金地物业管理服务方案模板住宅类

金地物业管理服务方案模板住宅类内容摘要：

项目】物业成为 “和谐国优标准”“绿色国优标准” 示范窗口。 二、安全和谐、绿色环保、科技智能以及人性化的管理 根据【 XXX 项目】 物业 的性质与特点，决定了我们为之服务的群体是文化素质高，社会影响面大的群体。 管理定位应体现以下方面： * 建立充分发挥员工个体功能的运作管理体系 在日常管理过程中能否及早发现问题，解决问题，将问题消除在最初的萌芽阶段，是保证【 XXX 项目】 物业 服务工作正常运作至关重要的一环。 从这一点出发，物业管理对员工个体功能的发挥提出了较高的要求。 在工作中，每一个员工都肩负着管理与服务的双重职责，既要是问题的解决者、服务的提供者，更是问 21 / 174 题的发现者、客户需求的领会者。 充分发挥多种功能的员工个体，不仅使问题解决的及时率和主动性提高，而且构成了整个运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。 * 规范化管理 我们将在质量管理中导入 ISO9001质量管理体系及 ISO14001环境管理体系 ,将本项目列入 ISO9001质量管理及 ISO14001环境体系受控单位 ,各项操作严格按照质量环境体系标准执行。 * 建立、营造安全和谐、绿色环保、节能降耗的工作环境，全方位提高干警的工作和生活品质，为双方营造社会效益、经济效益的双赢局面。 因此我们将此项目的后勤管理定位为： 实现 “绿色社区” 示范窗口，安全和谐，推行人性化、亲情化的服务。 三、实施措施 根据 【 XXX 项目】物业管理项目特点和要求 ,我们制定了如下 六项措施 : 继续督促整改直至完成 合格否 轻微 严重 yes no 实施措施 22 / 174 措施一、 精选骨干 ,组建服务团队 选派的物业项目经理的综合素质的高低，是项目管理成功的关键。 金地 物业将举办选派项目经理的答辩会，选择最有管理国优标准经验的项目经理以及高级工程师各一名， 物业服务中心 其他员工从公司各个在管国优标准项目中抽调技术过硬、经验丰富、素质素养高的人，通过考核合格进入【 XXX 项目】物业 服务中心 服务。 金地 物业 管理各类物业的成功经验告诉我们，只有高质量、高效率的服务才能让用户满意。 【 XXX 项目】物业服务 需要我们提供保证各项设施设备完好、稳定的服务，需要我们引入 人性化、零干扰 的服务理念。 措施二、规范管理， 制度保障 规范、标准和程序化管理机制的基础支撑在于严格细致的 质量保证制度。 应以 ISO900 ISO14001 文件为基础和指导，结合国内外物业管理的先进经验，制定一套符合自身管理和运作特点的质量保证制度进行科学、规范管理，并全面导入和推行 ISO900 ISO14001 体系管理，做到服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。 各个部门岗位、各工作流程、各个工作检验标准和方法都应当建立规范、严格的管理程序和作业指导。 制度规定得越具体，执行得越得力，管理质量也就越有保证。 在制度的完善方面，应采用分析典型问题 形成培训案例 补充、新建制度的方法。 制度一经确立，就要坚持把 权利交给制度，以制度约束人的原则，使员工在工作中的一举一动、一言一行都有章可循。 在具体的工作中，管理人员还会有针对性的为业主 “ 量身定做 ” 一些约定事项，在增强管理人性化的同时，也为自身的管理赢得更多的配合和支持。 措施三、 建立充分发挥员工个体功能的运作管理措施 建立严格规范的本物业防火、防水、治安等应急体系，确保安全万无一失。 在日常管理过程中能否及早发现问题，解决问题，将问题消除在最初的萌芽阶段，是保证整个物业稳定、运作至关重要的一环。 在管理工作中，实行“定岗、定员、定责”，每一个员工都肩负着管理与服务的双 重职责， 既要是问题的解决者、服 23 / 174 务的提供者，更是问题的发现者、业主需求的领会者。 充分发挥多种功能的员工个体，不仅使问题解决的及时率和主动性提高，而且构成了本物业项目运作管理体系中极为重要、不可或缺的组成部分。 