成都白云渡别墅项目营销代理服务工作计划书

成都白云渡别墅项目营销代理服务工作计划书内容摘要：

米，现均价 1500 元 /平方米；联体别墅：开盘价 1700 元 /平方米，现均价 2100 元 /平方米；独立别墅：开盘价2400 元 /平方米，现均价 2800 元 /平方米；花园： 500 元 /平方米。 . 君临天下 该项目位于羊西线金犀大道侧，南靠成灌高速，北依老成灌路，西临金牛支 渠。 与成都外国语学校、成都外国语学校附属小学隔水相望。 总占地面积 308 亩，总建筑面积 106778 ㎡ ,容积率 ，绿地率 65%, 总户数 401 户。 项目投资商是成都建设发展股份有限公司、成都建工总公司、四川省投资 集团公司，开发商是成都金犀建设有限责任公司，规划环境设计是澳大利亚 DCM 公司，建筑设计是西南建筑设计院。 户型分析 —— 独栋别墅的户型面积区间在 320 ㎡～ 380 ㎡之间，花园面积有300 ㎡左右。 联排别墅面积区间在 193 ㎡～ 280 ㎡之间，其中花园面积在 100 ㎡左右。 该项目的联排别墅户型设计较有特点，面积控制得比较好，联排别墅的面积在 240 ㎡～ 280 ㎡之间。 在户型设计上，该项目联排别墅的开间比普通的联排别墅要宽，客厅开间一般在 7 米左右，客厅层高有 米，空间很开阔。 一层平面采用的错层式设计，将保姆房和客厅在设置在 不同标高上，餐厅、厨房和客厅也有高差，功能分区很明确，同时又形成丰富的空间感。 二层的次卧面积分配较合理，既满足了功能的需要又没有浪费面积。 位于第三层的主卧面积做得较大，有 35 平方米左右，显得主次分明。 价格分析 —— 联排别墅：开盘价在 3050 元 /㎡，均价在 3200 元 /㎡；独立别墅：开盘价在 4200 元 /㎡，均价在 4500 元 /㎡。 价格走势：整体价格随工程进度呈稳中趋升的态势，其中独立别墅增幅最大。 一方面是该项目的独立别墅量较小共 43 户，占总户数的 11%，而该区域对独立别墅的消费需求未能得到充分满足，所以销售较旺。 . 2020 年成都别墅市场要点展望。 A、独栋别墅供应量将会大大增加。 B、牧马山地区将会成为别墅市场的焦点和热点。 C、人民南路南延线的城市别墅仍将保持市场的关注。 D、龙泉、温江、都江堰陆续推出的别墅产品，将进一步丰富和成熟这三个区域的市场构成。 E、随着重庆龙湖、上海证大等拥有成熟别墅开发经验的发展商大举进入成都市场，将为成都带来一流的别墅产品。 F、随着北延线的推进，北部新城及以远的新都，将为成都的别墅市场带来极大的想象空间。 G、因为城乡一体化政策的演化以及城市生态圈的保护及营造，成都近 郊将会出现另类的类别墅产品。 二、世家眼中的“白云渡” . 相对成熟的别墅开发区域，越来越便利的交通，依山傍水的浅丘地貌，周边中国会所、中鹏房产等蓄势待发的项目烘托， 700 亩的强势规模，实力发展商形象，开发团队的认识和信心 —— 这些，都构成了“白云渡”项目的成功利基。 . “ 白云渡 ” 应该是一个什么样的产品。 世家机构认为，在产品概念上，我们应关注两个关键点：向外的感觉，须是诗意的栖居，清新的呼吸；向内的感觉，庭院深几许，自有天地宽。 . 向外的感觉，我们将把“白云渡”这个案名淋漓 尽致地浸润于产品之中，建筑将与水一起展现千姿百态。 我们在此设想了六种类型 —— A、 “观水”。 这种别墅是别墅与水的关系中最常见的一种，观水的角度与方位的处理，如果要做到“精到”，一般的建筑师是难以实现的。 B、 “拥水”。 所谓拥水，是指拥有私家的游泳池或者水池。 拥有一片私人的水域，相对而言比只是观水要享受得多，如能做到观水与拥水的结合，更显情趣。 C、 “听水”。 这类别墅在国内并不常见，在国外则有很多的别墅在自己的庭院中放置流水，并形成小型瀑布，使自己的居家中充满潺潺的流水，更突出了 居家的幽静。 正所谓“蝉噪林愈静，鸟鸣山更幽”。 D、 “临水”。 与观水型别墅不同，这类别墅与水的距离是“零距离”，也就是说它们都拥有自己的私家岸线，这种对水域的拥有感会对客户产生极大的吸引力。 在国外的别墅设计中往往会借助于码头、栈桥等等建筑要素，对这种岸线的拥有感加以强化。 E、 “引水”。 如果说到这种建筑的直观原型，应当说是丽江的纳西民居，在他们的大研古镇中，户户宅院里都有溪流穿过，正所谓“引水入宅”。 在国外的别墅设计中则经常可以看到这种铺满鹅卵石的清澈溪流。 