学年论文对将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区的开发项目的经济评价(编辑修改稿)

学年论文对将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区的开发项目的经济评价(编辑修改稿)内容摘要：

结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为 5000元 /㎡ ，多层为 5200元 /㎡ ；拆迁房售价：高层为 4500元 /㎡ ，多层为 4800元 /㎡ ；商业用房售价： 6500元 /㎡ ， 办公用房售价： 6000元 /㎡，可售配套公建售价： 4000元 /㎡。 可销售面积的平均价格为 元 /㎡。 本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为 757558㎡。 根据北京市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的 2%，销售费用 =万元 2%= 万元。 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。 根据国家有关规定，经营税费的税率为 %，按总销售额征收；所得税税率为 33%，以销售利润为基数征收。 北京市现已开征土地增值税。 该税按开发项目销售利润水平以累进税率征收，对 20%以内的开发利润，免征土地增值税。 据测算，本项目不需缴纳土地增值税。 四、 投资 成本测算 本项目固定资产投资总额为 万元人民币，融资费用为 ，本项目的投资成本为 293745万元人民币。 五、 利润分配 估算 开发项目的税后利润等于销售收入扣除投资成本、销售费用和有关税金。 由项目全部投资现金流量，计算财务评价指标。 项目的财务净现值 为 ， 大于 0； 财务内部收益 率为 % ，大于行业基准收益率；全部投资回收期 为 年，小于行业基准回收期。 这表明项目从全部投资角度看有较强的盈利能力。 25%考虑； 4 为。 六、 风险分析 由于人们认识事物的局限性、获取信息的局限性以及对未来事物的预见性的局限性，使得投资项目的实施结果可能偏离预想的结果，这时，就需要进行风险分析。 本项目的风险主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于租售价格的变化和销售进度的快慢。 而这些风险因素，又受政治 、经济、社会条件的影响。 另外自有资金占总投资的比例虽然对整个项目全部资金投资的经济效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此需要项目的主办者进行认真考 虑。 由于本项目全部投资基本方案的内部收益率为 %，远高于本项目测算中的贷款年利率，因此自有资金的评价指标随自有资金占总开发投资比例有较大的变化。 在确保项目正常运作的情况下，应尽可能降低自有资金的投入，使项目主办者的自有资金再选择其他理想的投资渠道。 七 、 总结 上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。 评估结果表明，该项目是可行的。 本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前四年期间的全部销售收入均用于项目投 资。 因此，销售与销售进度是本项目能否达到预期效益的关键。 本项目各类物业的预期售价是在多方考察北京目前同类物业市场的基础上确定的。 考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。 但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大的回落。 （ 1） 本项目的关键是各年度预期销售收入能否实现。 若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。 因此，项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立以质量好的销售队伍，加强促销手 段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。 （ 2） 本项目有 30%是拆迁房，主要面对益华集团其他开发项目的拆迁对象。 这部分销售收入受到其他开发项目进展情况的影响，对此应予以关注，并相应调整各期拆迁房比例和进度，如当拆迁房对象确有保证时，在前期可适当增加拆迁房比例，加快进度，以取得更好的经济效益。 （ 3） 按现行规定，对拆迁房可以享受安居工程的有关优惠条件，项目主办者应尽力争取。 （ 4） 本项目的消失在很大程度上取决于东四环路及周围地区的建设，尤其是东四环路的建设 5 速度，项目主办者对此应给予密切关注，适时调整工程进度 与售价。 （ 5） 在工程施工工程中，要加强施工管理，实行工程监理制。 表 3 成本估算表 序号 项目或费用名称 投资金额（万元） 单方造价（元／㎡） 一 土地费用 1 出让金 2 城市建设配套费 3 拆迁安置补偿费 4 手续费及税金 二 前期工程费 1 规划设计 2 项目可行性研究 3 地质勘探测绘 4 三通一平费 三 房屋开发费 (一 ) 建筑工程安装费 1 商品住宅 A 多层 B 高层 2 拆迁房 A 多层 B 高层 3 地区公建 A 商场 B 写字楼 4 可销售配套公建 5 不可销售配套公建 （二） 附属工程费 (三 ) 室外工程费 （四） 其他费用 四 管理费 五 财务费用 六 开发期税费 1 电贴费 2 用电权费 3 其他税费 七 不可预见费。