日常维护与服务 发现问题 处理问题 反馈 措施四、保证设备安全正常运行 金地 物业 机电设备安装、维修、保养技术一流，对此将安排设备管理工程师进场，熟悉设备情况，以便在巡视中能及时的发现问题，反馈问题。 严格按照 ISO9001 质量管理体系 和 ISO14001 环境管理体系 、 设备操作规程，对设备进行检查、保养、操作等。 措施五、提供配套及针对性服务 配套服务：将征得【 XXX项目】物业的领导同意后按照工作计划对提供配套服务。 如创 市优、省优、国优 等。 针对性服务：多年以来，金地 物业秉承“客户的要求是 我们的坐标，客户满意是我们的目标”的服务宗旨，拟提供个性化服务 借鉴和引入酒店式服务模式 ，在日常管理服务中 导入零干扰服务，如维修、大面积清洁等工作尽量安排在节假日进行，垃圾清运避开人流高峰，在【 XXX 项目】物业各个项目中，推行 “绿色国优标准”“和谐国优标准” 服务标准。 金地 始终以行业最高精选骨干gan 干 , 保证设备安全运作 发挥员工 个体功能 24 / 174 标准为服务目标。 措施六、严格控制财务成本 物业管理行业是微利行业，要靠内部管理、成本控制实现管理目标。 金地 物业 有着丰富的各类物业管理经验，如何控制物业管理成本有丰富的经验。 每年与物业服务中心 签定目标经营责任书，制定年度预算。 成本控制观念深入每个员工心中，提倡节约从一点一滴做起。 25 / 174 第二节 管理服务工作思路 一、 管理服务 工作 思路 根据 【 XXX 项目】 的 服务需求 ，结合 金地 物业 根据多年的管理服务经验。 金地 物业 特别为 【 XXX 项目】 设计出 菜单式物业管理模式 ， 按照 开发单位（业委会）需求选择性的在模块中进行点单式 的服务。 模块（菜单）式物业管理示意图 二、 金地 物业将 为 【 XXX 项目】 项目设定的物业服务愿景为： 营造尊贵、舒适 的社区氛围 ，打造 安全、整洁、 温馨 、 完好 的 居住与生活环境 ，将“ 【 XXX 项目】打造成 “ xx 市 一流精品 小区 ”，并在入驻三年内达到“ 全国物业管理示范 小区 ”标准， 实现 开发单位 、 业主 和物业公司三方共赢的局面。 为客户提供“满意加惊喜”的服务，从而赢得社会认可与客户满意 ； 通过 金地 物业 的专业化服务，可以使社区延长楼宇和设备设施的使用寿命，达到保值增值； 通过 金地 物业 专业化服务，为业主、住户提供优质舒适的生活环境，从而实现提升社区经济效益和社会效益的目标； 通过 金地 物业 提供的人性化、个性化的服务，更能体现出“ 精品服务 真 物业 管理内容 绿化管理 公共设施维护与保养 客户服务 机电设备运行和维护 公共秩序维护 清洁卫生 车辆管理 电梯 给排水 供配电 安全防范 消防管理 26 / 174 情关爱 ”的服务理念。 三、 金地 物业还将在【 XXX 项目】物业中提供以下的专业管理模式：目标化的管理责任；个性化的服务设计；多元化、专业化运作；智能化的服务手段；规范化的服务控制。 物业 服务 重点 工作 具体 要求 如下： 安全 社区内的实际安全 —— 安全实效（客户财产不受损失、人身不受伤害），以及客户的感觉安全 —— 安全体验（客户可视的安全防护程度、内心安全感受）是安全特性的主要表现。 针对 【 XXX 项目】 人员进出识别和控制及风险控制等安全防范方面的服务需求，我们将围绕 金地 秩序服务布防模型和风险防范方案确定如下安全管理设想和要点： 治安防范 防范策略：我们强调“全员防范、预防为主”的原则，将有不良动机的嫌疑人挡在社区之外；与周边各单位、大厦等联防联治，发挥治安的规模优势。 防范体系：坚持“人防、技防、物防三结合”的原则，在确保 24 小时无间断监控和巡逻的基础上，充分发挥社区内配置的 IC 卡门禁、摄像监控、可视对讲、周界报警、家居安防等智能系统的作用，围绕 金地 秩序服务布防模型并结合社区各时段各区域特点布防，建立立体交叉的安全防范体系：  重点加强外围监视区域和住宅大堂防护区域的防范。  及时检查周界防越系统性能和门禁、监控等安防系统的完好性，保证其正常可靠使用。 封闭管理：社区的所有出入口实施严格管理，高层住宅的所有访客及外来车辆均实行“四级识别”制度，即大门岗（或车场岗）识 别、巡逻岗识别、大堂岗识别和业主识别。 