合户型便于调整，采用厚板结构，部分板厚达到 180，上部结构取 620元 /平米；因入口大堂及屋顶钢屋架方案未定，暂按照 35元 /平米建筑面积计入，可按实际发生调整； 上部建筑 建筑面积 取消拟赠送住户用于卫生间回填的陶粒，约 3940M3 上部室内装修 建筑面积 砌体为粉煤灰加气混凝土砌块，按 立方 /平米建筑面积，粉煤灰加气混凝土每立方400 元；地面，内墙面，天棚粗装修按 110 元 /平米计 防水、保温 建筑面积 屋面防水：上人屋面 17560 平米，屋面砖 贴面，按 220 元 /平米；不上人屋面 1350 平米，按 150 元 /平米计；卫生间、阳台防水包含在上部室内粗装修内 门窗、栏杆工程 建筑面积 ◆ 单元门 单元数 集团采购产品：哑光钢结构门，子母门宽 1500，带双速闭门器 ，配进口门锁及高级国产闭门器，共 26 樘，每樘按照 4800 元计 ◆ 入户门 户数 集团采购产品：乙级防。