这种溪流中引入的水全都是“动水”，它带给住户的 生动情趣，是一般的“静水”所不可比拟的。 F、 “跨水”。 美国《时代周刊》所评选出的世界上最美丽的建筑，是美国建筑大师 所设计的“流水别墅”，它就是一座典型的跨水型住宅。 在国内极少见到跨越溪流的住宅，而在国外，特别是将水尊为生命之源的阿拉伯世界中，则经常可以看到这种跨水型的别墅。 在成都，做水的概念，是比较容易打动客户的，这不仅是因为波光水影的动人风景，而且在中国古代的传统风水概念中，所谓风水，就是避风找水的意思。 . 向内的感觉，是我们平时所见的别墅设计所忽视的。 而中国的传统建 筑对于“一方天地，宁静致远”的追求，是西式别墅所远不能及的，因此，“白云渡”需要的是适合中国人自己的建筑。 简言之，就是将传统习惯与现实生活融合，实现中国传统建筑的现代化。 传统建筑现代化，世家机构认为，这绝对不是目前我们在成都普遍看到的，将坡顶、飞檐、斗拱等传统建筑符号往现代建筑外墙上生硬地一贴。 中国传统建筑的精髓，在于“谈笑皆鸿儒，往来无白丁，可以调素琴，阅金经”的人文雅趣；在于人与自然高度协调，园林建筑中“景 —— 宅 —— 人”的天人合一。 其次，传统建筑的现代化，还要注意中国人素有的思维方式和生活习惯。 在 “白云渡”的建筑设计中，我们需要强调的是“传神”。 既然强调传神，在形式上则不必拘泥于古典。 创新，才是“现代中式”建筑前进的动力。 “白云渡”首先应该是二十一世纪的建筑，我们需要秉承江南民居的传统意匠，特别是从空间序列、光晴对比及物料运用上吸取养分，纳入其中的感觉和气氛。 设计上应完全摒弃“芙蓉古城”、“清华坊”等传统建筑符号和形式，而应该以现代的建筑材料及营造来标示我们所处的时代。 “白云渡”的建筑立面及空间处理应该纳入传统民居的重要元素，如天窗、天井、小院落、石笼隔断、遮阳设施等，但均应以现代的简约手法带出 传统民居的朴素、飘逸、宁静、和谐。 将别墅的境界提升至另一层次。 我们应该注意以下创新 —— A、重新分配建筑空间关系，依现代家庭结构梳理空间与人的关系。 B、重新分析家庭对外关系，主客有别，保证住宅功能动线的丰富。 C、适应“向外的感觉”需要，对多进式建筑的改进。 多出口、多功能、多灵性的制造出多重私密领地，使室内空间向室外多个方向延展。 D、对具有象征意义和实用功能的传统建筑细节的继承和演变。 E、传统建筑以内庭园林为中心分散式展开，这种相对封闭的内院结构主要是由传统中国家庭组织的封闭性所决定。 到今天为止，中 国家庭的成员结构和对外关系已发生很大变化，传统家庭集会功用的庭院则应向休闲型和会客型功能转向。 . 这样的产品如能在 2020 年的成都、在“白云渡”问世，将是我们的幸事。 它的价位主要取决于我们的成现能力。 从 8000 元 /平方米至 18000 元 /平方米，这是一个巨大的想象空间。 三 、 世家机构提供服务的方式及范围 —— 世家机构倡导的房地产全程营销 . 针对本案世家所提供服务的工作内容 —— 项目市场定位与市场发展策略阶段 期研究工作命题 : 为解决本案前期市场定位中所涉及的核心问题，前期需作下列命题的研究：  市场需求特征： 房地产全程营销，是逻辑性严密、系统性极强的多专业房地产营销整合过程，是专业分工、 综合运作的全程化操盘手段，是以科学的方法、最佳的市场策略，并促使其贯穿于开发全程，从而帮助开发商获得风险与利润最优平衡点的现代整合营销策略的最完美体现。 成都市置业需求的总体特征及趋势走向 高端购买群体需求特征分析 别墅物业购买群体和投资群体需求特征分析  产品发展环境： 成都市住宅开发形势分析及预测 可类比的别墅产品研究  中观环境： 城南片区区域属性研究及发展机会判断 相应的竞争板块的比较分析研究  微观环境研究 项目片区土地区位特性分析 土地基地特征分析 地块开发条件 SWOT 分析 周边竞争地块特征及周边同类 可比项目研究  核心课题 项目的开发策略研究 项目的主题概念的提炼 以下为项目研究工作计划的粗略纲要，旨在陈列基本研究框架，以供贵司参鉴，相关研究工作的细节，将随项目研究的开展而视具体情况予以调整、细化。 ■ Step 1: 基础研究 —— 25 个工作日  工作内容之一： 项目发展环境的综合调研 调研方法： 实地走访、专家访谈、文献查阅、现场勘察等。 本项目产品发展的宏观环境及微观环境调研，包括相关行业综合发展形势、商业物业开发形势、项目微观发展环境、地块开发条 件等。 基本纲要： （ 1） 成。