未获得业主本人确认的访客将不被允许进入社区。  在社区主出入口设置形象岗，给业主充分感受到安全和尊贵的体验。  夜间采取固定及流动不定时频繁打灯防范措施 ,重点针对 社区 外立面设置的各类管道等盲区 ,使社区夜间形成“灯火网”，让不法之徒知难而退。 27 / 174  公共秩序纠察队不定时、不分时段地对社区内外各岗位护卫员的工作状态、仪 容仪表、礼仪礼节等进行检查督导，一方面可发现不安全因素并给予及时纠正和预防，另一方面展示了队伍形象、震慑不法分子。  公司的品质部以月度内审、陌生人、陌生车辆测试 等方法对社区的安防效果进行全面检验。 素质管理：对秩序维护员实施准军事化管理，做到“五统一”和“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。 全员管理：我们要求项目 物业服务中心 所有的职员，都应担负起安全防范的职责，建立起“快速反应 ,快速支持”体系。 除此以外， 安全 护卫员在做好安全防范的同时 ,还是第一线的服务员、迎宾员，帮助有困难、有需要的客户 ,让我们的微笑带来客户的欢笑。 风险控制：我们针对小区特点，特别重视危险源的识别控制（如 高空抛物、水系等）、保洁和外墙清洗所涉及的高空作业、发电机组运行风险（柴油、蓄电池等）、大型 住宅 活动（人群踩踏）等，采取宣传到户、监控到位、预防在先、责任到人、应急及时有效等措施进行有效控制。 沟通协调：我们会密切保持与社区警务室、派出所、社区工作站的联系和沟通，及时掌握社区周边治案事件特点、作案手段等，对此调整社区防范重点并采取有效防范措施。 消防管理 工作方针 :坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念 ,实施全员义务消防员制。 : 我们将在社区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。 培训演练 :实施全方位消防管理，定期检查消防设施，保持良好运作。 同时，重点加强秩序维护员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和社区业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。 28 / 174 加强二次装修的消防管理 :装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材后方可入场施工。 建立 【 XXX 项目】 消防快速应急分队。 车辆管理 临时停车 卡车辆进场应询问清楚驾驶人意向，确认后应主动给予行驶线路指引； 临时卡（票）应将《车辆出入卡》（或《临时停车出入票》）双手递给司机，（放行后将车牌号记录在《车辆出入登记》内）。 货车进场：运输货物的车辆应进行检查，易燃易爆危险品禁止进入小区。 注意事项 :若后面有紧跟车辆时，应当打停止手势示意其停下，若遇强行进入者，及时呼叫巡逻队员及当值班长前来处理； 注意事项 :打开挡车器，并注意观察车辆外观完好情况，应注意是否有刮伤、划痕、掉漆、玻璃是否有损坏裂纹等，如发现问题，应记 录在《车辆异常情况登记表》内并及时提醒驾驶人； 注意事项 :当车完全驶入后，方可将挡车器放下，并观察车辆尾部外观，应关注车牌是否损坏缺失、外观是否有划痕、掉漆等，如有问题应用对讲机及时通知巡逻岗提醒车辆驾驶人并记录在《车辆异常情况登记表》内。 停车场设立专人巡逻，建立车场巡逻方案； 巡查时应注意观察应进行外观检查，检查车辆外观、车内是否有贵重物品、车门窗、后备箱是否锁闭，发现问题立即提示驾车者并记录在《值班记录本》上并告知值班班长。 若后面有紧跟的车辆，来不及放下档车器时，打停车手势，同时重复以上步骤。 若车主丢失《车辆出入卡》时，应当请车主出示《居民身份证》、《机动车行驶证》、《机动车驾驶证》，用对讲机报告客服中心并进行确认后填写《车辆出入卡丢失登记表》（注意核实 《居民身份证》与《机动车行驶证》名字和号码的关系，以及车主亲自签名）。 并在《交接班记录本》上做好记录； 《车辆出入卡》，而又无法确认进。